Il codice ATECO dell’amministratore di condominio è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. ATECO 2025 include espressamente in questa voce l’amministrazione di condomini, compresi gli amministratori indipendenti. Il vecchio 68.32.00 appartiene alla classificazione precedente e non è il codice da usare come riferimento nelle nuove aperture basate su ATECO 2025.
Il codice descrive l’attività economica effettivamente svolta, ma non sostituisce i requisiti professionali previsti per amministrare condomini. Va inoltre distinto dai codici dell’intermediazione immobiliare e dalle altre attività immobiliari per conto terzi.
In breve: codice, coefficiente e previdenza
- codice ATECO 2025: 68.32.01;
- descrizione: Gestione di beni immobili per conto terzi;
- comprende espressamente l’amministrazione di condomini;
- nel forfettario il coefficiente di redditività di riferimento è 86%;
- l’amministratore senza Cassa professionale deve normalmente verificare la Gestione Separata INPS;
- se svolge anche attività autonome diverse possono servire codici secondari.
ATECO 68.32.01: cosa comprende
Attività concretamente comprese nel 68.32.01
Il codice copre la gestione degli immobili svolta per conto di un altro soggetto sulla base di un incarico. Per l’amministratore di condominio questo può comprendere, nel perimetro del mandato, predisposizione del rendiconto, organizzazione delle assemblee, gestione dei rapporti con i fornitori, riscossione delle quote e coordinamento degli interventi deliberati. Le note ISTAT includono inoltre la gestione per conto terzi dei canoni di affitto e attività di property management, anche in ambito turistico. È fondamentale verificare quali prestazioni siano effettivamente svolte.
Attività escluse: pulizie e manutenzioni eseguite direttamente
L’amministratore può incaricare un’impresa di pulizia o coordinare un intervento sulle parti comuni nell’ambito della gestione dell’edificio, ma ciò non significa che la prestazione materiale di pulizia, giardinaggio, portierato o lavori edili, se venduta autonomamente dallo studio, sia descritta automaticamente dal 68.32.01. I servizi materiali hanno classificazioni proprie e possono imporre requisiti, obblighi e previdenza differenti.
La distinzione è utile soprattutto per le nuove attività che pubblicizzano «amministrazione e manutenzione completa»: se lo studio coordina professionisti esterni resta una situazione diversa dall’eseguire con propri lavoratori interventi edili o di pulizia. In fattura è opportuno distinguere il compenso professionale per amministrazione dal corrispettivo di prestazioni autonome realmente rese.
Le note ufficiali ISTAT ATECO 2025 collocano nel 68.32.01 le attività di gestione di beni immobili per conto terzi. Tra le attività incluse compaiono espressamente l’amministrazione di condomini, gli amministratori di condomini indipendenti, la riscossione di canoni di affitto per conto terzi e varie attività di property management.
Per chi svolge professionalmente l’amministrazione di condomini per più clienti, quindi, il 68.32.01 è il codice da verificare come riferimento principale. Non conta il nome commerciale dello studio, ma ciò che viene effettivamente svolto e fatturato.
| Codice | Attività da distinguere | Quando rileva |
|---|---|---|
| 68.32.01 | Gestione di beni immobili per conto terzi | Amministrazione condominiale e gestione immobiliare su incarico |
| 68.32.09 | Altre attività immobiliari per conto terzi n.c.a. | Valutazioni e consulenze immobiliari non classificate nella gestione |
| 68.31.00 | Servizi di intermediazione immobiliare | Mediazione per compravendite e locazioni, con requisiti specifici |
| 68.32.00 | Vecchia classificazione | Riferimento storico da verificare nel raccordo ATECO 2025 |
Questa tabella serve a individuare l’intento di ciascun codice: un amministratore non deve adottare 68.31.00 soltanto perché lavora con immobili, né usare 68.32.09 come voce generica di sicurezza. Se lo studio svolge più servizi autonomi, la scelta dipende dalla descrizione ufficiale delle attività e dalle operazioni concretamente fatturate.
Dal vecchio 68.32.00 al nuovo 68.32.01
Nelle vecchie guide e nelle posizioni aperte con le classificazioni precedenti è frequente trovare 68.32.00. Con ATECO 2025 la struttura è diventata più dettagliata e la gestione immobiliare per conto terzi è ora identificata dal 68.32.01.
