Interessi passivi del mutuo nel modello 730/2026: la detrazione IRPEF ordinaria è del 19%, ma il limite di spesa dipende dalla finalità e dalla data del finanziamento. Per un mutuo ipotecario destinato all’acquisto dell’abitazione principale il limite generale è di 4.000 euro complessivi di interessi e oneri ammessi, con un risparmio teorico fino a 760 euro di IRPEF. Per la costruzione o la ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale il limite specifico è invece di 2.582,28 euro, mentre per alcuni mutui stipulati prima del 1993 valgono disposizioni particolari.
La guida FiscoOggi del 3 settembre 2026 ricorda che il 19% non può essere applicato indistintamente a tutte le rate del mutuo: la quota capitale non è detraibile come interesse, alcuni costi accessori sono ammessi e altri no. Inoltre, con la dichiarazione presentata nel 2026 si considerano normalmente gli oneri pagati nel 2025. Per i redditi superiori a 75.000 euro è necessario verificare anche il nuovo limite complessivo delle detrazioni, soprattutto se il contratto è stato stipulato dal 1° gennaio 2025.
Questa guida distingue i principali mutui, spiega dove trovare la spesa nella precompilata, come ripartire gli interessi fra cointestatari e quali documenti conservare. Gli esempi mostrano il risparmio teorico, non un rimborso garantito: la detrazione effettiva dipende dai requisiti, dall’imposta dovuta e dalle altre regole applicabili.
Tabella 730/2026: detrazione al 19% e massimali per tipo di mutuo
La regola di riferimento è l’articolo 15 del TUIR, affiancato dalle disposizioni speciali relative ad alcuni vecchi mutui. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate distinguono almeno cinque gruppi di finanziamenti: mutuo per acquisto dell’abitazione principale, mutuo per costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale, mutuo per acquisto di altri immobili stipulato prima del 1993, mutuo contratto nel 1997 per recupero edilizio e prestiti o mutui agrari.
| Tipologia | Limite di oneri ammessi | Detrazione teorica al 19% |
|---|---|---|
| Acquisto abitazione principale con mutuo ipotecario (regola ordinaria) | 4.000 € complessivi fra intestatari | Fino a 760 € complessivi |
| Costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale, mutui dal 1998 | 2.582,28 € complessivi | Fino a circa 490,63 € |
| Acquisto di immobili diversi dall’abitazione principale, mutui anteriori al 1993 ammessi | 2.065,83 € per intestatario, con condizioni e regole di cumulo | Fino a circa 392,51 € per intestatario |
| Mutui contratti nel 1997 per determinati lavori di recupero edilizio | 2.582,28 € complessivi | Fino a circa 490,63 € |
| Prestiti e mutui agrari che soddisfano la disciplina | Nei limiti del reddito dominicale e agrario dichiarato | 19% degli importi effettivamente ammessi |
La tabella espone limiti fiscali e massimi aritmetici. Non garantisce che l’intero importo possa essere utilizzato da chiunque. In particolare, per i contratti stipulati prima del 1993 possono esistere condizioni che cambiano la ripartizione o l’ammissibilità, mentre per i redditi elevati le spese relative ai mutui stipulati dal 2025 possono entrare nel nuovo riordino complessivo delle detrazioni.
La fonte ufficiale per questi massimali e per le differenze fra i tipi di finanziamento è la pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata a interessi e oneri sugli immobili nel 730/2026. Prima di trasferire un importo in dichiarazione bisogna individuare correttamente la finalità del mutuo, non soltanto il fatto che esista un’ipoteca sulla casa.
Esempio: se per un mutuo ipotecario ammesso sull’abitazione principale sono stati pagati 5.200 euro di interessi e oneri detraibili nell’anno, la base generale è limitata a 4.000 euro, quindi il 19% dà una detrazione teorica di 760 euro. Non si può calcolare il 19% sull’intero capitale finanziato, né sulla somma delle rate comprensiva del rimborso del prestito.
Acquisto dell’abitazione principale: requisiti, tempi e detrazione di 760 euro
Il caso più comune riguarda il mutuo ipotecario stipulato per acquistare l’immobile da adibire ad abitazione principale. La detrazione ordinaria si applica agli interessi passivi, agli oneri accessori ammessi e alle eventuali quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Il beneficio è calcolato entro 4.000 euro di spesa complessiva annua, da ripartire fra gli aventi diritto, fatte salve le specifiche regole per contratti anteriori al 1993.
