Il codice ATECO per agenti immobiliari è 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari. È il riferimento della classificazione ATECO 2025 per chi mette in relazione venditori e acquirenti, oppure proprietari e inquilini, per concludere compravendite o locazioni per conto terzi. Non va confuso con il codice di chi compra immobili propri per rivenderli o con quello di chi svolge soltanto gestione immobiliare.
Il criterio fondamentale è la prestazione realmente svolta: se guadagni provvigioni per intermediare affari immobiliari, il 68.31.00 è normalmente il codice pertinente. L’uso di piattaforme digitali o di un ufficio non cambia questo criterio. La classificazione, però, non sostituisce l’abilitazione professionale, la SCIA né le verifiche fiscali e previdenziali necessarie per esercitare.
Codice ATECO 68.31.00: le caratteristiche principali
- Descrizione ufficiale: attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari.
- Attività tipiche: mediazione nella vendita, nell’acquisto e nella locazione di immobili per conto terzi.
- Altre attività comprese: aste immobiliari non giudiziarie e servizi di quotazione immobiliare secondo le note ISTAT.
- Codici vicini: 68.11.00 per compravendita di immobili propri; 68.32.01 per gestione di beni immobili per conto terzi quando pertinente.
- Forfettario: coefficiente di redditività dell’86% per la mediazione immobiliare, se il contribuente può applicare il regime.
- Previdenza: per impresa individuale normalmente INPS Gestione Commercianti, con verifica della posizione concreta.
La fonte per codice, denominazione e attività comprese è la classificazione ATECO 2025 dell’ISTAT. Le condizioni per esercitare una professione regolamentata derivano invece dalla normativa professionale e dai procedimenti camerali, non dalla sola classificazione statistica.
Quali attività rientrano nel codice ATECO 68.31.00?
Quando l’attività consiste nella mediazione, il ricavo tipico è la provvigione; per documentarla correttamente, senza confonderla con servizi di gestione, vedi gli esempi nella guida alla fattura delle provvigioni immobiliari.
L’ISTAT include in questa voce le agenzie immobiliari e gli agenti indipendenti che prestano servizi di intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili su base remunerativa o contrattuale. Sono compresi anche la gestione di aste immobiliari non giudiziarie e i servizi di quotazione immobiliare, nelle forme descritte dalle note esplicative ATECO 2025.
Mediazione nella compravendita di immobili
Un proprietario incarica un agente di trovare un acquirente per la propria abitazione. L’agenzia pubblicizza l’immobile, seleziona potenziali interessati, organizza visite e mette in contatto le parti per arrivare alla conclusione dell’affare. Se la remunerazione è una provvigione per il servizio di mediazione, si tratta del caso tipico del 68.31.00. Conta la natura dell’incarico, non il fatto che l’immobile sia residenziale o commerciale.
Il mediatore non è il venditore del bene: il prezzo pagato per l’immobile non coincide con il suo ricavo. Se la casa costa 300.000 euro e l’agenzia percepisce una provvigione di 6.000 euro, l’operazione immobiliare riguarda il prezzo di 300.000 euro, ma il compenso della mediazione è di 6.000 euro, secondo gli accordi e le regole fiscali applicabili.
Mediazione nella locazione
È compresa anche l’attività con cui l’agente trova un conduttore per un proprietario, mette in relazione le parti e le assiste nella conclusione del contratto di locazione. L’affitto non trasforma automaticamente la mediazione in gestione immobiliare. Cambia invece il caso di un operatore che successivamente riscuote canoni, coordina manutenzioni, gestisce gli inquilini e fattura un compenso periodico per amministrare gli immobili di terzi: quella prestazione può rientrare in una classificazione differente.
Aste non giudiziarie e quotazione immobiliare
Le note ISTAT comprendono anche la gestione di aste immobiliari non giudiziarie e i servizi di quotazione immobiliare. Occorre distinguere queste attività dalle aste giudiziarie e dalle prestazioni legali o notarili, espressamente escluse dall’ambito della classe 68.31. È importante anche non equiparare automaticamente la quotazione svolta nel contesto del servizio immobiliare a una perizia tecnica riservata a un professionista abilitato.
Quali attività sono escluse dal codice 68.31.00?