ATECO 2025 è in vigore dal 1° gennaio 2025 ed è utilizzata operativamente dal 1° aprile 2025. L’ISTAT ha inoltre aggiornato nel 2026 le tavole di raccordo tra la nuova classificazione e quella precedente. Questo significa che non è corretto scegliere oggi il codice copiando semplicemente una vecchia fattura o un articolo basato sulla precedente ATECO.
Il condominio deve avere un codice ATECO?
Di regola il condominio è identificato da un proprio codice fiscale, non dal codice ATECO 68.32.01 dell’amministratore. Il codice ATECO serve a classificare l’attività economica del professionista o dell’impresa che offre servizi di gestione. La mera esistenza di un condominio, il pagamento delle quote condominiali o l’apertura del suo conto corrente non trasformano automaticamente l’edificio in un’attività economica da iscrivere con il codice dell’amministratore.
Questa distinzione risponde a ricerche frequenti come «codice attività condominio» oppure «codice ATECO del condominio». Un condominio può avere obblighi fiscali come sostituto d’imposta e presentare dichiarazioni previste per i pagamenti effettuati ai fornitori. Tali adempimenti dipendono dal suo codice fiscale e dalla disciplina applicabile, non dall’attribuzione automatica del 68.32.01.
Codice fiscale del condominio e Partita IVA dell’amministratore
La fattura emessa dall’amministratore per il proprio compenso reca i dati fiscali del professionista e identifica come destinatario il condominio tramite il codice fiscale del condominio. Sono invece il professionista o l’impresa di gestione a dichiarare l’attività economica con il codice ATECO pertinente. Confondere questi soggetti provoca errori in fatture, dichiarazioni, contratti e pagamenti.
Il condominio può avere altri adempimenti?
Sì, per esempio può applicare ritenute ai fornitori e rilasciare certificazioni quando previsto. Questo non significa che i contributi condominiali costituiscano fatturato personale del suo amministratore. Per gli obblighi del condominio trovi le guide sul sostituto d’imposta e sulla Certificazione Unica.
Amministratore di condominio e property manager: lo stesso codice può coprire attività diverse
Il 68.32.01 non riguarda esclusivamente gli amministratori di condominio. Le note ISTAT includono anche attività di property management, cioè gestione di immobili o alloggi per conto terzi, comprese alcune forme di gestione in ambito turistico. Il perimetro completo è approfondito nella guida al codice ATECO 68.32.01 per property manager e gestione immobili.
Questo non significa però che amministratore di condominio e property manager siano la stessa professione. Il codice ATECO classifica l’attività economica; requisiti professionali, responsabilità, contratti e adempimenti dipendono invece dal servizio concreto. Per l’amministratore di condominio restano centrali anche i requisiti previsti dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile e la formazione disciplinata dal DM 140/2014, approfonditi nella guida su come aprire Partita IVA da amministratore di condominio.
Agente immobiliare: il codice è diverso
L’attività di intermediazione immobiliare non rientra nel 68.32.01. ATECO 2025 utilizza 68.31.00 – Attività di servizi di intermediazione per attività immobiliari per agenzie e agenti immobiliari indipendenti che mettono in contatto le parti per acquisto, vendita o locazione di immobili.
Una persona che amministra condomini e svolge anche attività di mediazione immobiliare deve quindi distinguere i due servizi. L’eventuale secondo codice non dipende dal fatto che entrambe le attività riguardino immobili, ma dalla diversa funzione economica svolta.
La distinzione ATECO non coincide con un divieto assoluto di cumulo professionale: la guida alla compatibilità fra agente immobiliare e amministratore di condominio esamina la sentenza 1925/2025 del Consiglio di Stato e i casi in cui possono emergere conflitti d’interesse concreti. Per la classificazione dei servizi di mediazione consulta anche il codice ATECO 68.31.00.
Quando può entrare in gioco il 68.32.09
ATECO 2025 prevede anche 68.32.09 – Altre attività immobiliari per conto terzi n.c.a.. Non è il codice ordinario dell’amministratore di condominio quando l’attività consiste nella gestione dello stabile e delle parti comuni per conto dei condomini.
Il 68.32.09 va valutato soltanto quando il servizio immobiliare effettivamente svolto non rientra nella gestione di beni immobili descritta dal 68.32.01 e non è intermediazione immobiliare. Usarlo come codice generico per “attività immobiliari” senza analizzare le prestazioni può produrre un inquadramento incoerente.
