Il codice ATECO del Facility Manager nel 2026 dipende da ciò che viene realmente venduto al cliente. Per il professionista che svolge soprattutto consulenza, pianificazione, coordinamento e controllo dei servizi aziendali, il riferimento da verificare è normalmente 70.20.09 – Consulenza imprenditoriale e altre attività di consulenza gestionale n.c.a.. Il codice 81.10.00 – Attività di servizi integrati agli edifici riguarda invece la fornitura e gestione combinata di più servizi operativi presso le strutture del cliente.
La differenza non è formale: può cambiare coefficiente di redditività, previdenza, Camera di Commercio e adempimenti. Un Facility Manager freelance che coordina fornitori e controlla budget e KPI non va quindi classificato automaticamente come un’impresa che eroga direttamente pulizia, manutenzione, reception o altri servizi operativi.
Codice ATECO Facility Manager 2026: tabella rapida
| Attività realmente svolta | Codice da verificare | Coefficiente forfettario 2026 |
|---|---|---|
| Consulenza e coordinamento gestionale dei servizi | 70.20.09 | 78% |
| Pacchetto integrato di servizi operativi agli edifici | 81.10.00 | 67% |
| Gestione di immobili per conto terzi | 68.32.01 | 86% |
| Prestazioni tecniche di ingegneria o progettazione | Divisione 71.12 da verificare | Dipende dal codice effettivo |
I coefficienti vanno applicati solo dopo aver individuato correttamente l’attività. Nel 2026 i nuovi codici ATECO 2025 sono raccordati alla tabella dei coefficienti del regime forfettario secondo la disciplina transitoria vigente.
Perché non esiste un codice ATECO unico per il Facility Manager
“Facility Manager” è una job title ampia. Due professionisti con lo stesso titolo possono svolgere attività fiscalmente diverse. Uno può analizzare fabbisogni, predisporre budget, definire livelli di servizio e coordinare fornitori esterni; un altro soggetto può assumere contrattualmente la responsabilità di fornire direttamente pulizia, manutenzione, reception e altri servizi presso gli edifici del cliente.
ATECO classifica l’attività economica effettiva, non il titolo utilizzato sul sito, nel curriculum o su LinkedIn. Prima dell’apertura della Partita IVA bisogna quindi descrivere in modo concreto cosa viene fatturato, chi esegue materialmente le prestazioni e quale responsabilità assume il professionista verso il cliente.
ATECO 70.20.09: quando è adatto al Facility Manager consulente
ATECO 2025 include nel 70.20.09 servizi di consulenza, orientamento e assistenza operativa alle imprese in materia di pianificazione, organizzazione, efficienza, controllo, procedure di budget, procurement, gestione delle informazioni aziendali, compliance e risk management.
Questo perimetro è coerente con il Facility Manager che lavora come consulente indipendente e, per esempio:
- analizza i fabbisogni degli immobili e delle sedi aziendali;
- coordina fornitori esterni di manutenzione, pulizia, reception o altri servizi;
- predispone budget e piani di spesa;
- definisce SLA, livelli di servizio e KPI;
- controlla costi, qualità e tempi dei fornitori;
- supporta gare, contratti e processi di approvvigionamento;
- progetta procedure per la gestione delle sedi;
- supporta l’impresa nel miglioramento dell’efficienza operativa.
La fonte primaria per descrizioni, inclusioni ed esclusioni resta la classificazione ATECO 2025 dell’ISTAT.
Coefficiente di redditività con 70.20.09: 78%
Se il Facility Manager è inquadrato come consulente gestionale con 70.20.09 e può utilizzare il regime forfettario, il coefficiente di redditività è 78%. Con 40.000 euro di compensi, ad esempio, il reddito forfettario lordo è pari a 31.200 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori ammessi.
Il 78% non è un’aliquota d’imposta: determina la quota dei compensi che forma il reddito forfettario. Per requisiti, soglie, imposta e previdenza consulta la guida sul regime forfettario Facility Manager.
Gestione Separata INPS nel caso del Facility Manager freelance
Se l’attività è svolta come libera professione senza una cassa previdenziale autonoma e non esiste un diverso obbligo previdenziale per la stessa attività, il riferimento ordinario è la Gestione Separata INPS.
Nel 2026 l’aliquota complessiva per i professionisti non assicurati presso un’altra forma pensionistica obbligatoria è del 26,07%. Nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria l’aliquota è del 24%. Il riferimento è la Circolare INPS 8/2026.
Quando si usa invece ATECO 81.10.00
Il codice 81.10.00 – Attività di servizi integrati agli edifici descrive un altro scenario. ISTAT include la fornitura e gestione integrata di servizi presso le strutture del cliente, come pulizia generale degli interni, manutenzione ordinaria, smaltimento dei rifiuti, portierato e sorveglianza, smistamento della posta, reception, lavanderia e altri servizi di supporto.
Il tratto distintivo è la fornitura del pacchetto operativo: il personale svolge concretamente i servizi presso le strutture del cliente. È diverso dal consulente che coordina imprese terze per conto del committente. ISTAT esclude inoltre dal codice 81.10.00 i veri servizi di scorta e vigilanza privata, che hanno classificazioni specifiche nella divisione 80.
