Il regime forfettario per Facility Manager nel 2026 può essere applicato se sono rispettati i requisiti fiscali e, prima ancora, se l’attività è correttamente classificata. Per il Facility Manager freelance che vende soprattutto consulenza, pianificazione, coordinamento e controllo gestionale, il codice da verificare è normalmente 70.20.09, con coefficiente di redditività del 78%.
Il codice 81.10.00, con coefficiente del 67%, riguarda invece chi fornisce un pacchetto integrato di servizi operativi agli edifici. Se l’attività è property management per conto terzi, il riferimento può diventare 68.32.01, con coefficiente dell’86%. Per questo non esiste un’unica formula fiscale valida per qualunque persona che utilizzi il titolo Facility Manager.
Regime forfettario Facility Manager 2026: dati essenziali
| Scenario | ATECO | Coefficiente |
|---|---|---|
| Facility Manager freelance / consulenza gestionale | 70.20.09 | 78% |
| Servizi integrati operativi agli edifici | 81.10.00 | 67% |
| Property management per conto terzi | 68.32.01 | 86% |
- limite ordinario del forfettario: 85.000 euro nell’anno precedente;
- uscita immediata: oltre 100.000 euro percepiti durante l’anno;
- imposta sostitutiva: 15% ordinaria, 5% se spettante per nuova attività;
- previdenza del freelance consulente senza cassa: normalmente Gestione Separata INPS;
- aliquota Gestione Separata 2026: 26,07% oppure 24% nei casi previsti.
Chi può applicare il regime forfettario
Il regime forfettario è riservato alle persone fisiche che rispettano le condizioni previste dalla legge e non ricadono nelle cause di esclusione. Il primo controllo riguarda ricavi o compensi dell’anno precedente, che non devono superare 85.000 euro.
- vanno rispettati i limiti relativi a dipendenti e collaboratori;
- devono essere verificate eventuali partecipazioni societarie incompatibili;
- vanno controllati i rapporti prevalenti con datori di lavoro attuali o precedenti;
- deve essere verificata la causa ostativa collegata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati;
- devono essere rispettate tutte le ulteriori condizioni previste dalla disciplina.
Soglie di 85.000 e 100.000 euro
Se nell’anno precedente i ricavi o compensi superano 85.000 euro, il forfettario non può essere applicato nell’anno successivo. Se invece durante l’anno vengono percepiti oltre 100.000 euro, il regime cessa immediatamente secondo le regole vigenti.
Facility Manager dipendente e Partita IVA: soglia 35.000 euro
Lavoro dipendente e attività autonoma possono coesistere, ferme le eventuali incompatibilità contrattuali. Nel 2026 la specifica causa ostativa collegata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati dell’anno precedente utilizza la soglia di 35.000 euro, salvo le eccezioni previste quando il rapporto è cessato.
La presenza di un’altra copertura previdenziale può incidere anche sull’aliquota della Gestione Separata quando questa è la gestione dovuta.
Facility Manager consulente: 70.20.09 e coefficiente 78%
Per il Facility Manager freelance che svolge consulenza, coordinamento di fornitori, pianificazione, budget, SLA e KPI, il riferimento da verificare è 70.20.09 – Consulenza imprenditoriale e altre attività di consulenza gestionale n.c.a..
Nel forfettario il coefficiente è 78%: su 30.000 euro di compensi il reddito forfettario lordo è 23.400 euro. Il codice e gli scenari alternativi sono spiegati nella guida sul codice ATECO Facility Manager.
Servizi integrati agli edifici: 81.10.00 e coefficiente 67%
Il codice 81.10.00 riguarda la fornitura e gestione integrata di servizi operativi presso le strutture del cliente: pulizia generale, manutenzione ordinaria, rifiuti, portierato e sorveglianza, posta, reception, lavanderia e altri servizi di supporto.
Il coefficiente del forfettario è 67%, ma prima di utilizzare questa percentuale bisogna verificare se l’attività è realmente un pacchetto operativo e se l’organizzazione assume natura d’impresa. In questo scenario previdenza e adempimenti amministrativi possono essere diversi da quelli del freelance consulente.