Il codice non comprende indistintamente qualunque lavoro legato agli immobili. Chi commercializza immobili che possiede, chi amministra patrimoni di terzi e chi svolge prestazioni tecnico-professionali possono avere classificazioni diverse. Il criterio corretto è individuare chi è parte dell’operazione, che cosa viene fatturato e quale servizio l’impresa offre.
| Attività | Codice da valutare |
|---|---|
| Mediazione nella vendita o locazione per conto terzi | 68.31.00 |
| Compravendita di immobili propri | 68.11.00 |
| Locazione e gestione di immobili propri | Gruppo 68.20 |
| Gestione di immobili per conto terzi | 68.32.01, se coerente |
| Altri servizi immobiliari per conto terzi | 68.32.09, se appropriato |
| Aste giudiziarie e attività legali | Area 69.10, secondo le note ufficiali |
68.31.00 o 68.11.00: mediazione contro vendita di immobili propri
Se l’agente mette in relazione due soggetti e riceve una provvigione, opera per conto terzi. Se invece l’impresa compra un appartamento, ne diventa proprietaria e lo rivende per trarre profitto dalla differenza di prezzo, non sta mediando la vendita per altri. Anche quando pubblicizza l’immobile sul proprio sito, la seconda situazione rimane una compravendita in proprio. La guida al codice ATECO 68.11.00 spiega l’inquadramento di quest’ultima attività.
68.31.00 o 68.32.01: mediazione contro gestione
Un property manager può riscuotere canoni per un proprietario, coordinare interventi di manutenzione, organizzare fornitori e controllare l’esecuzione di contratti. Si tratta di attività che possono essere diverse dalla mediazione volta a far concludere una vendita o una locazione. Se la stessa impresa offre entrambi i servizi bisogna identificare e qualificare ciascuna prestazione, senza dare per scontato che un unico codice copra tutto. Per questo è utile il confronto con il codice ATECO del property manager.
Attività tecniche e immobiliari ulteriori
Progettazione, consulenza legale, perizie riservate, sviluppo di progetti immobiliari e interventi edilizi hanno regole proprie. Non bisogna attribuire automaticamente a un’agenzia immobiliari attività di tecnici, notai o imprese di costruzione. Un incarico integrato può richiedere più professionisti, fatture distinte o una classificazione plurima correttamente motivata.
La mediazione tramite portali digitali usa lo stesso codice?
Le note della classe 68.31 chiariscono che l’intermediazione può svolgersi tramite piattaforme digitali oppure attraverso canali non digitali: incontri in presenza, telefono e altre modalità di contatto. Pertanto la semplice trasformazione del canale commerciale non crea una nuova attività ATECO se rimane identica la prestazione svolta per i clienti.
Un’agenzia che raccoglie richieste mediante il proprio sito, propone virtual tour e organizza appuntamenti online può quindi operare nell’ambito del 68.31.00 quando l’obiettivo resta l’intermediazione per conto terzi. Diversa è la situazione di chi gestisce soltanto un portale che vende pubblicità, strumenti informatici o dati: qui il servizio economico effettivo potrebbe essere differente e la classificazione va esaminata.
Annunci, lead e provvigioni sono ricavi della stessa attività?
Le note ISTAT ammettono che i ricavi della classe possano comprendere anche fonti accessorie, ad esempio la vendita di spazi pubblicitari. Non significa che ogni piattaforma pubblicitaria immobiliare sia automaticamente un mediatore. Occorre valutare se l’attività caratteristica rimane la mediazione o se il business principale consiste nella vendita di servizi informatici o pubblicitari a soggetti terzi.
La distinzione serve anche per le fatture: un corrispettivo per intermediazione e uno per l’abbonamento a un software possono richiedere descrizioni e, in alcuni casi, inquadramenti diversi. La tecnologia utilizzata non è da sola un criterio sufficiente per scegliere il codice.
Un consulente immobiliare senza patentino può scegliere il 68.31.00?
Il codice ATECO non sostituisce l’idoneità. Per capire quali corsi sono riconosciuti, come funziona l’esame in Camera di Commercio e quali costi preventivare, consulta la guida al patentino per agente immobiliare.
Il codice ATECO non autorizza a esercitare una professione regolamentata. Chi svolge effettiva mediazione immobiliare deve rispettare la legge 39/1989, i requisiti professionali e morali e gli adempimenti camerali previsti. Se una persona non possiede l’abilitazione, attribuire alla propria prestazione un nome generico come “consulenza” non permette di svolgere mansioni che, nei fatti, consistono nell’intermediare affari immobiliari.
Esistono servizi di supporto che non sono mediazione: per esempio alcune mansioni puramente amministrative o tecniche svolte per un’agenzia. Vanno però classificati secondo la natura concreta del lavoro, senza scegliere un codice residuale soltanto perché non si ha ancora il titolo per il 68.31.00. In caso di dubbi va consultata la Camera di Commercio e, per le implicazioni del rapporto, un professionista competente.
