L’IMU, Imposta Municipale Propria, è la principale tassa patrimoniale che grava sul possesso di immobili, terreni agricoli e aree edificabili. Tuttavia, per la prima casa sono previste importanti esenzioni che escludono molti contribuenti dall’obbligo di pagamento. In questo approfondimento analizziamo in modo chiaro e professionale quando si applica l’esenzione IMU prima casa, chi deve pagarla e quali sono i casi particolari di esclusione.
Cos’è l’IMU e quando si paga
L’IMU è dovuta da chi detiene diritti di proprietà o diritti reali (usufrutto, uso, abitazione) su immobili o terreni. Sono soggetti passivi anche i concessionari di aree demaniali e i locatari in caso di leasing immobiliare.
Il pagamento dell’IMU avviene in due rate annuali:
- 16 giugno (acconto)
- 16 dicembre (saldo)
L’importo da versare dipende dalle aliquote deliberate annualmente dal Comune in cui è situato l’immobile. È possibile effettuare il pagamento tramite modello F24, bollettino postale o PagoPA.
Esenzione IMU prima casa quando si applica
La prima casa è esente dal pagamento dell’IMU se ricorrono due condizioni fondamentali. In primo luogo, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale, cioè deve coincidere con il luogo di residenza anagrafica e dimora abituale del proprietario. In secondo luogo, l’immobile deve appartenere a una categoria catastale ordinaria, ovvero A/2 (abitazioni di tipo civile), A/3 (abitazioni di tipo economico), A/4 (abitazioni di tipo popolare), A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare), A/6 (abitazioni di tipo rurale) o A/7 (villini).
Se queste due condizioni sono entrambe soddisfatte, l’imposta non è dovuta.
Quando si deve pagare l’IMU anche sulla prima casa
L’IMU è dovuta anche sulla prima casa se questa è classificata come immobile di lusso, ovvero:
- A/1 (abitazioni signorili)
- A/8 (ville)
- A/9 (castelli e palazzi storici)
In questi casi è prevista una detrazione di 200 euro sull’importo totale.
Casi particolari di esonero IMU
Oltre all’abitazione principale ordinaria, la normativa prevede esenzioni anche per altri immobili assimilati a prima casa. Ne sono un esempio le unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, oppure gli alloggi sociali destinati a finalità residenziali permanenti.
Non è tenuto al pagamento dell’IMU neanche l’ex coniuge assegnatario della casa familiare in seguito a separazione o divorzio, se l’immobile costituisce la sua abitazione principale.
Un’esenzione specifica è riconosciuta ai membri delle Forze Armate, di Polizia, ai Vigili del Fuoco e al personale della carriera prefettizia, a condizione che posseggano un unico immobile in Italia, non locato: in questo caso l’IMU non è dovuta anche in assenza di residenza o dimora abituale.
Infine, è previsto l’esonero per i cittadini italiani residenti all’estero, iscritti all’AIRE e pensionati nel Paese di residenza, per il loro unico immobile in Italia non locato o dato in comodato.
Esenzioni particolari e riduzioni IMU
Sono esenti dall’IMU anche:
- gli immobili occupati abusivamente, previa denuncia e comunicazione al Comune
- i fabbricati inagibili o inabitabili a seguito di eventi sismici verificatisi nel Centro Italia nel 2016 e nel Nord Italia nel 2012
- i terreni agricoli nei Comuni montani
- i terreni agricoli posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola
Sono previste anche riduzioni della base imponibile:
- riduzione del 50% per immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori, se il contratto è registrato e il comodante risiede nello stesso Comune
- riduzione del 50% per immobili vincolati come beni di interesse storico o artistico
- riduzione del 50% per immobili inagibili o inabitabili
- riduzione del 25% per immobili locati a canone concordato
- riduzione del 50% per un solo immobile posseduto da pensionati residenti all’estero.
Come si paga l’IMU
Il versamento dell’IMU deve essere effettuato mediante modello F24, utilizzando i codici tributo relativi alla tipologia di bene:
| Codice Tributo | Tipologia di bene |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale e pertinenze |
| 3913 | Fabbricati rurali a uso strumentale |
| 3914 | Terreni |
| 3916 | Aree fabbricabili |
| 3918 | Altri fabbricati |
| 3925 | Immobili produttivi gruppo catastale D – Stato |
| 3930 | Immobili produttivi gruppo catastale D – Incremento Comune |
In alternativa, è possibile utilizzare bollettini postali o i servizi telematici offerti dagli istituti bancari o dalle piattaforme PagoPA.
Conclusioni
L’esenzione IMU sulla prima casa è confermata anche per il 2025, ma è fondamentale che l’immobile non rientri tra quelli di lusso e che sia utilizzato come abitazione principale.
In presenza di casi particolari o dubbi interpretativi, è sempre opportuno affidarsi a un commercialista di fiducia, in grado di verificare il corretto inquadramento catastale e le eventuali condizioni di esonero o riduzione applicabili. Una consulenza puntuale consente di evitare errori e garantire il rispetto degli obblighi fiscali.