Non basta avere un mutuo garantito da ipoteca su un’abitazione. Il finanziamento deve essere collegato all’acquisto dell’immobile effettivamente destinato a dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, secondo i requisiti di legge. La qualifica fiscale di abitazione principale non coincide automaticamente con l’utilizzo delle agevolazioni di registro “prima casa” in sede di acquisto: quelle agevolazioni hanno condizioni proprie.
Per i finanziamenti ordinari è necessario rispettare anche i termini che collegano l’acquisto, la stipula del mutuo e la destinazione ad abitazione principale. La disciplina prevede, in linea generale, che il mutuo venga stipulato entro il periodo previsto rispetto all’acquisto e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale nei termini normativi, con eccezioni per situazioni particolari. Quando ci sono ritardi nella consegna, lavori in corso, trasferimenti per motivi di lavoro o altri fatti speciali, è opportuno verificare le disposizioni applicabili all’anno del contratto prima di concludere che il beneficio spetti o sia decaduto.
Un acquisto in contitolarità non dà diritto automaticamente a 760 euro per ciascun proprietario. Il tetto di 4.000 euro della regola ordinaria è complessivo per lo stesso mutuo e viene ripartito secondo la quota di intestazione. Una persona che sostiene interessi annui di 2.800 euro, se ammessi e se possiede sufficiente imposta IRPEF, può calcolare un beneficio teorico di 532 euro. Chi ne paga 1.500 euro può arrivare a 285 euro, non a un rimborso fisso di 760 euro.
Quando il mutuo serve soltanto in parte all’acquisto dell’abitazione principale e la restante liquidità viene utilizzata per altre spese, la detrazione non deve essere applicata automaticamente all’intero importo degli interessi. L’Agenzia delle Entrate chiarisce espressamente i mutui con finalità multiple: occorre distinguere le quote riferibili a spese che danno diritto all’agevolazione dalle quote relative a liquidità o utilizzi che non la consentono.
La detrazione va dunque calcolata sulla spesa ammessa, entro il massimale, tenendo conto delle eventuali riduzioni e del rapporto effettivo tra mutuo e investimento. Per chi ha stipulato un prestito di importo superiore al costo fiscalmente rilevante dell’immobile, è necessario verificare anche il limite proporzionale degli interessi detraibili secondo le regole applicabili.
Mutuo cointestato, coniuge a carico e vecchi mutui prima del 1993
Se il mutuo per l’abitazione principale è cointestato a due persone, gli interessi devono essere attribuiti a ciascun intestatario secondo la relativa percentuale. Il limite generale di 4.000 euro si condivide, quindi una coppia cointestataria al 50% dispone normalmente di un limite individuale di 2.000 euro di oneri ammessi, con un beneficio teorico massimo di 380 euro a persona per la propria quota.
Esempio: due coniugi sono intestatari al 50% del mutuo ipotecario e nell’anno versano complessivamente 4.600 euro di interessi e oneri ammessi. In linea generale ciascuno utilizza fino a 2.000 euro per il calcolo del 19%, ottenendo 380 euro di detrazione teorica individuale. Non si devono indicare 4.000 euro in ciascuna dichiarazione, perché si raddoppierebbe impropriamente il tetto riferito allo stesso contratto.
L’Agenzia ammette una specifica eccezione quando il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico: se il contribuente sostiene l’intera spesa e ricorrono i requisiti anche per l’altro intestatario, può beneficiare della detrazione anche sulla quota del coniuge, nel rispetto del massimale complessivo. La precompilata permette di selezionare la casella relativa al coniuge a carico e adeguare l’importo, previa verifica delle condizioni. Questa regola non si estende automaticamente a qualunque parente cointestatario.
La situazione cambia per alcuni contratti stipulati prima del 1993. La pagina dell’Agenzia delle Entrate sul 730/2026 precisa che, per i mutui relativi all’acquisto dell’abitazione principale contratti prima di quell’anno, il limite di 4.000 euro può essere riferito a ciascun intestatario. Non è quindi corretto applicare senza verifiche la ripartizione ordinaria prevista per i mutui più recenti a tutti i finanziamenti storici.
Per i mutui ipotecari anteriori al 1993 destinati ad immobili diversi dall’abitazione principale può essere prevista una detrazione entro 2.065,83 euro per intestatario, nel rispetto delle condizioni temporali e della destinazione dell’immobile. Per i contratti stipulati nel 1991 o 1992 la disciplina è più circoscritta: bisogna verificare che riguardino immobili adibiti a propria abitazione, pur non principale, e che non sia venuta meno la condizione richiesta.