Un collaboratore non abilitato può visitare gli immobili con i clienti?
Occorre valutare le mansioni reali e se queste integrino attività riservate di mediazione. Non è sufficiente la qualifica contrattuale di assistente o collaboratore se la persona gestisce effettivamente trattative e mette le parti in relazione per concludere affari. Un ruolo esclusivamente amministrativo è differente e va mantenuto tale nell’organizzazione dell’impresa.
Quali adempimenti servono per esercitare correttamente?
L’agente deve aver completato il percorso di formazione e abilitazione, possedere i requisiti prescritti, avere la copertura assicurativa e presentare la SCIA Mediatori alla Camera di Commercio nel contesto delle pratiche del Registro Imprese. La guida all’apertura della partita IVA per agenti immobiliari illustra nel dettaglio corso, esame, ComUnica, SCIA e polizza, che non sono sostituiti dall’ATECO.
Qual è la gerarchia della classificazione ATECO 68.31.00?
ATECO 2025 utilizza più livelli gerarchici. Il codice a sei cifre descrive la sottocategoria specifica; i livelli superiori raggruppano attività simili per fini statistici e amministrativi. Il 68.31.00 appartiene alla sezione M, dedicata alle attività immobiliari, e al gruppo 68.3, relativo alle attività immobiliari per conto terzi.
| Livello | Codice |
|---|---|
| Sezione | M – Attività immobiliari |
| Divisione | 68 – Attività immobiliari |
| Gruppo | 68.3 – Attività immobiliari per conto terzi |
| Classe | 68.31 – Intermediazione per attività immobiliari |
| Categoria | 68.31.0 |
| Sottocategoria | 68.31.00 |
Il codice completo è utile quando occorre identificare l’attività in un procedimento amministrativo. In alcune pagine tecniche puoi trovare anche la sola classe 68.31: non si tratta di un’attività economica totalmente diversa, ma di un livello meno dettagliato della gerarchia.
Il vecchio codice ATECO era differente?
Il numero 68.31.00 era presente anche nelle versioni precedenti, ma la classificazione ATECO 2025 utilizza una denominazione aggiornata e note specifiche. La presenza dello stesso numero non basta a presumere che tutti i confini classificatori siano immutati. Per la posizione già registrata occorre consultare la visura e le informazioni dell’Anagrafe Tributaria, confrontandole con le descrizioni attuali.
Che cosa è cambiato con ATECO 2025 e l’aggiornamento 2026?
ATECO 2025 è entrata in vigore dal 1° gennaio 2025 e viene utilizzata operativamente dal 1° aprile 2025. L’ISTAT ha chiarito nell’aggiornamento del luglio 2026 che l’aggiornamento 2026 non ha modificato struttura, livelli o descrizioni, intervenendo invece sulle relazioni di corrispondenza teoriche e operative con ATECO 2022.
Di conseguenza, non occorre modificare il codice soltanto perché è iniziato un nuovo anno. Una nuova apertura deve utilizzare la classificazione vigente; chi già esercita dovrebbe verificare che i codici registrati riflettano ancora i servizi effettivamente svolti. Se la struttura dell’impresa è cambiata, invece, può essere necessaria una variazione dei dati fiscali e camerali.
Come controllare il codice associato alla Partita IVA
Puoi verificare i codici attraverso la visura del Registro Imprese e la situazione risultante all’Anagrafe Tributaria. Le descrizioni riportate su vecchie fatture o in gestionali non sono sempre affidabili perché possono usare denominazioni precedenti. Se hai più codici, il consulente deve ricostruire quale attività sia principale e quali altre siano effettivamente esercitate, senza usare la convenienza fiscale come criterio di prevalenza.
Qual è il coefficiente forfettario del codice 68.31.00?
Per la mediazione immobiliare, il coefficiente di redditività applicabile al regime forfettario è 86%. La percentuale non è un’imposta: indica quale parte dei ricavi incassati costituisce il reddito determinato forfettariamente, prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori versati. Il restante 14% rappresenta i costi riconosciuti convenzionalmente, indipendentemente dalle spese reali dell’agenzia.
| Voce | Esempio |
|---|---|
| Provvigioni incassate | 30.000 € |
| Reddito forfettario lordo: 86% | 25.800 € |
| Costi convenzionali: 14% | 4.200 € |
L’imposta sostitutiva ordinaria del 15%, oppure quella del 5% per le nuove attività che ne possiedono i requisiti, si applica in un passaggio successivo al netto dei contributi previdenziali deducibili secondo la legge. Chi vuole una simulazione con contributi, imposta e acconti può leggere il calcolo delle tasse per agenti immobiliari.
