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Condominio e detrazioni fiscali

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condominio e detrazioni fiscali

Hai sentito parlare del superbonus 110% e non hai chiaro di cosa si tratta? Ti chiedi se puoi detrarre le spese di ristrutturazione del tuo condominio?
In altri articoli ci siamo già occupati di alcuni aspetti generali che riguardano i condomini e le relative detrazioni fiscali a cui è possibile accedere.
Nella guida di oggi dedicata al condominio e detrazioni fiscali ci occupiamo soprattutto delle nuove regole che sono state introdotte dal Decreto Rilancio.

Ti ricordo che il Decreto Rilancio regola le nuove disposizioni anche in materia di detrazioni condominiali.
Tutte le le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di particolari interventi per migliorare l’efficienza energetica potranno usufruire del superbonus 110%.
Forse non lo sai, ma anche l’installazione di impianti fotovoltaici oppure di impianti per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici sono incluse.
Il Decreto Rilancio, non trascura nemmeno gli interventi  relativi al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

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Caterina, servizio clienti
Caterina

Condominio e detrazioni fiscali la normativa

Entriamo dentro agli aspetti legati al condominio e detrazioni fiscali occupandoci delle novità introdotte recentemente dai vari Decreti.
Da molti anni il condominio può usufruire del cosiddetto bonus casa. Si tratta di un beneficio fiscale pari al 50% degli interventi di manutenzione fino ad un massimo di euro 96.000 € per ogni unità immobiliare del condominio. Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021 il decreto Rilancio ha introdotto però una nuova percentuale di detrazione Irpef del 110% nell’ambito degli interventi per il risparmio energetico qualificato cosiddetto ecobonus.

In particolare, sono stati introdotti nuovi interventi agevolati con il super bonus del 110%:

  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti sugli edifici unifamiliari sulle parti comuni degli edifici
  • isolamento termico con materiali isolanti che rispettano i criteri ambientali minimi.

Quando viene effettuato uno degli interventi agevolati al 110% che ti ho indicato sopra, è possibile applicare e quindi estendere la stessa percentuale di detrazione anche a:

  • altri interventi per il risparmio energetico qualificato
  • installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Ecco perché i nuovi interventi dell’ecobonus vengono chiamati trainanti, mentre gli altri sono quindi trainati.
Oltre agli interventi ecobonus, anche per tutti gli interventi antisismici cosiddetti speciali la percentuale è stata elevata al 110%.
Questo anche nel caso che non si è provveduto a sostenere almeno uno dei 3 nuovi interventi trainanti.

Per concludere questa panoramica, devi sapere che i nuovi benefici si estendono anche alle installazioni di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo ad una condizione.
I lavori devono essere eseguiti congiuntamente a uno dei seguenti interventi che beneficiano del super bonus del 110%:

  • interventi trainanti;
  • interventi sisma-bonus che diventa quindi trainante per il fotovoltaico e i sistemi di accumulo.

Bonus casa

Ricapitolando anche per il periodo d’imposta 2020 le detrazioni per il bonus casa sono:

  • il 50% della spesa sostenuta;
  • limite soglia di 96.000 € per unità immobiliare.

Superbonus

  1. il 110% della spesa sostenuta;
  2. limite soglia di 40.000 € per interventi di isolamento termico;
  3. limite soglia di 20.000 € per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali esistenti;
  4. limite soglia di euro 96.000 € per unità immobiliare per le misure antisismiche.

L’importo del punto 2 si riduce a 30.000 € oltre le 8 unità immobiliari per condominio.
Il punto 3 si riduce invece a 15.000 € oltre le 8 unità immobiliari per condominio.

La novità più eclatante che è stata introdotta dal Decreto Rilancio è che sia il bonus casa che il superbonus consentono 3 modalità con cui usufruire dei benefici:

  • mediante l’utilizzo diretto della detrazione;
  • con l’opzione sconto in fattura;
  • tramite la cessione del credito d’imposta.

Chi usufruisce dell’agevolazione Bonus Casa

Oggi ci occupiamo in modo approfondito del bonus casa.

Abbiamo appena visto la normativa generale, il bonus casa ed il superbonus,  adesso sempre in tema di condominio e detrazioni fiscali, focalizziamo l’attenzione su chi può usufruirne.
Tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione.
L’agevolazione non spetta solo ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali e personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Se non hai ancora ben chiaro a chi spetta proviamo a chiarirlo tramite qualche esempio:

  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento, usufrutto, uso, abitazione o superficie;
  • locatari o comodatari;
  • soci di cooperative divise e indivise;
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
  • soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata.
    società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari.