Esistono inoltre regole di cumulo fra questi vecchi mutui e quelli sull’abitazione principale. La piattaforma dell’Agenzia segnala che la quota degli interessi per gli altri immobili anteriori al 1993 può essere riconosciuta soltanto in determinate situazioni e nei limiti combinati previsti. Per evitare errori è preferibile non sommare semplicemente tutti i massimali della tabella: occorre utilizzare le istruzioni specifiche del proprio caso.
Costruzione, ristrutturazione e recupero edilizio: il limite di 2.582,28 euro
La detrazione sugli interessi del mutuo per costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale è distinta da quella riferita all’acquisto. Per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 che soddisfano i requisiti, la base massima complessiva è di 2.582,28 euro; la detrazione teorica al 19% è quindi di circa 490,63 euro annui.
L’agevolazione riguarda mutui destinati alle categorie di lavori individuate dalla normativa, non qualsiasi spesa sostenuta in una casa già posseduta. Per esempio, ristrutturazione edilizia e manutenzione ordinaria non sono automaticamente equivalenti. È necessario controllare l’inquadramento degli interventi, le autorizzazioni edilizie e la documentazione degli esborsi. Inoltre sono richiesti collegamenti temporali fra la stipula del mutuo, l’inizio delle opere e la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.
Le istruzioni del 730/2026 distinguono gli interessi in base alla data del mutuo: per i contratti fino al 31 dicembre 2021 si usa il codice 10; per i contratti dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024 il codice 46; per quelli dal 1° gennaio 2025 il codice 55. Si tratta di codici fiscali per indicare il tipo di onere nella dichiarazione, non di codici tributo da versare con il modello F24.
È opportuno fare attenzione a una disciplina distinta, valida per i mutui anche non ipotecari contratti nel 1997 per specifici interventi di recupero edilizio. In quel caso la detrazione può riguardare lavori di manutenzione, restauro o ristrutturazione su edifici anche diversi dall’abitazione principale, con limite complessivo di 2.582,28 euro e codice 9 nel modello. Non bisogna trasferire queste condizioni particolari ai prestiti sottoscritti in anni successivi.
Esempio: un contribuente paga nel 2025 3.300 euro di interessi e oneri ammissibili su un mutuo stipulato nel 2023 per costruire l’abitazione principale, rispettando tutti i requisiti. Il tetto specifico è 2.582,28 euro e la detrazione teorica è circa 490,63 euro. L’importo non si somma a piacere a quello per un mutuo d’acquisto se le spese riguardano finalità diverse o esistono altre limitazioni applicabili.
Infatti un unico finanziamento può essere stipulato per acquisto e lavori insieme. In una simile ipotesi non è corretto inserire tutta la quota interessi in un solo rigo del 730: occorre identificare la quota relativa all’acquisto e quella destinata a costruzione o ristrutturazione, applicando separatamente requisiti e massimali. L’Agenzia lo ribadisce nella FAQ sui mutui con finalità multiple.
Oneri accessori detraibili e spese escluse: notaio, perizia, assicurazione e capitale
Una fonte frequente di errore è considerare detraibile l’intera rata del mutuo. La rata comprende normalmente quota capitale e quota interessi; l’agevolazione ordinaria riguarda la seconda e gli oneri accessori ammessi, non il rimborso del denaro ricevuto in prestito. L’importo da utilizzare si ricava generalmente dalla certificazione degli interessi rilasciata dalla banca e dai documenti delle altre spese fiscalmente rilevanti.
Fra gli oneri accessori che, ricorrendone le condizioni, possono concorrere al massimale la pagina ufficiale dell’Agenzia indica le spese di istruttoria, quelle di perizia tecnica, alcune commissioni connesse al mutuo, l’imposta relativa all’iscrizione o cancellazione dell’ipoteca, gli oneri notarili specifici della stipula del contratto di finanziamento e, quando ammissibili, altri costi connessi alla costituzione o estinzione del mutuo.
Le spese notarili del contratto di mutuo vanno tenute distinte dall’onorario pagato per l’atto di compravendita della casa. La detrazione degli interessi può comprendere, nei casi consentiti, la prima categoria, ma non la seconda. È quindi necessario esaminare le fatture e le voci effettivamente riferite all’operazione finanziaria, anziché riportare automaticamente nel rigo degli interessi tutte le parcelle notarili legate all’acquisto.
