Il rimborso IVA delle SICAF immobiliari può comprendere le spese di demolizione e bonifica sostenute sulle aree di proprietà del fondo, se funzionali alla costruzione degli immobili destinati al suo patrimonio. Nel caso esaminato dall’Agenzia delle Entrate, invece, il beneficio non spetta per i lavori effettuati su aree del Comune o di altri proprietari, utilizzate solo temporaneamente e destinate a tornare nella disponibilità dei titolari. È la distinzione contenuta nella risposta a interpello n. 192 del 27 ottobre 2026.
La risposta riguarda un progetto immobiliare complesso nel quale un consorzio coordina demolizioni, bonifiche e opere di urbanizzazione, riaddebitandone i costi con IVA ai partecipanti. Il credito generato dalle spese ammesse può rientrare nel rimborso infrannuale, con l’esonero dalle garanzie ordinarie previsto per le SICAF immobiliari. Non è un diritto al rimborso applicabile automaticamente a qualunque impresa che sostenga spese edilizie: contano la categoria del soggetto, la destinazione delle opere e le condizioni fiscali specifiche. FiscoOggi, pubblicazione dell’Agenzia delle Entrate, ha illustrato la decisione.
Il caso della SICAF: consorzio, demolizioni e aree di terzi
La società istante è una SICAF immobiliare multicomparto impegnata in un progetto di riqualificazione edilizia. I terreni coinvolti appartengono in parte ai comparti della SICAF e in parte al Comune o a soggetti privati. Il progetto prevede demolizioni di fabbricati preesistenti, bonifiche ambientali e belliche e interventi di urbanizzazione necessari all’assetto finale dell’area.
I soggetti interessati hanno costituito un consorzio che affida i lavori alle imprese esecutrici, riceve le fatture e successivamente ripartisce i costi fra i partecipanti. Il consorzio agisce come mandatario senza rappresentanza: opera in nome proprio ma nell’interesse dei consorziati. I riaddebiti seguono, per l’IVA, la disciplina dell’articolo 3, terzo comma, del DPR 633/1972. Questo spiega come l’imposta sui lavori venga addebitata alla SICAF, ma non stabilisce da solo quali fatture diano diritto al rimborso.
La SICAF chiedeva di poter recuperare l’IVA pagata sui costi riaddebitati per l’intero programma, facendo valere sia la disciplina generale dei rimborsi sia quella speciale dei fondi immobiliari. L’Agenzia ha accolto la richiesta solo in parte, distinguendo le opere preparatorie su terreni di proprietà da quelle sulle aree che rimarranno o torneranno ai rispettivi proprietari per finalità pubblicistiche.
Immobili propri: quando demolizioni e bonifiche danno diritto al rimborso
Gli articoli 30, secondo comma, lettera c), e 38-bis del DPR 633/1972 consentono, in presenza dei requisiti applicabili, di chiedere a rimborso l’eccedenza IVA detraibile riferita all’acquisizione di beni ammortizzabili e attraverso le procedure previste. Per i fondi e le SICAF immobiliari opera inoltre il regime dell’articolo 8 del DL 351/2001, richiamato dall’articolo 9 del D.Lgs. 44/2014.
Quest’ultima disciplina considera beni ammortizzabili, ai fini del rimborso IVA, gli immobili che fanno parte del patrimonio del fondo e le relative spese. L’Agenzia osserva che gli immobili patrimoniali non sono soltanto gli edifici già realizzati: la norma può comprendere anche gli immobili da costruire e le spese strettamente funzionali alla loro edificazione. È il motivo per cui demolizioni e bonifiche sui terreni propri non vanno valutate come interventi autonomi, separati dal progetto immobiliare complessivo.
Quando le opere servono a preparare le aree della SICAF alla successiva costruzione, le spese possono essere trattate come parte dell’investimento immobiliare. L’IVA sui relativi costi, correttamente riaddebitati dal consorzio, può quindi concorrere alla richiesta di rimborso infrannuale senza le ordinarie garanzie, se sono soddisfatti gli ulteriori requisiti di legge. Il regime speciale contempla un termine di esecuzione del rimborso di sei mesi: non va confuso con una nuova finestra di domanda istituita dall’interpello.
Esempio operativo: un comparto della SICAF deve demolire fabbricati esistenti e bonificare un terreno di cui è proprietario per costruire un complesso che entrerà nel suo patrimonio. Le spese preparatorie sono funzionali al progetto; se documentazione, fatture e condizioni fiscali sono corrette, l’IVA corrispondente può essere considerata ai fini del rimborso. Non basta comunque la sola esposizione dell’imposta in fattura o la previsione di un investimento futuro: il collegamento deve essere dimostrabile.
Opere su aree comunali e beni di terzi: il limite della strumentalità
L’esito cambia per le aree pubbliche o di altri proprietari. Nel caso della risposta 192/2026 la SICAF le utilizzava in forza di una concessione gratuita e della convenzione urbanistica per eseguire opere che, una volta ultimate, sarebbero rimaste nella disponibilità dei proprietari. L’Agenzia non ha riconosciuto il diritto al rimborso per quelle spese, perché i beni non erano destinati a rappresentare investimenti durevoli e strumentali all’attività della SICAF.