Perché si usa l’86% anche con ATECO 2025?
Il D.Lgs. 81/2025, articolo 1 prevede che, fino all’approvazione dei nuovi coefficienti basati sulla classificazione ATECO 2025, il reddito forfettario continui a essere determinato mediante i coefficienti dell’allegato 4 alla legge 190/2014, facendo riferimento alle attività corrispondenti dell’ATECO 2007. La modifica statistica dei codici non ha quindi automaticamente cambiato il coefficiente fiscale per la mediazione immobiliare.
Il coefficiente può essere del 78%?
Per la tipica attività di intermediazione immobiliare il coefficiente è dell’86%, non del 78%. Quest’ultimo è associato ad altre categorie professionali e non deve essere copiato sul 68.31.00. Un errore sul coefficiente produce un reddito imponibile errato e può alterare le stime di imposta; per le attività miste occorre invece analizzare gli specifici ricavi attribuibili a ciascuna attività.
Il 68.31.00 consente sempre il regime forfettario?
Il regime fiscale va valutato anche quando il mediatore conserva un contratto subordinato: la guida alla compatibilità con il lavoro dipendente chiarisce le soglie e le incompatibilità professionali.
No. Il codice è compatibile con il forfettario, ma il regime riguarda le persone fisiche che rispettano i requisiti previsti dalla legge. Il limite ordinario di ricavi è di 85.000 euro; il superamento di 100.000 euro determina la cessazione del regime nello stesso anno secondo le disposizioni applicabili. Sono rilevanti anche cause ostative connesse a partecipazioni societarie, redditi da lavoro dipendente e determinati rapporti con datori di lavoro attuali o recenti.
Non basta quindi indicare un codice ATECO corretto per applicare automaticamente l’imposta sostitutiva. Una società di capitali non diventa forfettaria soltanto perché media immobili e utilizza il 68.31.00; una persona fisica può avere il codice corretto ma non soddisfare tutti i requisiti fiscali. La guida al regime forfettario per agente immobiliare approfondisce requisiti, soglie e differenze tra 5% e 15%.
Valore dell’immobile e ricavi dell’agente: un errore comune
Per chi svolge mediazione il valore delle compravendite concluse dai clienti è diverso dai compensi percepiti. Un agente che ha mediato vendite per un milione di euro non ha per questo ricavi per un milione: occorre rilevare le provvigioni fiscalmente rilevanti. Nella scelta del regime, i ricavi incassati e le altre condizioni di legge devono essere verificati correttamente.
Quale gestione INPS si applica agli agenti immobiliari?
L’ATECO 68.31.00 non determina da solo una cifra contributiva: per minimale, aliquote e riduzioni consulta i contributi INPS dell’agente immobiliare nel 2026.
Per un agente immobiliare che svolge attività di impresa individuale è normalmente rilevante la Gestione Commercianti INPS. Sono previsti contributi sul minimale e, per la quota di reddito eccedente, ulteriori contributi percentuali. Il solo codice ATECO non permette però di conoscere tutti i dettagli della posizione: rilevano durata dell’iscrizione, eventuali altre attività e situazioni individuali.
La circolare INPS n. 14/2026 indica per i commercianti un’aliquota ordinaria del 24,48% e un minimale di reddito di 18.808 euro. Prima di stimare l’obbligo previdenziale occorre verificare il reddito da assoggettare a contribuzione, i mesi di iscrizione e le agevolazioni applicabili. Un agente con poche provvigioni può comunque dover versare contributi sul minimale.
Riduzione contributiva del 35% e nuova attività
Il regime contributivo agevolato previsto per alcuni artigiani e commercianti in forfettario può consentire una riduzione del 35%, da richiedere nelle modalità INPS e valutare anche per gli effetti sull’accredito pensionistico. Non è un effetto automatico del codice 68.31.00. La misura straordinaria di riduzione del 50% per 36 mesi comunicata per i nuovi iscritti del 2025 non deve essere data automaticamente per spettante a chi avvia un’impresa nel 2026.
Se la stessa agenzia svolge più attività, come scegliere i codici?
Se oltre alla mediazione svolgi anche amministrazione condominiale, la distinzione fra codici ATECO non risolve da sola i requisiti professionali. La guida alla compatibilità fra agente immobiliare e amministratore di condominio chiarisce i limiti di conflitto d’interessi dopo la sentenza 1925/2025.