Se 81.10.00 è il codice corretto e il contribuente può applicare il forfettario, il coefficiente di redditività di riferimento è 67%. L’inquadramento amministrativo e previdenziale va però verificato separatamente perché questo scenario è normalmente più vicino a un’attività organizzata d’impresa rispetto alla consulenza professionale pura.
70.20.09 o 81.10.00: due esempi pratici
Esempio 1. Un professionista viene incaricato da una società di controllare i contratti di manutenzione di cinque sedi, definire il budget annuale, misurare KPI e coordinare i fornitori scelti dal cliente. Non esegue pulizie o manutenzioni con personale proprio. Lo scenario è molto più vicino alla consulenza gestionale.
Esempio 2. Un’impresa si impegna contrattualmente a fornire al cliente un pacchetto composto da pulizia, manutenzione ordinaria, reception e gestione dei rifiuti, assumendo la responsabilità operativa del servizio. Lo scenario è invece coerente con i servizi integrati agli edifici.
Property Manager e Facility Manager non sono la stessa attività
Se l’attività consiste principalmente nella gestione di beni immobili per conto terzi, il codice da verificare è 68.32.01. ISTAT vi include, tra l’altro, property management, amministrazione di condomini e gestione di immobili o alloggi per conto terzi.
Nel regime forfettario il coefficiente collegato alle attività immobiliari è 86%. Anche in questo caso forma dell’attività, Camera di Commercio e previdenza vanno verificate sulla posizione concreta e non dedotte dal solo titolo “Facility Manager”.
Facility Manager tecnico: attenzione a ingegneria e progettazione
Un Facility Manager può avere una formazione tecnica, ma non tutte le prestazioni tecniche possono essere ricondotte alla consulenza gestionale. Se l’incarico comprende prevalentemente progettazione, calcoli, attività di ingegneria, direzione tecnica o altre prestazioni riservate, bisogna verificare i codici della divisione 71.12, gli eventuali requisiti professionali e la previdenza collegata a un Ordine o a una cassa professionale.
Serve la Camera di Commercio?
Per il consulente indipendente che produce reddito di lavoro autonomo professionale, l’apertura può seguire il percorso tipico del libero professionista e non comporta automaticamente l’iscrizione al Registro delle Imprese. Se invece viene esercitata una vera attività organizzata d’impresa, soprattutto con personale e fornitura diretta di servizi operativi, il quadro amministrativo cambia.
Camera di Commercio e previdenza devono quindi essere determinate dalla forma concreta dell’attività, non dalla sola denominazione Facility Manager.
ATECO 2025 e coefficienti nel 2026
ATECO 2025 è operativa per le finalità amministrative dal 1° aprile 2025. Nel 2026 i coefficienti del regime forfettario continuano a essere individuati attraverso il raccordo con la classificazione precedente fino all’approvazione dei nuovi coefficienti costruiti direttamente sui codici ATECO 2025.
Per questo è fondamentale verificare prima il codice corretto e solo dopo applicare il relativo coefficiente: 78% per il caso consulenziale 70.20.09, 67% per 81.10.00 e 86% per 68.32.01.
Più attività: quando può servire un codice secondario
Un Facility Manager può svolgere più attività. Se, oltre alla consulenza gestionale, vende stabilmente un servizio autonomo e distinto, può essere necessario aggiungere un codice ATECO secondario. È il caso, per esempio, di attività tecniche, immobiliari, formative o operative svolte separatamente.
Nel forfettario, quando le attività hanno coefficienti diversi, il calcolo del reddito deve rispettare il coefficiente associato a ciascuna attività e non applicare automaticamente una sola percentuale a tutti i ricavi o compensi.
Come scegliere il codice prima di aprire la Partita IVA
- descrivi in modo concreto i servizi che venderai;
- separa ciò che esegui personalmente da ciò che coordini per conto del cliente;
- verifica se assumi la responsabilità di erogare un pacchetto operativo di servizi;
- controlla se gestisci immobili per conto terzi oppure processi aziendali;
- individua eventuali attività tecniche riservate;
- scegli il codice prevalente in base all’attività principale;
- valuta eventuali codici secondari;
- solo dopo verifica coefficiente forfettario, previdenza e adempimenti amministrativi.
Errori da evitare
- considerare 81.10.00 il codice automatico di qualunque Facility Manager;
- usare 70.20.09 quando in realtà si erogano direttamente servizi operativi agli edifici;
- confondere facility management e property management per conto terzi;
- applicare il coefficiente 67% a un consulente gestionale che ricade nel 70.20.09;
- usare Gestione Separata senza verificare se l’attività è professionale o d’impresa;
- ignorare eventuali prestazioni tecniche soggette a un diverso codice e a una diversa previdenza;
- scegliere il codice sulla base della job title anziché dei contratti e delle fatture.
In sintesi
Nel 2026 il codice ATECO del Facility Manager dipende dall’attività effettivamente svolta. Per il freelance che offre consulenza e coordinamento gestionale il riferimento da verificare è 70.20.09, con coefficiente forfettario del 78% e, nel tipico lavoro autonomo senza cassa, Gestione Separata INPS. 81.10.00 è invece coerente con la fornitura combinata di servizi operativi agli edifici e usa il coefficiente 67%, mentre 68.32.01 riguarda la gestione immobiliare per conto terzi e ha coefficiente 86%. La scelta corretta va fatta prima dei calcoli fiscali perché cambia redditività, previdenza e adempimenti.
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