Questo non significa che il rimborso IVA sui beni altrui sia sempre escluso. La Cassazione a Sezioni Unite, sentenza 13162/2024, e la risoluzione AdE 20/E del 2025 hanno chiarito che l’investimento su beni di terzi può consentire il rimborso quando esistono un titolo giuridico di disponibilità adeguato, una durata apprezzabile e una concreta destinazione strumentale all’attività economica del soggetto passivo. La proprietà del bene, da sola, non è l’unico criterio.
Nel caso della SICAF, però, manca la strumentalità effettiva: le aree vengono messe a disposizione soltanto per realizzare le urbanizzazioni e poi restano o tornano ai rispettivi proprietari per uso pubblico. La loro utilità per il progetto nel suo complesso non le trasforma in beni stabilmente impiegati nell’attività della società. È questa la ragione decisiva del diniego nel caso concreto, non un divieto universale per qualsiasi spesa sostenuta su beni non propri.
Due interventi possono quindi essere necessari allo stesso progetto, essere affidati al medesimo consorzio e avere fatture con IVA, ma produrre esiti diversi ai fini del rimborso. La classificazione va svolta per area, titolo di disponibilità, destinazione delle opere e collegamento con l’attività economica, non semplicemente per tipologia di fattura o per il nome del cantiere.
Come preparare la richiesta: documenti e controlli IVA
Per i soggetti coinvolti in operazioni simili, la prima verifica consiste nel separare i costi delle opere eseguite su terreni della SICAF da quelli relativi a immobili pubblici o di terzi. Contratti di appalto, riaddebiti del consorzio, prospetti di ripartizione e fatture devono permettere di riconciliare importi e singole aree. In un progetto multicomparto è importante anche attribuire correttamente le spese ai rispettivi comparti e applicare le regole sulla separazione delle attività IVA dove previste.
Sulle aree proprie occorre conservare titolo di proprietà, autorizzazioni, progetto edilizio e documenti che dimostrino il legame fra demolizioni o bonifiche e gli immobili da costruire. Sulle aree di terzi bisogna invece esaminare durata e contenuto della disponibilità, convenzione urbanistica e destinazione finale delle opere. L’assenza di questa ricostruzione rende difficile giustificare la diversa rilevanza fiscale degli interventi.
Un ulteriore controllo consiste nel distinguere detrazione IVA, formazione del credito e diritto al rimborso. Sono passaggi collegati ma non identici: un’imposta su acquisti aziendali può essere detraibile alle condizioni di legge senza che sia automaticamente rimborsabile tramite la specifica procedura per beni di investimento. RM spiega la disciplina generale nella guida alla detrazione IVA sugli acquisti. Anche il trattamento delle aliquote per lavori edilizi è un tema diverso, come mostra l’approfondimento sull’IVA applicabile a demolizioni e ricostruzioni di immobili associativi, relativo a un’altra fattispecie.
La risposta 192/2026 non stabilisce una nuova scadenza universale né modifica le aliquote IVA degli appalti. Per la richiesta concreta vanno verificati i requisiti degli articoli 30 e 38-bis, la posizione della SICAF, gli importi rimborsabili e la disciplina specifica delle garanzie, evitando di utilizzare la conclusione favorevole per fatture relative a beni privi di effettiva strumentalità.
FAQ: rimborso IVA per SICAF e immobili propri o di terzi
La SICAF può chiedere il rimborso IVA per demolizioni e bonifiche sui terreni propri?
Sì, quando sono funzionali alla realizzazione degli immobili destinati a far parte del patrimonio della SICAF e ricorrono gli ulteriori presupposti del regime speciale e della disciplina dei rimborsi IVA.
Le opere su aree del Comune danno sempre diritto al rimborso?
No. Nel caso esaminato le aree erano utilizzate temporaneamente e gli interventi sarebbero confluiti nella disponibilità dei proprietari con finalità pubbliche. Mancava il requisito della concreta strumentalità per la SICAF.
Un’impresa può ottenere il rimborso IVA su un immobile di terzi?
Può essere possibile quando il bene è detenuto in forza di un titolo giuridico adeguato, per una durata apprezzabile, ed è effettivamente strumentale all’attività economica. La risposta 192/2026 non riconosce il rimborso nel caso specifico delle aree pubbliche e di terzi esaminate.
Il rimborso IVA senza garanzia si applica a tutte le imprese edili?
No. L’esonero richiamato dalla risposta deriva dalla disciplina particolare dei fondi e delle SICAF immobiliari, non da una regola generalizzata applicabile a qualsiasi impresa di costruzioni.
Fonte ufficiale: risposta Agenzia delle Entrate n. 192/2026, illustrata da FiscoOggi il 27 ottobre 2026. La risposta originale dell’Agenzia non era accessibile direttamente al sistema durante il controllo, perciò il contenuto è stato confrontato con la pubblicazione istituzionale e le analisi fiscali del 27–28 ottobre. I principali riferimenti sono gli articoli 30 e 38-bis del DPR 633/1972, l’articolo 8 del DL 351/2001 e l’articolo 9 del D.Lgs. 44/2014.
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