Adeguamento ISTAT affitti settembre 2026: l’indice FOI senza tabacchi è 104,3 e la variazione annua è del 4,0%. Nei contratti in cui si applica l’aggiornamento al 75% della variazione, l’aumento di riferimento è quindi pari al 3,0%. L’ISTAT ha diffuso i dati definitivi il 16 ottobre e il relativo comunicato è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 ottobre 2026.
Un affitto di 800 euro al mese, se aggiornabile al 75% sulla base di settembre, può salire indicativamente a 824 euro; se il contratto ammette il 100% dell’incremento annuo, il calcolo porta a 832 euro. Non tutti gli affitti possono essere aumentati: contano la clausola contrattuale, la tipologia di locazione e il regime fiscale. In particolare, durante l’opzione per la cedolare secca l’aggiornamento ISTAT del canone è sospeso.
Indice FOI settembre 2026: valori ufficiali
L’indicatore usato per la rivalutazione dei canoni è l’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Questo indice non coincide con l’indice NIC, utilizzato per descrivere l’inflazione generale dell’intera collettività, né con il semplice aumento dei prezzi registrato in un singolo mese. Per aggiornare un affitto annualmente serve in genere la variazione su dodici mesi del FOI.
| Dato ISTAT | Settembre 2026 |
|---|---|
| Indice FOI senza tabacchi | 104,3 (base 2025 = 100) |
| Variazione mensile | +0,6% |
| Variazione rispetto a settembre 2025 | +4,0% |
| Variazione annua ridotta al 75% | +3,0% |
| Variazione su due anni | +5,5% |
| Variazione biennale al 75% | +4,125% |
La fonte primaria è la pagina ISTAT sugli indici per le rivalutazioni monetarie. Il dato annuale passa dal +3,4% di agosto al +4,0% di settembre. Di conseguenza la quota annua del 75% sale dal 2,55% al 3,0%, un cambiamento concreto per i contratti che prevedono la rivalutazione sulla base dell’indice del mese di settembre.
La serie è stata ribasata al 2025 = 100. L’ISTAT indica un coefficiente di raccordo con la precedente base 2015 = 100 pari a 1,214. Per un normale aggiornamento percentuale annuo è preferibile utilizzare la variazione pubblicata dall’ISTAT, senza effettuare calcoli con indici presi da basi diverse e senza applicare il coefficiente di raccordo in modo arbitrario.
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Calcolo affitto: esempi al 75% e al 100%
Per determinare il canone aggiornato, quando l’aumento è previsto e consentito, si applica questa formula: canone attuale × (1 + percentuale di aggiornamento / 100). Con la variazione FOI annua di settembre 2026 pari al 4,0%, il coefficiente è 1,03 per un adeguamento al 75% e 1,04 per quello al 100%, nei casi in cui quest’ultimo è ammesso.
| Canone mensile prima | Con +3,0% (75%) | Con +4,0% (100%) |
|---|---|---|
| 500 € | 515 € | 520 € |
| 650 € | 669,50 € | 676 € |
| 800 € | 824 € | 832 € |
| 1.000 € | 1.030 € | 1.040 € |
| 1.200 € | 1.236 € | 1.248 € |
Gli importi della tabella sono esempi matematici, non aumenti automatici. Il 100% non è applicabile indistintamente a tutte le locazioni; per alcuni contratti l’aggiornamento può essere limitato al 75%, ulteriormente ristretto dalla pattuizione o vietato in presenza di cedolare secca. Il locatore deve inoltre verificare il mese di riferimento previsto nel proprio contratto e l’annualità dalla quale l’aggiornamento può operare.
Esempio operativo: contratto con canone mensile di 1.000 euro e clausola che consente, nei limiti della disciplina applicabile, l’adeguamento al 75% sulla variazione ISTAT riferita a settembre. L’importo aggiornabile è 1.030 euro mensili, ossia 30 euro in più al mese e 360 euro in più su dodici mesi, purché siano rispettate tutte le condizioni contrattuali e legali. Il fatto che il comunicato sia uscito il 24 ottobre non significa che l’aumento decorra automaticamente da quel giorno.