Un’impresa può avere un’attività principale e una o più attività secondarie se presta servizi distinti. Il punto è descrivere correttamente i servizi effettivi: provvigioni di mediazione, compensi per amministrazione, gestione continuativa degli immobili o altre prestazioni possono essere economicamente e giuridicamente differenti. Occorre inoltre esaminare possibili incompatibilità professionali, che non sono eliminate inserendo un codice aggiuntivo.
Esempio di attività mista
Un’agenzia riceve 40.000 euro di provvigioni per mediazione e 12.000 euro di compensi per servizi periodici di gestione di appartamenti di proprietari terzi. È opportuno verificare se i servizi di gestione rientrino in una categoria distinta della famiglia 68.32 e se possano essere lecitamente esercitati con la mediazione. Non si deve attribuire automaticamente ogni compenso al 68.31.00 solo perché è il codice principale dell’agenzia.
Quando presentare una variazione di attività
Se il modello imprenditoriale cambia e vengono introdotte prestazioni autonome, la posizione fiscale e camerale deve essere riesaminata secondo le regole. Non è sufficiente aggiornare la descrizione del sito commerciale. Il momento corretto è prima dell’esercizio effettivo delle nuove attività, in modo da verificare eventuali titoli, incompatibilità e adempimenti accessori.
Tre situazioni pratiche per individuare il codice corretto
1. Agenzia immobiliare che trova compratori e inquilini
L’impresa acquisisce incarichi, promuove immobili di terzi e viene pagata quando conclude un’operazione di vendita o locazione. Il suo lavoro caratteristico consiste nella mediazione per conto terzi: il codice 68.31.00 è coerente con questo modello, indipendentemente dal fatto che utilizzI annunci online e appuntamenti in presenza.
2. Operatore che compra appartamenti, li ristruttura e li rivende
Se l’impresa è proprietaria dell’immobile e lo rivende dopo un investimento, non percepisce una provvigione di mediazione. È necessario verificare i codici della compravendita di immobili propri e, se si svolge sviluppo immobiliare, le ulteriori classificazioni pertinenti. Non utilizzare 68.31.00 solo perché l’impresa tratta annunci o immobili sul mercato.
3. Gestore che incassa canoni per proprietari
Se un operatore amministra patrimoni altrui, coordina interventi, gestisce conduttori e fattura per un servizio continuativo, il modello può appartenere ai codici della gestione immobiliare per conto terzi. Se l’incarico riguarda soltanto trovare l’inquilino e far stipulare la locazione, invece, può essere mediazione. La distinzione va fatta leggendo l’incarico e la descrizione della fattura.
Domande frequenti sul codice ATECO dell’agente immobiliare
Il 68.31.00 è valido anche per agenzie senza ufficio fisico?
Sì, il canale digitale non cambia la natura della mediazione. Restano tuttavia necessari requisiti professionali, SCIA, sede correttamente dichiarata e adempimenti applicabili.
Il codice 68.31.00 è lo stesso per compravendite e locazioni?
Sì, quando in entrambi i casi la prestazione consiste in mediazione per conto terzi. È diversa la gestione continuativa degli immobili dopo la conclusione del contratto.
Serve l’abilitazione professionale per usare questo codice?
Per esercitare effettivamente la mediazione immobiliare servono i requisiti professionali previsti dalla legge e gli adempimenti camerali. La sola registrazione del codice ATECO non autorizza attività riservate.
Posso usare il 68.31.00 anche per vendere case di mia proprietà?
Il codice si riferisce alla mediazione per conto terzi. Chi compra e rivende immobili propri deve valutare la classificazione delle attività svolte in proprio, come il 68.11.00 quando appropriato.
Nel 2026 il coefficiente 86% è cambiato?
No, per la mediazione immobiliare continua a valere il coefficiente dell’86% nelle condizioni previste dalla disciplina transitoria sui coefficienti del forfettario. Non va confuso con l’aliquota dell’imposta sostitutiva.
Il 68.31.00 comporta automaticamente l’iscrizione alla Gestione Separata?
No. Per l’agente immobiliare che opera come impresa individuale è normalmente pertinente la Gestione Commercianti INPS; per il singolo caso occorre verificare la posizione previdenziale concreta.
Per coordinare codice ATECO, regime fiscale, contributi, dichiarazioni e scadenze della professione puoi approfondire la guida al commercialista per agenti immobiliari. L’identificazione corretta dell’attività resta il primo passo per evitare errori di classificazione.
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