La vendita di un immobile dopo lavori Superbonus può generare una plusvalenza imponibile se la cessione avviene entro dieci anni dalla conclusione degli interventi, ma la disciplina contiene eccezioni importanti. In particolare, la quota acquisita per successione è esclusa dalla nuova tassazione e, in caso di comproprietà, le spese sostenute da un altro comproprietario non possono essere usate per aumentare il costo fiscale della quota venduta.
La regola deriva dagli articoli 67 e 68 del TUIR, come modificati dalla legge di Bilancio 2024, ed è stata ulteriormente chiarita dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 158/2026.
Quando scatta la plusvalenza dopo il Superbonus
La nuova fattispecie riguarda la prima cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, quando la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori.
Non conta soltanto chi ha materialmente eseguito o pagato i lavori: la disciplina guarda all’immobile oggetto degli interventi e alla posizione del soggetto che vende. Per questo è necessario ricostruire con attenzione provenienza della proprietà, data di fine lavori, costo fiscale e modalità con cui sono state sostenute le spese.
Immobili ereditati: esclusione dalla tassazione
Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla nuova plusvalenza Superbonus. L’esclusione vale anche quando soltanto una parte dell’immobile è stata acquisita per successione.
Se quindi una persona possiede il 50% di un immobile perché lo ha ereditato e il restante 50% perché lo ha acquistato, la futura vendita deve essere analizzata separando le due componenti. La parte ereditata resta fuori dalla nuova fattispecie, mentre la parte acquistata a titolo oneroso può generare una plusvalenza imponibile.
Comproprietà: la plusvalenza va calcolata per ciascuna quota
Quando l’immobile appartiene a più persone, non è corretto determinare un unico costo fiscale indistinto. Ogni comproprietario deve considerare la propria quota, il modo in cui l’ha acquisita e le spese che ha effettivamente sostenuto.
La risposta 158/2026 riguarda proprio un caso di comproprietà familiare: alcune quote provenivano da successione, altre erano state acquistate, mentre i lavori Superbonus erano stati pagati integralmente da un solo comproprietario.
Le spese pagate da un altro comproprietario non aumentano il tuo costo fiscale
Il chiarimento più importante dell’Agenzia è netto: chi non ha sostenuto la spesa non può usarla per aumentare il costo fiscalmente riconosciuto della propria quota.
Il fatto che i lavori abbiano migliorato lo stesso immobile non è sufficiente. Per ridurre la plusvalenza occorre che il costo sia effettivamente rimasto a carico del soggetto che vende e che sia documentabile.
Questo principio è particolarmente rilevante nelle famiglie in cui un solo comproprietario ha pagato l’intervento e ha utilizzato detrazione, sconto in fattura o cessione del credito.
Come si calcola la plusvalenza
In termini generali, la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito per la cessione e il costo fiscalmente riconosciuto del bene o della quota venduta, aumentato dei costi inerenti ammessi dalla legge.
Nel caso Superbonus, però, l’articolo 68 introduce regole specifiche per alcune spese agevolate. Per questo il calcolo può essere diverso da quello ordinario previsto per una normale vendita immobiliare.
Vendita entro 5 anni dalla fine dei lavori
Se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi, le spese relative ai lavori Superbonus possono subire forti limitazioni nel calcolo del costo fiscale, in particolare quando il contribuente ha fruito del Superbonus al 110% mediante sconto in fattura o cessione del credito.
In queste situazioni la norma può escludere dal costo fiscalmente riconosciuto le spese agevolate, aumentando di conseguenza la plusvalenza imponibile.
Vendita dopo 5 anni ma entro 10 anni
Se sono trascorsi più di cinque anni ma non più di dieci dalla conclusione dei lavori, la disciplina consente, nei casi previsti, di considerare una quota delle spese agevolate.
Per le spese Superbonus al 110% fruite mediante sconto in fattura o cessione del credito, può rilevare il 50% delle spese nella determinazione dei costi inerenti.
Il termine di dieci anni resta invece quello che delimita l’applicazione della nuova fattispecie di plusvalenza post Superbonus.
Se manca il prezzo di acquisto: si può usare una perizia giurata
Un ulteriore problema nasce quando non è più disponibile la documentazione storica relativa al prezzo di acquisto o al costo di costruzione dell’immobile.
L’Agenzia ha confermato che, in questi casi, può essere utilizzato il valore determinato tramite una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, quando ricorrono le condizioni previste dalla normativa.
Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni, il costo può inoltre essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT secondo le regole dell’articolo 68 del TUIR.
Esempio: metà immobile ereditato e metà acquistato
Immaginiamo una persona che possieda un immobile per il 50% acquisito tramite successione e per il restante 50% acquistato a titolo oneroso. L’immobile è stato successivamente interessato da lavori Superbonus e viene venduto entro dieci anni dalla fine degli interventi.
- la quota del 50% ereditata è esclusa dalla nuova plusvalenza Superbonus;
- la quota del 50% acquistata deve essere verificata secondo le regole degli articoli 67 e 68;
- il costo fiscale della quota acquistata può essere aumentato soltanto dei costi effettivamente sostenuti dal venditore e ammessi dalla normativa.
Il prezzo di vendita complessivo deve quindi essere ripartito in modo coerente tra le diverse quote per determinare la parte eventualmente imponibile.
Esempio: lavori pagati soltanto da un fratello comproprietario
Tre fratelli possiedono un immobile in comunione, ma soltanto uno di loro sostiene 90.000 euro di spese per lavori Superbonus e utilizza l’agevolazione. Successivamente gli altri due vendono le proprie quote.
Gli altri comproprietari non possono aumentare il proprio costo fiscale attribuendosi pro quota i 90.000 euro pagati dal fratello. Le spese non sono rimaste economicamente a loro carico e quindi non possono essere utilizzate per ridurre la plusvalenza delle rispettive quote.
Abitazione principale: quando può essere esclusa
La disciplina prevede anche un’esclusione per gli immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante previsto dalla norma.
Questa verifica è distinta dall’esclusione per successione e richiede di ricostruire l’effettivo utilizzo dell’immobile nel periodo considerato.
Imposta sostitutiva del 26%
Quando ricorrono i presupposti, la plusvalenza immobiliare può essere assoggettata all’imposta sostitutiva del 26% su richiesta resa al notaio al momento della cessione.
L’imposta sostitutiva non elimina la necessità di calcolare correttamente la plusvalenza: occorre comunque determinare il corrispettivo, il costo fiscalmente riconosciuto e le eventuali esclusioni applicabili.
Cosa controllare prima di vendere un immobile post Superbonus
- data di conclusione degli interventi Superbonus;
- origine di ogni quota di proprietà: acquisto, donazione, successione o altro titolo;
- costo storico di acquisto o costruzione;
- eventuale necessità di una perizia giurata;
- spese sostenute personalmente dal venditore;
- modalità di fruizione del Superbonus: detrazione, sconto o cessione;
- periodo trascorso dalla conclusione dei lavori;
- eventuale utilizzo dell’immobile come abitazione principale;
- possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26%.
Errori da evitare
- considerare imponibile anche la quota acquisita per successione;
- attribuirsi spese Superbonus pagate da un altro comproprietario;
- confondere il termine ordinario di cinque anni con il nuovo periodo di dieci anni collegato agli interventi Superbonus;
- calcolare la plusvalenza senza separare quote acquistate e quote ereditate;
- trascurare le regole particolari sulle spese agevolate con sconto in fattura o cessione del credito;
- applicare il 26% direttamente sul prezzo di vendita invece che sulla plusvalenza correttamente determinata.
Domande frequenti
La quota ereditata paga la plusvalenza Superbonus?
No, la quota acquisita per successione è esclusa dalla nuova fattispecie di plusvalenza prevista per gli immobili interessati dal Superbonus.
Posso usare le spese pagate da un altro comproprietario?
No. L’Agenzia ha chiarito che il costo fiscale può essere incrementato soltanto con spese effettivamente sostenute dal soggetto che vende, nei limiti previsti dalla legge.
Se non trovo il vecchio atto di acquisto cosa posso fare?
In presenza dei presupposti può essere utilizzata una perizia giurata redatta da un professionista abilitato per ricostruire il valore fiscalmente rilevante.
Dopo 10 anni dalla fine dei lavori si applica ancora questa plusvalenza?
La specifica fattispecie introdotta per gli immobili post Superbonus è delimitata al periodo di dieci anni dalla conclusione degli interventi.
Fonti ufficiali
Il chiarimento sulla comproprietà deriva dalla risposta n. 158/2026 dell’Agenzia delle Entrate, illustrata da FiscoOggi – Agenzia delle Entrate. Per il quadro generale dell’agevolazione resta disponibile anche la guida Superbonus dell’Agenzia delle Entrate.
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Caterina
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