Il Superbonus 2025 segna un importante cambio di rotta nella politica fiscale legata all’efficientamento energetico e alla sicurezza sismica degli edifici. Dopo aver rappresentato uno degli incentivi più rilevanti degli ultimi anni, con aliquote fino al 110%, il Superbonus è stato oggetto di un graduale ridimensionamento, culminato con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025.
In questo approfondimento analizziamo le nuove aliquote, i requisiti di accesso, le categorie di soggetti ancora ammesse all’agevolazione e le condizioni necessarie per beneficiare correttamente del beneficio fiscale. Un riferimento tecnico essenziale per chi opera nel settore edilizio, per i contribuenti che hanno avviato i lavori e per i professionisti chiamati a garantire la correttezza degli adempimenti.
Quadro normativo di riferimento
Il Superbonus è disciplinato dall’art. 119 del Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020) e successive modifiche, tra cui la Legge n. 77/2020 e gli interventi normativi più recenti contenuti nella Legge di Bilancio 2025, che ha introdotto l’articolo 119, comma 8-bis2. Il nuovo assetto riduce le aliquote e definisce un quadro più selettivo per l’accesso all’agevolazione.
Aliquote 2025: 70%, 65% e 110% solo per casi particolari
A partire dal 1° gennaio 2025, l’aliquota del Superbonus è pari al 70% per le spese sostenute nell’anno, con ulteriori riduzioni previste per il 2026. Tuttavia, la detrazione è riconosciuta solo per lavori già avviati entro specifiche scadenze:
- 70% per i condomìni che hanno presentato la CILA-S entro il 31 dicembre 2023 e per le unità indipendenti che hanno raggiunto almeno il 30% dell’intervento al 30 settembre 2022
- 65% per condomìni, proprietari unici di edifici da 2 a 4 unità, ONLUS, ODV e APS, a condizione che la CILA-S o il titolo abilitativo sia stato presentato entro il 15 ottobre 2024 (insieme all’approvazione condominiale dei lavori, ove prevista)
- 110% per Onlus, OdV e Aps che svolgono attività sanitarie e assistenziali in immobili di categoria catastale B/1, B/2 e D/4, posseduti a qualsiasi titolo prima del 1° giugno 2021 e a condizione che i membri del CdA non percepiscano compensi
- 110% anche per edifici siti in Comuni colpiti da eventi sismici verificatisi dal 1° aprile 2009, dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
Interventi ammessi: trainanti e trainati
Come negli anni precedenti, per accedere al Superbonus è necessario realizzare almeno un intervento trainante, ossia uno degli interventi principali che costituiscono il presupposto dell’agevolazione. Nel 2025, rientrano tra questi:
- isolamento termico dell’involucro edilizio, con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, con soluzioni a pompa di calore, geotermiche o ibride, con prestazioni minime garantite
- interventi antisismici, volti alla riduzione del rischio sismico strutturale dell’edificio.
Accanto a questi, è possibile realizzare interventi trainati, che beneficiano del Superbonus solo se effettuati congiuntamente a un trainante. Nel 2025, tra gli interventi trainati rientrano:
- sostituzione di infissi e schermature solari
- installazione di impianti fotovoltaici con sistemi di accumulo
- infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici
- eliminazione delle barriere architettoniche
Tutti gli interventi devono essere completati entro la validità dell’agevolazione e le spese devono ricadere nel periodo compreso tra l’avvio e la conclusione del cantiere.
Super Sismabonus e proroghe per zone terremotate
Per gli edifici situati in aree colpite da eventi sismici, il Super Sismabonus resta in vigore con aliquota al 110% fino al 31 dicembre 2025. La misura si applica a condomìni, edifici di proprietà esclusiva e villette unifamiliari, a condizione che vi sia stato il riconoscimento dello stato di emergenza.
Nei casi ordinari, invece, il Sismabonus rientra nel nuovo perimetro del Superbonus con aliquota ridotta al 65%, applicabile solo in presenza di CILA-S presentata entro il 15 ottobre 2024.
Fine della cessione del credito e dello sconto in fattura
A partire dal 2025 non è più consentito esercitare l’opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, ad eccezione di casi specifici come gli IACP, gli enti del Terzo Settore o gli immobili in zone sismiche.
La fruizione dell’agevolazione avviene dunque tramite detrazione diretta in dichiarazione dei redditi. Per agevolare i contribuenti con limitata capienza fiscale, la Legge di Bilancio 2025 ha introdotto la possibilità di rateizzare il credito in 10 anni (anziché 4), a condizione che le spese siano state sostenute nel 2023 e che la comunicazione di opzione sia scaduta o respinta.
Obblighi documentali e controlli
L’accesso corretto al Superbonus 2025 richiede la piena tracciabilità dei dati e l’osservanza puntuale di tutti gli adempimenti. In particolare, è obbligatorio:
- conservare le asseverazioni tecniche e l’APE ante e post intervento
- trasmettere la comunicazione ENEA entro i termini
- richiedere il visto di conformità fiscale
- rispettare i massimali di spesa e le tabelle di congruità dei costi
- presentare correttamente la CILA-S o il titolo abilitativo
L’assenza di uno qualsiasi di questi elementi può comportare la decadenza dal beneficio, anche in presenza di lavori eseguiti e pagati.
Confronto con altri bonus edilizi nel 2025
La Legge di Bilancio ha anche rivisto le aliquote degli altri bonus edilizi ordinari:
- bonus ristrutturazioni: 50% per la prima casa (fino a 96.000 euro), 36% per le seconde case
- ecobonus: 50% sulla prima casa, 36% su altri immobili
- sismabonus ordinario: 50% per la prima casa, 36% per le altre
Tutte le detrazioni subiranno un’ulteriore progressiva riduzione a partire dal 2026, in base alla nuova strategia di riduzione della spesa fiscale.
Conclusioni
Il Superbonus 2025 conserva validità esclusivamente per chi ha già avviato i lavori nel rispetto dei requisiti previsti. Le aliquote ridotte, le limitazioni soggettive e oggettive, l’assenza di sconto in fattura e la maggiore attenzione documentale impongono un approccio professionale e consapevole.
È fondamentale affidarsi a professionisti qualificati in grado di valutare, caso per caso, l’ammissibilità delle spese, la corretta documentazione e la compatibilità con le norme in vigore.
Il nostro studio assiste privati, condomìni ed enti del Terzo Settore nella gestione completa del Superbonus, dall’analisi preliminare fino alla fruizione corretta della detrazione in dichiarazione dei redditi.