Le condizioni sono le stesse previste per gli imprenditori individuali.
Anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, ha diritto alla detrazione purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

I familiari

Vediamo di definire chi sono i familiari, ai sensi dell’art. 5 TUIR:

  1. il coniuge;
  2. i parenti entro il terzo grado;
  3. gli affini entro il secondo grado.

Gli interventi Bonus Casa

Dopo aver visto chi ha la possibilità di usufruire dell’agevolazione, un altro aspetto fondamentale sul condominio e detrazioni fiscali, è rappresentato dagli interventi.
Vediamo alla luce dell’art. 16-bis, comma 1, D.P.R. n. 917/1986, quali interventi danno diritto alla detrazione delle spese sostenute.
Quando si parla di condominio e detrazioni fiscali è importante avere chiari anche gli aspetti relativi agli interventi di recupero edilizio sia su parti comuni che su singole unità.

Gli interventi possono anche riguardare ripristini di immobili danneggiati, eliminazione di barriere architettoniche ed altri problemi connessi alle strutture o gli impianti.
Vediamo di seguito, alcuni degli interventi più frequenti sia sulle parti comuni che sulle singole unità.

Recupero edilizio su parti comuni

Tutte le manutenzioni effettuate per il recupero edilizio disciplinate dalle lett. a), b), c), e d) dell’art. 3, D.P.R. 06/06/2001, n. 380, danno diritto alla detrazione, e sono:

  • manutenzione ordinaria e straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia.

Recupero edilizio su singole unità

Questi interventi sono disciplinati dalle lett. b), c), e d) dell’art. 3, D.P.R. n. 380/2001, e sono comprese le manutenzioni svolte sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale anche rurali e sulle loro pertinenze.
Sono però esclusi i fabbricati non abitativi cioè aventi categorie catastali B, C, D, E, e A/10).

Ricostruzione o ripristino immobile danneggiato

Questa categoria di interventi include la manutenzione o la ricostruzione di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi.
E’ necessario che venga dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente al 06/12/2011 (data di entrata in vigore del D.L. n. 201/2011 che ha introdotto questa fattispecie).

Eliminazione barriere architettoniche

Per barriere architettoniche si intendono ascensori e montacarichi, o qualsiasi strumento idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per i portatori di handicap in situazione di gravità. (art. 3, comma 3, L. 05/02/1992, n. 104).
E’ possibile utilizzare mezzi di comunicazione, robotica ed ogni altro mezzo tecnologicamente avanzato.

Previsione rischio compimento atti illeciti

In questa categoria di interventi sono compresi tutte le misure atte a migliorare la sicurezza delle abitazioni.
Ad esempio, installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, montaggio di vetri antinfortunistica, installazione di corrimano lungo le scale.

Opere cablatura di edifici e contenimento inquinamento acustico

Dal 01/01/2012, le opere finalizzate al risparmio energetico, come l’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia, sono incluse in questa categoria.
Possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

Il comma 3 dell’art. 11, D.L. n. 83/2012, ha soppresso l’ultimo periodo dell’art. 4, comma 4, D.L. n. 201/2011:
In base a quest’ultimo la detrazione prevista dall’art. 16 bis, co. 1, lettera h), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (omissis) si applica alle spese effettuate a decorrere dal 1° Gennaio 2013.

Opere adozione di misure antisismiche

Le misure antisismiche comprendono interventi di prevenzione e riguardano in modo particolare:

  • esecuzione di opere per la messa insicurezza statica di parti strutturali;
  • redazione della documentazione obbligatoria comprovante la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
  • realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici, o complessi di edifici, collegati strutturalmente.
Nel caso di centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Altri tipi di interventi

Altri interventi che sono soggetti all’agevolazione sono:

  1. bonifica dall’amianto;
  2. opere volte ad evitare gli infortuni domestici;
  3. realizzazione di autorimesse, posti auto anche a proprietà comune.

La ripartizione delle detrazioni

Terminiamo la nostra analisi riguardante il condominio e detrazioni fiscali, con l’aspetto relativo alle detrazioni. Le detrazioni sono ripartite in 10 quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Come anticipato al’inizio di questo articolo, con le novità introdotte dal d.l. rilancio, anche le detrazione del bonus casa possono essere usufruite in 3 modi alternativi:

  1. l’utilizzo diretto della detrazione;
  2. opzione sconto in fattura: un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione;
  3. opzione cessione del credito d’imposta corrispondente alla detrazione.

Se un condominio si avvale delle opzioni sconto in fattura o cessione del credito d’imposta, occorre una comunicazione da inviare dall’amministratore di condominio.
La comunicazione può essere inviata direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, esclusivamente mediante i canali telematici dell’Agenzia delle entrate.

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