Sono invece escluse, fra le altre voci indicate dall’Agenzia, le polizze assicurative sull’immobile, le imposte connesse al suo trasferimento (registro, IVA, imposte ipotecarie e catastali relative alla compravendita), gli oneri notarili della vendita e le spese di incasso delle rate. La semplice circostanza che un costo sia richiesto dalla banca o compaia nello stesso prospetto della rata non lo rende automaticamente detraibile come interesse passivo.
Se il datore di lavoro ha rimborsato una parte degli interessi del mutuo come fringe benefit, occorre verificare anche l’effetto fiscale del rimborso. Le istruzioni dell’Agenzia distinguono i rimborsi non imponibili da quelli che confluiscono nella retribuzione imponibile: nel primo caso la quota già rimborsata non può essere detratta una seconda volta. La procedura della precompilata offre indicazioni per integrare i dati della Certificazione Unica ed evitare doppie agevolazioni.
La logica fondamentale è semplice: la spesa deve essere effettivamente sostenuta, collegata a un mutuo che rientra nelle condizioni previste dalla legge, documentabile e non già neutralizzata da rimborsi che escludono il diritto a una seconda detrazione. In caso di accollo, surroga o rinegoziazione bisogna verificare le regole particolari del contratto anziché presumere che ogni sostituzione faccia perdere, o mantenga senza limiti, l’agevolazione.
730/2026, rigo E7 e codici 7, 48 e 57: dove indicare gli interessi
Nella dichiarazione dei redditi 730/2026 si riportano in linea generale gli oneri pagati nel 2025. Per gli interessi del mutuo ipotecario destinato all’acquisto dell’abitazione principale il riferimento principale è il rigo E7; la procedura distingue le diverse date di stipula dei finanziamenti attraverso codici specifici.
- Codice 7: interessi su mutui di acquisto abitazione principale stipulati fino al 31 dicembre 2021.
- Codice 48: interessi su mutui di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024.
- Codice 57: interessi su mutui di acquisto stipulati dal 1° gennaio 2025.
- Codici 10, 46 e 55: in altri righi della sezione, interessi per costruzione o ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale, distinti per le medesime fasce temporali.
La presenza di codici diversi non implica necessariamente percentuali diverse dal 19%: serve a classificare correttamente il contratto, anche in relazione alle disposizioni sul nuovo limite delle detrazioni dei redditi elevati. È un errore ricorrente scegliere il codice in base all’anno di pagamento degli interessi invece che alla data del contratto, senza leggere le eccezioni previste per rinegoziazioni o subentri.
La precompilata può già mostrare dati trasmessi dagli istituti di credito, ma il contribuente deve comunque verificare la finalità effettiva, i requisiti dell’abitazione principale, la quota di cointestazione e l’eventuale presenza di rimborsi. La guida ufficiale agli oneri della dichiarazione precompilata spiega come consultare, includere, escludere o integrare le spese.
Chi presenta il modello Redditi Persone fisiche anziché il 730 deve utilizzare i righi corrispondenti del quadro RP, seguendo le istruzioni della propria dichiarazione. Non bisogna copiare letteralmente i righi del 730 in un modello diverso. Per valutare quando un contribuente con attività autonoma possa presentare il 730 o debba ricorrere al modello Redditi PF è disponibile la guida RM al 730 e alla Partita IVA.
Va infine ricordato che l’articolo pubblicato nel settembre 2026 non riapre i termini di invio della dichiarazione 730/2026. Eventuali correzioni, integrative o dichiarazioni ancora consentite seguono i termini e le procedure fiscali specifiche; non si deve utilizzare la data di pubblicazione di FiscoOggi come una nuova scadenza per presentare il 730.
Redditi oltre 75.000 euro: la novità sui mutui stipulati dal 2025
Dal periodo d’imposta 2025 è entrata in vigore la disciplina del riordino delle detrazioni per i contribuenti con redditi complessivi superiori a 75.000 euro. L’articolo 16-ter del TUIR introduce un massimale totale degli oneri ammessi, calcolato in base al reddito e al numero di figli fiscalmente a carico. Questa disciplina si somma ai massimali delle singole detrazioni e può ridurre gli importi utilizzabili in dichiarazione.
L’aspetto più rilevante per i mutui è la data del contratto: secondo l’Agenzia delle Entrate, gli interessi sui mutui stipulati fino al 31 dicembre 2024 sono esclusi dal nuovo riordino, mentre quelli pagati per mutui stipulati dal 1° gennaio 2025 rientrano nelle spese sottoposte al limite complessivo, quando il reddito supera la soglia prevista.