Il codice ATECO non sostituisce i requisiti per fare l’amministratore
Aprire la Partita IVA con il 68.32.01 non rende automaticamente idonei a svolgere l’incarico di amministratore. Il codice fiscale dell’attività e i requisiti professionali sono piani diversi.
Per amministrare condomini per conto di terzi bisogna verificare i requisiti previsti dalla disciplina condominiale, inclusi quelli di onorabilità, il titolo di studio nei casi richiesti, la formazione iniziale e l’aggiornamento periodico. Esistono inoltre specifiche eccezioni per alcune situazioni, per esempio l’amministratore scelto tra i condomini dello stabile.
Coefficiente di redditività: perché è 86%
Esempi di calcolo del reddito con ATECO 68.32.01
Applicando l’86% ai compensi effettivamente incassati, si ottiene il reddito forfettario iniziale. Le cifre sotto non sono imposte da pagare: dal reddito così determinato vanno ancora considerati i contributi previdenziali obbligatori deducibili secondo le regole applicabili e poi l’aliquota sostitutiva spettante.
| Compensi incassati | Reddito forfettario all’86% | Quota costi forfettaria (14%) |
|---|---|---|
| 10.000 euro | 8.600 euro | 1.400 euro |
| 20.000 euro | 17.200 euro | 2.800 euro |
| 30.000 euro | 25.800 euro | 4.200 euro |
| 50.000 euro | 43.000 euro | 7.000 euro |
Il 5% e il 15% non si applicano sul fatturato
Le aliquote del 5%, quando spettante a una nuova attività, oppure del 15% ordinario si applicano alla base fiscale determinata secondo la disciplina, non direttamente ai compensi incassati. L’86% è un coefficiente di redditività, non una percentuale INPS né un’indicazione dei costi realmente sostenuti. Per i calcoli completi, con deduzione dei contributi effettivamente versati, consulta la guida alle tasse dell’amministratore di condominio.
Il fatto che la classificazione ATECO 2025 sia più analitica non significa poter scegliere liberamente il coefficiente fiscale di un gruppo diverso. Il raccordo normativo con ATECO 2007 resta determinante finché non entrino in vigore nuovi coefficienti applicabili alla nuova classificazione. Chi svolge più attività deve distinguere le entrate attribuibili a ciascuna di esse.
Per l’attività immobiliare della divisione 68, nel regime forfettario il coefficiente di redditività di riferimento è 86%. Il coefficiente non è un’aliquota fiscale: serve a trasformare ricavi o compensi incassati nel reddito forfettario prima dei contributi previdenziali deducibili e dell’imposta sostitutiva.
L’Agenzia delle Entrate – Quadro LM e regime forfettario richiama la determinazione del reddito ai sensi della legge 190/2014. Il D.Lgs. 81/2025 ha inoltre stabilito che, fino all’approvazione dei nuovi coefficienti costruiti direttamente su ATECO 2025, continuano ad applicarsi quelli dell’Allegato 4 alla legge 190/2014 tramite il raccordo con ATECO 2007. Per costruzioni e attività immobiliari, gruppo 68 compreso, l’Allegato prevede l’86%.
Con 30.000 euro di compensi incassati, per esempio, il reddito forfettario iniziale è 25.800 euro. Da qui si passa alla previdenza e poi all’imposta. La pagina sul calcolo tasse dell’amministratore di condominio sviluppa gli esempi completi.
Codice ATECO e Gestione Separata INPS
L’amministratore che svolge l’attività come libero professionista e non ha una Cassa previdenziale professionale deve normalmente verificare l’iscrizione alla Gestione Separata INPS. Per il 2026 l’INPS indica per i professionisti senza altra copertura previdenziale obbligatoria un’aliquota complessiva del 26,07%; nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria si applica il 24%.
La fonte annuale è la comunicazione INPS sulle aliquote della Gestione Separata 2026. Se invece l’amministrazione condominiale viene svolta da un professionista già iscritto a una Cassa, l’inquadramento dei compensi va verificato secondo le regole della relativa professione e della Cassa.
Come indicare il codice quando si apre la Partita IVA
La persona fisica che avvia l’attività comunica all’Agenzia delle Entrate l’attività esercitata e il relativo codice nella dichiarazione di inizio attività. Per lavoratori autonomi e imprese individuali il modello anagrafico IVA è l’AA9/12.
La descrizione dell’attività deve essere coerente con il codice scelto. Se il servizio svolto è amministrazione di condomini per conto terzi, una descrizione precisa evita di utilizzare codici generici che non rappresentano correttamente l’attività prevalente.
