Il calcolo delle tasse per un agente immobiliare in regime forfettario parte dai ricavi incassati, dal coefficiente di redditività e dai contributi previdenziali dovuti. Non si sottraggono analiticamente le normali spese dello studio.
Primo passaggio: reddito forfettario
Per la tipica attività di intermediazione immobiliare, classificata ATECO 68.31.00, il coefficiente di redditività normalmente applicabile nel forfettario è l’86%. Con 30.000 euro di ricavi, il reddito forfettario lordo è quindi 25.800 euro.
Secondo passaggio: contributi INPS
L’agente immobiliare esercitato in forma d’impresa è normalmente collegato alla Gestione Commercianti INPS. Per il 2026 l’INPS indica un’aliquota del 24,48% e un minimale di reddito pari a 18.808 euro; i contributi seguono inoltre il meccanismo del minimale e della quota eventualmente eccedente.
I contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati sono deducibili dal reddito forfettario prima di calcolare l’imposta sostitutiva. Per un preventivo corretto bisogna quindi conoscere anche posizione INPS, eventuali agevolazioni e contributi già versati.
Terzo passaggio: imposta sostitutiva
Dopo la deduzione dei contributi previdenziali si applica l’imposta sostitutiva: 15% in via ordinaria oppure 5% se sono rispettate tutte le condizioni previste per la nuova attività. Il 5% non dipende dalla professione e non è automatico per chi apre una nuova Partita IVA.
Formula rapida
- Ricavi incassati × 86% = reddito forfettario lordo.
- Reddito forfettario lordo − contributi previdenziali deducibili = base dell’imposta sostitutiva.
- Base imponibile × 15% oppure 5% = imposta sostitutiva.
- Al totale annuale vanno poi aggiunti o sottratti acconti e saldi risultanti dalla dichiarazione.
Prima del calcolo verifica l’inquadramento
Il coefficiente dell’86% presuppone che l’attività sia effettivamente quella di intermediazione immobiliare. Controlla il codice ATECO per agenti immobiliari e, se stai iniziando, la guida per aprire la Partita IVA come agente immobiliare.
In sintesi
Per stimare il netto di un agente immobiliare non basta fare il 15% dei ricavi. La sequenza corretta è ricavi, coefficiente 86%, previdenza deducibile e infine imposta sostitutiva. È questa struttura che consente di confrontare in modo realistico il forfettario con altri regimi.
Come costruire una stima fiscale realistica
Una simulazione utile per Agenti immobiliari deve separare almeno tre grandezze: fatturato o compensi incassati, contributi previdenziali e imposta sostitutiva. Il fatturato non coincide con il reddito imponibile e l’imposta non coincide con il costo fiscale complessivo. Il coefficiente di redditività serve proprio a trasformare i ricavi nel reddito forfettario lordo sul quale prosegue il calcolo.
La parte previdenziale va calcolata con le regole della gestione applicabile alla singola posizione. Solo dopo aver determinato i contributi obbligatori deducibili è possibile arrivare alla base dell’imposta sostitutiva. Per una previsione di cassa bisogna inoltre considerare il momento in cui verranno versati saldo e acconti: il primo anno di attività e gli anni successivi possono quindi avere fabbisogni finanziari diversi anche con ricavi simili.
Dal lordo al netto disponibile
Per evitare sorprese è utile accantonare durante l’anno una quota degli incassi destinata a imposte e contributi. La percentuale da accantonare non può essere uguale per tutti: dipende da coefficiente, previdenza, aliquota dell’imposta, eventuale 5% spettante e situazione personale. Una simulazione va quindi aggiornata quando cambiano ricavi, attività o posizione previdenziale.
Guide collegate
- Regime forfettario per agente immobiliare
- Aprire Partita Iva per agenti immobiliari
- Codice ATECO per Agenti immobiliari
- Commercialista agente immobiliare
Nota sul coefficiente usato nel calcolo 2026
Il codice dell’attività va individuato con ATECO 2025, ma nel 2026 il coefficiente di redditività non deriva ancora da una nuova tabella ATECO 2025. In attesa dei nuovi coefficienti, il D.Lgs. 81/2025 mantiene quelli dell’Allegato 4 alla legge 190/2014, individuati tramite la corrispondente attività ATECO 2007. Gli esempi di questa pagina utilizzano quindi il coefficiente applicabile secondo tale raccordo.
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