Affitti abitativi, commerciali e cedolare secca
Per le locazioni commerciali il riferimento da verificare è l’articolo 32 della legge 392/1978, che disciplina l’aggiornamento annuo su richiesta del locatore e, per i contratti di durata non superiore a quella dell’articolo 27, pone il limite del 75% della variazione ISTAT. È importante leggere l’intera clausola del contratto, la durata e il regime normativo specifico, senza presumere che tutte le attività abbiano condizioni identiche.
Per le locazioni abitative a canone libero, fuori dall’opzione cedolare secca, un aggiornamento al 100% può essere applicabile quando espressamente pattuito e consentito. Nei contratti a canone concordato occorre considerare anche le regole degli accordi territoriali e del tipo contrattuale utilizzato. Il valore ISTAT del 4,0% resta lo stesso, ma la quota utilizzabile e le modalità concrete variano secondo la locazione.
La cedolare secca costituisce un’eccezione essenziale: l’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011 sospende per tutta la durata dell’opzione la facoltà del locatore di chiedere aggiornamenti del canone, anche quando già previsti nel contratto e anche se collegati alla variazione ISTAT. Pertanto un proprietario che applica la cedolare secca non può usare il +4,0% FOI per chiedere un aumento durante quel periodo.
È utile separare l’adeguamento del canone dalla valutazione di mercato dell’immobile. Le quotazioni OMI di vendita e locazione servono a consultare valori indicativi di zona, mentre la rivalutazione FOI segue un indice nazionale e una clausola contrattuale. Non è possibile sostituire l’uno con l’altro per giustificare automaticamente un nuovo importo mensile.
Da quando si applica l’aumento ISTAT?
La pubblicazione del 24 ottobre in Gazzetta rende ufficiale l’indice FOI di settembre, ma non modifica da sola il canone di ogni contratto in quella data. Un aggiornamento annuale richiede normalmente la presenza della clausola pertinente, il raggiungimento della ricorrenza contrattuale e il rispetto di quanto previsto per richiesta del locatore, comunicazioni e decorrenza. Per una locazione commerciale disciplinata dall’articolo 32, il testo di legge parla espressamente di richiesta del locatore.
Non si deve confondere la variazione del +0,6% rispetto ad agosto con quella annua del +4,0%. La prima descrive il movimento dell’indice da un mese all’altro; la seconda confronta settembre 2026 con settembre 2025, quindi è il riferimento per un adeguamento annuale basato su settembre. Se il contratto prevede un differente mese base, bisogna recuperare la variazione relativa a quel mese e non usare automaticamente settembre.
Per distinguere il FOI dall’inflazione generale è disponibile l’approfondimento RM sull’inflazione ISTAT di settembre 2026 al 4,2%: quel 4,2% riguarda il NIC, non l’aggiornamento annuo FOI del canone. Analogamente, il FOI entra in altri calcoli monetari, ma non va confuso con la formula di rivalutazione del TFR, che segue regole proprie descritte nella nostra guida sul calcolo del TFR.
FAQ e fonti ufficiali
Quanto aumenta un affitto di 700 euro con il FOI di settembre? L’esempio produce 721 euro mensili con adeguamento al 75% (+3,0%) oppure 728 euro con adeguamento al 100% (+4,0%), soltanto dove la clausola e la legge lo consentono.
Il +4,0% va applicato anche ai contratti in cedolare secca? No. Durante l’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone è sospesa.
Il proprietario può aumentare il canone subito dopo la Gazzetta del 24 ottobre? La pubblicazione ufficializza i dati, ma non sostituisce il rispetto del contratto, dell’annualità e della richiesta quando prevista.
Qual è l’indice ISTAT di settembre 2026? L’indice nazionale FOI senza tabacchi è 104,3, con variazione rispetto a settembre 2025 di +4,0% e variazione biennale di +5,5%.
Le fonti sono la comunicazione ufficiale ISTAT sul FOI di settembre 2026, diffusa il 16 ottobre, il comunicato in Gazzetta Ufficiale del 24 ottobre 2026, l’articolo 32 della legge 392/1978 e l’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011 per il divieto di aggiornamento durante la cedolare secca. I singoli calcoli richiedono sempre il controllo del contratto e delle disposizioni applicabili alla specifica locazione.
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