Property management: 68.32.01 e coefficiente 86%
Se il servizio consiste prevalentemente nella gestione di immobili per conto terzi, il codice da verificare è 68.32.01. Il coefficiente del forfettario per questo scenario è 86%.
Facility management e property management possono essere collegati nella pratica, ma a parità di fatturato producono basi imponibili diverse e non vanno trattati come sinonimi fiscali.
Gestione Separata INPS nel caso del freelance consulente
Quando il Facility Manager opera come libero professionista senza una cassa previdenziale autonoma e non esiste un’altra gestione obbligatoria per la stessa attività, il riferimento ordinario è la Gestione Separata INPS.
Nel 2026 l’aliquota complessiva per il professionista non assicurato presso altra forma obbligatoria è del 26,07%. Nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma pensionistica obbligatoria è del 24%. L’INPS riepiloga le aliquote nella Circolare 8/2026.
Imposta sostitutiva al 15% o al 5%
L’imposta sostitutiva ordinaria è del 15%. Può scendere al 5% per l’anno di avvio e i quattro successivi quando sono rispettate tutte le condizioni previste per una nuova attività.
Il 5% non è automatico per la sola apertura della Partita IVA. Per procedura, ATECO e forma dell’attività consulta come aprire Partita IVA da Facility Manager.
Come si calcolano tasse e contributi
Nel caso del freelance con 70.20.09 la sequenza è: compensi incassati → coefficiente 78% → contributi previdenziali → deduzione dei contributi obbligatori → imposta sostitutiva. Con codici diversi cambia già il primo passaggio.
Per formula ed esempi da 30.000 e 50.000 euro consulta il calcolo tasse Facility Manager 2026.
Professionista o impresa: perché conta
Il semplice titolo Facility Manager non decide se l’attività è professionale o imprenditoriale. Un consulente che lavora personalmente e coordina fornitori può avere un inquadramento professionale; chi eroga direttamente più servizi con personale e struttura organizzata può rientrare invece nell’attività d’impresa.
La distinzione può cambiare Camera di Commercio e previdenza. È quindi sbagliato applicare automaticamente Gestione Separata o assenza di iscrizione camerale a qualunque posizione.
Fatturazione e più attività
Nel forfettario bisogna gestire fatturazione elettronica, eventuale bollo, numerazione e conservazione. Se vengono svolte attività autonome diverse con più codici ATECO, la descrizione delle fatture e il calcolo del reddito devono restare coerenti con le prestazioni realmente eseguite.
Quando i coefficienti sono differenti, non è corretto applicare un’unica percentuale a tutto il fatturato.
Spese reali e convenienza del forfettario
Software CAFM, trasferte, formazione, assicurazione, strumenti e altre normali spese non vengono dedotte analiticamente nel forfettario. Il loro peso reale va comunque considerato per capire se il regime conviene davvero.
Quando può essere utile un commercialista
L’assistenza è particolarmente utile quando non è chiaro il codice, vengono svolte più attività, esiste un lavoro dipendente, l’attività evolve verso servizi operativi o property management, oppure ci si avvicina alle soglie del forfettario.
Per confrontare servizi e preventivi consulta la guida sul commercialista per Facility Manager.
Errori da evitare
- considerare 81.10.00 il codice universale del Facility Manager;
- usare 70.20.09 quando si forniscono direttamente servizi operativi integrati;
- confondere facility management e property management;
- applicare il coefficiente 67% al freelance consulente;
- scegliere il forfettario guardando soltanto alla soglia di 85.000 euro;
- applicare Gestione Separata senza verificare forma e attività;
- considerare il 5% automatico;
- applicare un unico coefficiente a più attività con codici differenti.
In sintesi
Nel 2026 il Facility Manager in regime forfettario deve partire dall’attività reale. Il freelance consulente verifica normalmente 70.20.09, coefficiente 78% e Gestione Separata; i servizi integrati agli edifici ricadono invece in 81.10.00 con coefficiente 67%, mentre il property management utilizza 68.32.01 e coefficiente 86%. La corretta classificazione viene prima del calcolo delle tasse perché determina redditività, previdenza e adempimenti.
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