Condominio e detrazioni fiscali

Nell’articolo di oggi proseguiamo nell’analisi degli argomenti più richiesti dai nostri lettori e che riguardano i condomini ed amministratori di condominio.
Alla luce della normativa vigente in materia, occupiamoci dunque di condominio e detrazioni fiscali rimandandoti ai commenti, per altri eventuali chiarimenti. Detrazioni fiscali, agevolazioni ed interventi sono aspetti molto importanti per i proprietari di immobili e coinvolgono in prima persona anche l’amministratore di condominio.
Se vuoi conoscere tutto su questo argomento, mettiti comodo e leggi questo articolo, buona lettura.

Condominio e detrazioni fiscali la normativa

A giudicare dalle numerose richieste che ci arrivano, condominio e detrazioni fiscali, rappresenta sicuramente un argomento molto sentito, sia dagli amministratori di condominio che dai tecnici che seguono gli interventi con benefici fiscali.

Come prima cosa, la normativa sulle detrazioni fiscali ha assunto nel nostro ordinamento carattere permanente e che a questa negli anni si sono sovrapposti ulteriori benefici sempre più interessanti quali il bonus 110%.

Oggi ci concentriamo sul bonus fiscale più conosciuto e più amato dai condomini:

il bonus ristrutturazione ad anche chiamato bonus casa.

Se leggi il testo unico sui redditi, scopri che la detrazione permanente è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore 48.000 € per unità immobiliare.

In realtà, da molti anni per il bonus ristrutturazioni, la detrazione è stata aumentata in questo modo:

• il 50% della spesa sostenuta;
• limite soglia di 96.000 € per unità immobiliare.

Bonus ristrutturazione: chi ne può usufruire

Proseguiamo l’analisi degli aspetti legati a condominio e detrazioni fiscali e vediamo adesso chi può usufruire dell’agevolazione bonus ristrutturazione.
Può usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione, tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali e personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.

Facciamo qualche esempio per capire chi rientra in questa casistica:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento, usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• locatari o comodatari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata.
  società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari.

Le condizioni sono le stesse previste per gli imprenditori individuali.
Anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, ha diritto alla detrazione purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.

I familiari

Vediamo di definire chi sono i familiari, ai sensi dell’art. 5 TUIR:

1. il coniuge;
2. i parenti entro il terzo grado;
3. gli affini entro il secondo grado.

L’agevolazione non spetta mai alle ristrutturazioni effettuate da società di capitali.

Gli interventi

Altro aspetto fondamentale in tema di condominio e detrazioni fiscali, è rappresentato dagli interventi che possono usufruire del bonus. La fonte normativa è sempre l’art. 16-bis del tuir. Vediamo alla luce del’art. 16-bis, quali interventi danno diritto alla detrazione delle spese sostenute.
La prima regola in questo caso è di separare le norme applicabili agli interventi di recupero edilizio sia su parti comuni rispetto a quelle su singole unità.

Recupero edilizio su parti comuni

Danno diritto alla detrazione:

• manutenzione ordinaria e straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Se desideri un riferimento normativo, ti informiamo che il recupero edilizio su parti comuni riguarda gli interventi indicati dalle lett. a), b), c), e d) dell’art. 3, D.P.R. 06/06/2001, n. 380.

Recupero edilizio su singole unità

In questo caso, danno diritto alla detrazione:

• manutenzione e straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

Questi interventi sono disciplinati dalle lett. b), c), e d) dell’art. 3, D.P.R. n. 380/2001, e sono comprese le manutenzioni svolte sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale anche rurali e sulle loro pertinenze.
Sono però esclusi i fabbricati non abitativi cioè aventi categorie catastali B, C, D, E, e A/10).

Ricostruzione o ripristino immobile danneggiato

Questa categoria di interventi include la manutenzione o la ricostruzione di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi.
E’ necessario che sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente al 06/12/2011.

Eliminazione barriere architettoniche

Per barriere architettoniche si intendono ascensori e montacarichi, o qualsiasi strumento idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per i portatori di handicap in situazione di gravità. (art. 3, comma 3, L. 05/02/1992, n. 104).
E’ possibile utilizzare mezzi di comunicazione, robotica ed ogni altro mezzo tecnologicamente avanzato.

Previsione rischio compimento atti illeciti

In questa categoria di interventi sono compresi tutte le misure atte a migliorare la sicurezza delle abitazioni.
Ad esempio, installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, montaggio di vetri antinfortunistica, installazione di corrimano lungo le scale.

Opere cablatura di edifici e contenimento inquinamento acustico

Rientrano in questa categoria, le opere finalizzate al risparmio energetico, come l’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.
Questi interventi, possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.

Opere adozione di misure antisismiche

Le misure antisismiche comprendono interventi di prevenzione e riguardano in modo particolare:

• esecuzione di opere per la messa insicurezza statica di parti strutturali;
• redazione della documentazione obbligatoria comprovante la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
• realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici, o complessi di edifici, collegati strutturalmente.
Nel caso di centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Altri tipi di interventi

Altri interventi che sono soggetti all’agevolazione sono:

1. bonifica dall’amianto;
2. opere volte ad evitare gli infortuni domestici;
3. realizzazione di auto rimesse, posti auto anche a proprietà comune.

La ripartizione delle detrazioni

Le detrazioni fiscali, sono ripartite in 10 quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Dal 2012, non è stata più confermata una ulteriore agevolazione per i contribuenti di età non inferiore ai 75 e 80 anni i quali, precedentemente, potevano usufruire di una ripartizione accelerata in 5 o in 3 anni.

Ai sensi dell’art. 16-bis, comma 4, D.P.R. n. 917/1986, viene stabilito che:
nel caso che gli interventi agevolati realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione, si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.

La Cessione del Credito fiscale

Come ultimo punto, in questo articolo sul condominio e detrazioni fiscali, vediamo l’aspetto relativo alla cessione del credito fiscale.

L’articolo 121 del decreto rilancio (d.l. 34/2020) e ha permesso anche ai beneficiari degli interventi di recupero del patrimonio edilizio di poter usufruire, per gli anni 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024 alternativamente all’utilizzo diretto della detrazione spettante di optare:

• per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi recuperato sotto forma di credito d’importo cedibile dai medesimi ad altri soggetti compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari, senza facoltà di successiva cessione;
• per la cessione di un credito d’imposta ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari senza facoltà di successiva cessione.

Non tutti i bonus casa sono oggetto di opzione di cessione o sconto in fattura ma soltanto quelli richiamati dalle lettere a), b) e c) dell’articolo 16-bis tuir.
In sintesi potranno essere oggetto di opzione gli interventi di recupero edilizio su condomini, recupero edilizio su singole proprietà e la ricostruzione e ripristino dell’immobile danneggiato.

Non sono invece oggetto di opzione gli benefici bonus casa quali ad esempio quelli relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi oppure quelli relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici o al contenimento dell’inquinamento acustico.