Per esempio, un contribuente con reddito superiore a 100.000 euro e nessun figlio fiscalmente a carico ha un importo base del riordino di 8.000 euro moltiplicato per un coefficiente di 0,5, per un limite complessivo di 4.000 euro di oneri soggetti al riordino. Non significa che la detrazione specifica degli interessi per la casa diventi automaticamente pari al 19% di 4.000 euro in aggiunta a tutte le altre spese: occorre verificare come l’insieme degli oneri ammessi si colloca entro il limite complessivo.
Per un mutuo d’acquisto stipulato nel 2025, con 2.000 euro di interessi ammessi, la detrazione specifica teorica è 380 euro, ma il contribuente con reddito elevato deve tenere conto dell’eventuale presenza di altre spese soggette al riordino. Per il mutuo stipulato nel 2024, alle condizioni indicate dall’Agenzia, gli interessi restano invece esclusi da quel particolare limite complessivo.
Non bisogna confondere il riordino oltre 75.000 euro con la commisurazione delle detrazioni al reddito oltre 120.000 euro. La pagina ufficiale dell’Agenzia chiarisce che gli interessi passivi per i mutui relativi all’abitazione principale non rientrano nella seconda riduzione, pur potendo rilevare per il nuovo riordino quando il contratto è stato stipulato dal 2025. Le due verifiche seguono meccanismi differenti.
La scelta operativa più sicura, soprattutto con molte altre spese detraibili, è utilizzare il calcolo aggiornato della dichiarazione precompilata o un software fiscale conforme alle istruzioni 2026. Non basta prendere il 19% degli interessi e presumere che il risultato sia definitivo senza controllare reddito, famiglia, anno di contratto e oneri concorrenti.
Checklist documenti e cinque errori frequenti da evitare
Per ricostruire correttamente gli interessi passivi da indicare in dichiarazione è consigliabile raccogliere contratto di mutuo, atto di acquisto dell’immobile, certificazione bancaria degli interessi pagati nell’anno, documentazione degli oneri accessori ammessi e, quando necessario, prove sulla destinazione ad abitazione principale. Per i finanziamenti alla costruzione o alla ristrutturazione servono anche la documentazione tecnica dei lavori e gli atti che permettono di verificarne i tempi e la natura.
Il primo errore è portare in detrazione l’intera rata anziché la sola componente di interessi e oneri ammessi. Il secondo è indicare spese per assicurazione o notaio della compravendita nel campo degli oneri accessori del mutuo. Il terzo è duplicare il tetto di 4.000 euro per entrambi i cointestatari di un contratto soggetto alla regola ordinaria.
Il quarto errore consiste nel confondere i mutui per acquisto con quelli per costruzione e ristrutturazione, che hanno massimali e codici differenti. Il quinto è non verificare l’anno di stipula del contratto, un dato particolarmente importante dal 2025 per chi ha redditi superiori a 75.000 euro.
Controllo pratico: un contribuente possiede un mutuo cointestato stipulato nel 2022 per acquisto dell’abitazione principale. Nell’anno risultano interessi complessivi ammissibili di 3.000 euro, ripartiti al 50%. Ciascuno può verificare la propria quota di 1.500 euro e calcolare una detrazione teorica di 285 euro, nei limiti della propria IRPEF e degli altri requisiti. La data del 2022 indirizza al codice 48, e gli interessi sono esclusi dal nuovo riordino previsto per i mutui stipulati dal 2025.
Se, invece, il contratto è stato stipulato nel 2025, il codice degli interessi di acquisto cambia in 57; per redditi oltre 75.000 euro va inoltre verificata l’applicazione dell’articolo 16-ter. Lo stesso importo versato alla banca può quindi richiedere controlli fiscali ulteriori, pur rimanendo la percentuale di base del 19%.
Le fonti primarie da conservare tra i riferimenti sono la scheda FiscoOggi sulle detrazioni dei mutui, la pagina dell’Agenzia sugli oneri per immobili nel 730/2026 e la pagina ufficiale sul riordino delle detrazioni. Per una panoramica generale delle spese ammesse e non ammesse nel sistema fiscale è disponibile anche l’approfondimento RM sulle spese non detraibili nella dichiarazione dei redditi.
In sintesi: gli interessi dei mutui possono ridurre l’IRPEF del 19%, ma bisogna distinguere finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione principale, lavori edilizi, contratti anteriori al 1993 e altri casi speciali. Il massimo teorico di 760 euro per la casa non è un rimborso universale; contano anno di pagamento, data del contratto, cointestazione, oneri effettivi, imposta disponibile e — per i redditi elevati — il riordino introdotto dal 2025.
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