Come cambiare il vecchio codice ATECO
Chi aveva il 68.32.00 deve cambiare subito il codice?
Non necessariamente. Il passaggio alla classificazione 2025 ha previsto procedure e tavole di raccordo per riclassificare le attività esistenti. Se il servizio realmente svolto non è cambiato, il primo passo consiste nel controllare il codice risultante nell’anagrafica fiscale e, quando pertinente, nella visura camerale. Una vecchia fattura che riporta 68.32.00 non prova da sola che il codice attuale sia sbagliato.
Come controllare l’anagrafica della Partita IVA
Verifica la descrizione dell’attività e il codice attribuito alla posizione presso l’Agenzia delle Entrate e confrontali con le note ufficiali ISTAT. Se sono state aggiunte prestazioni nuove, come attività di mediazione o servizi tecnici autonomi, può essere necessario comunicare una variazione reale, distinta dal semplice aggiornamento della classificazione. La variazione deve rispettare i termini e i canali previsti.
Chi gestisce una società deve valutare anche gli adempimenti camerali e le eventuali unità locali, secondo la propria organizzazione. Il modello AA9/12 è relativo alle persone fisiche, mentre le società utilizzano i modelli e le procedure pertinenti alla forma giuridica. Un amministratore individuale che opera come libero professionista non è automaticamente tenuto agli stessi adempimenti di un’impresa iscritta nel Registro delle Imprese.
Se la posizione IVA deve essere aggiornata perché l’attività è cambiata o perché occorre comunicare dati diversi, il modello AA9/12 viene utilizzato anche per le variazioni. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate prevedono che le dichiarazioni di variazione siano presentate entro 30 giorni dalla variazione dei dati comunicati.
Non va però modificata una posizione soltanto perché si vede un nuovo codice in una guida online: prima va verificata la riclassificazione effettivamente attribuita alla posizione e se l’attività concreta è rimasta la stessa. Con il passaggio ad ATECO 2025 molte posizioni sono state riclassificate attraverso le tavole di raccordo ufficiali.
Più attività: codice principale e codici secondari
Un amministratore può svolgere anche consulenza, mediazione immobiliare, gestione di locazioni, formazione o altre attività. Quando si tratta di attività autonome e abituali, può essere necessario aggiungere uno o più codici secondari.
Il codice principale dovrebbe rappresentare l’attività prevalente. Nel regime forfettario la presenza di più codici richiede attenzione anche ai coefficienti di redditività: se le attività appartengono a gruppi differenti, i compensi devono essere attribuiti correttamente a ciascuna attività. La soglia di accesso al regime resta invece riferita al totale dei ricavi e compensi della persona.
Codice principale e attività prevalente
Quando nella stessa Partita IVA convivono più attività, il codice principale deve rappresentare quella prevalente secondo la situazione concreta. Non è quindi corretto mantenere come principale l’amministrazione condominiale se, nel tempo, il professionista ha spostato stabilmente il proprio lavoro su un’attività diversa e autonoma.
La verifica non serve soltanto a ordinare i codici: può incidere sul coefficiente da applicare ai diversi compensi nel forfettario, sulla previdenza e sulla coerenza della posizione fiscale. Conviene quindi riesaminare l’inquadramento quando cambia in modo sostanziale il mix dei servizi offerti.
Descrizione in fattura e coerenza con l’attività
La descrizione delle fatture dovrebbe riflettere il servizio realmente reso: compenso per amministrazione condominiale, gestione di immobili per conto terzi o altra prestazione specifica. Se le fatture iniziano a descrivere stabilmente servizi diversi, è opportuno verificare se il codice principale rappresenta ancora l’attività prevalente.
La coerenza tra attività dichiarata, contratti, fatture e posizione previdenziale è più importante della ricerca di un codice “fiscalmente più conveniente”. Il codice non si sceglie per ottenere un coefficiente più basso, ma per descrivere correttamente ciò che viene svolto.
Casi pratici di scelta del codice
Studio che amministra condomini e coordina manutenzioni
Un amministratore riscuote quote, tiene registri, convoca assemblee e commissiona la manutenzione dell’ascensore a un’impresa esterna. La sua attività di amministrazione è coerente con 68.32.01. Se lo studio, invece, vende direttamente una distinta prestazione materiale di manutenzione svolta con propri dipendenti, deve valutare anche la classificazione specifica di quest’ultimo servizio.
