Regime minimi e reddito di locazione

Hai un’attività con partita Iva nel regime dei minimi? Stai pensando di affittare un immobile per svolgere la tua attività?
Oggi ci occupiamo di regime minimi e reddito di locazione e quali sono le conseguenze di un fabbricato locato da un soggetto con partita Iva che adotta il regime dei minimi.
Iniziamo a ricordare qual è la tassazione per quei soggetti aventi la locazione di un’abitazione.
Soltanto dopo potremo capire se la stessa è una causa di impedimento per l’adozione del regime dei minimi oppure no.

La tassazione ordinaria dei redditi da contratti di locazione

Il comma 4-bis dell’art. 37 Tuir, dispone che qualora il canone risultante dal contratto di locazione (ridotto forfettariamente del 5%) sia superiore al reddito medio ordinario, lo stesso è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.

La tassazione è elevata al 25% per i fabbricati siti:

•  nella città di Venezia centro;
• nelle isole della Giudecca;
• Murano;
• Burano.

Ai sensi dell’art. 10, D.Lgs. 42/2004, per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, la riduzione è elevata al 35%.
Ulteriori deduzioni sono previste in casi particolari.
L’art. 8, L. 431/1998 prevede che il reddito imponibile sia ulteriormente ridotto del 30%.
Questo è possibile in presenza di determinate ipotesi e condizioni.
Inoltre, il reddito imponibile risulta derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati, a decorrere dal 30.12.1998 con il canale assistito.

Condizioni per ulteriori riduzioni

Vediamo in breve quali sono le condizioni per poter usufruire dell’ulteriore riduzione del reddito ai fini Irpef precisate dalla C.M. 7.7.1999, n. 150/E.

Le condizioni sono:
a) l’immobile oggetto del contratto di locazione sia costituito da un’abitazione.
La riforma della disciplina locatizia riguarda esclusivamente gli immobili adibiti ad uso abitativo.
Di conseguenza rimane estranea la locazione di immobili adibiti ad uso diverso (uffici, negozi, magazzini, ecc.);
b) il contratto di locazione sia stato stipulato ai sensi del modello concordato dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (canale assistito).
Quindi non possono fruire dell’agevolazione i contratti liberi;
c) l’alloggio sia ubicato nel territorio di un Comune considerato, dalla legislazione vigente, ad alta densità abitativa;
d) il locatore, nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire dell’agevolazione, indichi:
1) gli estremi della registrazione del contratto di locazione;
2) gli estremi della denuncia dell’immobile ai fini Ici, ora Imu;
e) non si tratti di contratto di locazione transitoria.

La cedolare secca quale nuova forma di tassazione per i contratti di locazione

L’art. 3, D.Lgs. 14.3.2011, n. 23 ha istituito una nuova forma di tassazione sui redditi provenienti dai contratti di locazione, denominata cedolare secca sugli affitti.
Condizione affinché si possa applicare la cedolare secca è che gli immobili locati siano ad uso abitativo (al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni).

La cedolare secca è sostitutiva di Irpef e relative addizionali regionale e comunale, di imposte di registro e di bollo sui relativi contratti.
Viene applicata, sull’intero canone pattuito, nelle misure indicate di seguito:

• 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti;
• 10% sul canone di locazione annuo indicato nel contratto cosiddetto concordato.

La coesistenza di redditi da locazione e adozione del regime dei minimi

Veniamo alle considerazioni inerenti la coesistenza tra redditi di locazione e partita Iva con adozione del regime dei minimi.
La conclusione è semplice, non esiste alcun divieto affinché un minimo possa avere un reddito da locazione, che sia nella sua modalità ordinaria che con cedolare secca.
Il reddito da locazione produrrà redditi fondiari tassabile nel quadro BB del modello Unico senza incidere in alcun modo nemmeno nel tetto dei ricavi generati dal minimo.