Professionista che gestisce gli affitti per conto dei proprietari
Un incarico di gestione immobiliare prevede riscossione canoni, gestione documentale, coordinamento di fornitori e rapporti con il proprietario, senza svolgere effettiva mediazione per trovare un inquilino. Può ricadere nella gestione di immobili per conto terzi della voce 68.32.01. Se lo stesso soggetto comincia anche a mettere in contatto locatore e conduttore per concludere affari in cambio di una commissione, occorre valutare separatamente la mediazione della divisione 68.31.
Amministratore che svolge anche consulenza immobiliare
Se lo studio offre, oltre alla normale gestione condominiale, valutazioni immobiliari o consulenze autonome su acquisto, vendita o locazione, è necessario verificare se tali prestazioni appartengano alla voce 68.32.09 o ad altre categorie specifiche. La denominazione generica ‘consulenza immobili’ non basta per scegliere il codice, perché conta il servizio venduto e il modo in cui viene reso.
Studio professionale con più codici ATECO
Una Partita IVA può comprendere più attività, ma la scelta del codice principale deve rappresentare quella prevalente e i codici secondari devono descrivere prestazioni effettivamente autonome. Il contribuente non ottiene un nuovo limite forfettario di 85.000 euro per ogni codice: la soglia di accesso riguarda l’insieme dei ricavi e compensi rilevanti della persona. Se le attività appartengono a gruppi con coefficienti differenti, la classificazione deve essere coerente con il riparto dei compensi.
Amministrazione di più condomini
Un professionista che gestisce stabilmente assemblee, contabilità condominiale, fornitori, parti comuni e adempimenti collegati per più condomini svolge l’attività tipica del 68.32.01.
Property management per immobili di terzi
La gestione di beni immobili per conto dei proprietari può rientrare nello stesso 68.32.01, perché l’ISTAT include il property management nella voce. Occorre però verificare le prestazioni effettive e gli eventuali altri servizi resi.
Mediazione nella vendita o locazione
Se il servizio consiste nel mettere in contatto le parti per acquistare, vendere o locare immobili in cambio di un compenso o di una commissione, il riferimento è l’area 68.31 e non il 68.32.01.
Errori da evitare
- continuare a indicare 68.32.00 come se fosse il codice ATECO 2025 corrente;
- confondere amministrazione condominiale e intermediazione immobiliare;
- usare 68.32.09 come codice generico senza verificare l’attività;
- scegliere il codice solo in base al coefficiente forfettario;
- pensare che il codice ATECO sostituisca i requisiti professionali;
- ignorare attività secondarie svolte stabilmente;
- non coordinare ATECO e posizione previdenziale;
- variare il codice senza controllare la riclassificazione ATECO 2025 già attribuita.
Domande frequenti
Qual è il codice ATECO dell’amministratore di condominio?
ATECO 2025 utilizza 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che include espressamente l’amministrazione di condomini.
Il vecchio 68.32.00 è ancora il codice da usare?
È un codice della classificazione precedente. Nella struttura ATECO 2025 il riferimento specifico per la gestione di beni immobili per conto terzi è 68.32.01.
Qual è il coefficiente forfettario dell’amministratore?
Per le attività immobiliari della divisione 68 il coefficiente di redditività di riferimento è 86% secondo il raccordo fiscale oggi vigente.
Property manager e amministratore hanno lo stesso ATECO?
Il 68.32.01 comprende anche attività di property management, ma questo non rende identici i due servizi né i relativi requisiti professionali.
Se faccio anche l’agente immobiliare basta il 68.32.01?
No, l’intermediazione immobiliare è classificata separatamente nell’area 68.31. Se le due attività sono entrambe esercitate in modo abituale va verificato l’inquadramento con più codici.
In sintesi
Il codice ATECO dell’amministratore di condominio è 68.32.01. La voce comprende l’amministrazione di condomini e altre forme di gestione immobiliare per conto terzi, ma va distinta dalla mediazione immobiliare 68.31.00 e dalle altre attività immobiliari n.c.a. 68.32.09. Nel forfettario il coefficiente di riferimento è 86%; ATECO, requisiti professionali e previdenza restano però verifiche diverse e devono essere coerenti tra loro.
Per la gestione fiscale completa puoi approfondire il regime forfettario dell’amministratore di condominio e il servizio del commercialista per amministratore di condominio.
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