Negli articoli precedenti abbiamo visto alcuni degli aspetti principali, che riguardano i condomini e gli amministratori di condominio.
Gli argomenti sono molti, oggi parliamo di condominio e detrazioni fiscali analizzando in modo particolare la normativa vigente in materia.
Detrazioni fiscali, agevolazioni ed interventi sono al centro della nostra attenzione come proprietari di immobili e coinvolgono in prima persona l’amministratore di condominio.
Condominio e detrazioni fiscali la normativa
La normativa vigente in merito al condominio e detrazioni fiscali, coinvolge a pieno titolo il condominio e l’amministratore.
Prima di osservare i requisiti soggettivi ed oggettivi, facciamo presente che la normativa sulle detrazioni fiscali ha assunto nel nostro ordinamento carattere permanente.
La detrazione permanente è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore 48.000 € per unità immobiliare.
Per le spese effettuate dal 26/06/2012 al 30/06/2013, il decreto Legge n. 83/2012, ha elevato al 50% la misura della detrazione ed a 96.000 €, l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.
Tale ampliamento è stato prorogato fino al 2017 compreso, per cui anche nel periodo d’imposta 2017 le detrazioni sono:
- il 50% della spesa sostenuta;
- limite soglia di 96.000 € per unità immobiliare.
Chi usufruisce dell’agevolazione
Focalizziamo adesso la nostra attenzione, sempre in tema di condominio e detrazioni fiscali su chi può usufruire di questa agevolazione.
Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione, tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato.
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili, ma anche ai titolari di diritti reali e personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese.
Facciamo qualche esempio per capire chi rientra in questa casistica:
- proprietari o nudi proprietari;
- titolari di un diritto reale di godimento, usufrutto, uso, abitazione o superficie;
- locatari o comodatari;
- soci di cooperative divise e indivise;
- imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
- soggetti indicati nell’art. 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata.
società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari.
Le condizioni sono le stesse previste per gli imprenditori individuali.
Anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, ha diritto alla detrazione purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture.
I familiari
Vediamo di definire chi sono i familiari, ai sensi dell’art. 5 TUIR:
- il coniuge;
- i parenti entro il terzo grado;
- gli affini entro il secondo grado.
Come ultima considerazione, ricordiamoci che l’agevolazione non spetta alle ristrutturazioni effettuate da società di capitali.
Gli interventi
Dopo aver visto chi ha la possibilità di usufruire dell’agevolazione, un altro aspetto fondamentale sul condominio e detrazioni fiscali, è rappresentato dagli interventi.
Vediamo alla luce dell’art. 16-bis, comma 1, D.P.R. n. 917/1986, quali interventi danno diritto alla detrazione delle spese sostenute.
Quando si parla di condominio e detrazioni fiscali è importante avere chiari anche gli aspetti relativi agli interventi di recupero edilizio sia su parti comuni che su singole unità.
Gli interventi possono anche riguardare ripristini di immobili danneggiati, eliminazione di barriere architettoniche ed altri problemi connessi alle strutture o gli impianti.
Vediamo di seguito, alcuni degli interventi più frequenti sia sulle parti comuni che sulle singole unità.
Recupero edilizio su parti comuni
Tutte le manutenzioni effettuate per il recupero edilizio disciplinate dalle lett. a), b), c), e d) dell’art. 3, D.P.R. 06/06/2001, n. 380, danno diritto alla detrazione, e sono:
- manutenzione ordinaria e straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia.
Recupero edilizio su singole unità
Questi interventi sono disciplinati dalle lett. b), c), e d) dell’art. 3, D.P.R. n. 380/2001, e sono comprese le manutenzioni svolte sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale anche rurali e sulle loro pertinenze.
Sono però esclusi i fabbricati non abitativi cioè aventi categorie catastali B, C, D, E, e A/10).
Ricostruzione o ripristino immobile danneggiato
Questa categoria di interventi include la manutenzione o la ricostruzione di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi.
E’ necessario che venga dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente al 06/12/2011 (data di entrata in vigore del D.L. n. 201/2011 che ha introdotto questa fattispecie).
Eliminazione barriere architettoniche
Per barriere architettoniche si intendono ascensori e montacarichi, o qualsiasi strumento idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per i portatori di handicap in situazione di gravità. (art. 3, comma 3, L. 05/02/1992, n. 104).
E’ possibile utilizzare mezzi di comunicazione, robotica ed ogni altro mezzo tecnologicamente avanzato.
Previsione rischio compimento atti illeciti
In questa categoria di interventi sono compresi tutte le misure atte a migliorare la sicurezza delle abitazioni.
Ad esempio, installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, montaggio di vetri antinfortunistica, installazione di corrimano lungo le scale.
Opere cablatura di edifici e contenimento inquinamento acustico
Dal 01/01/2012, le opere finalizzate al risparmio energetico, come l’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia, sono incluse in questa categoria.
Possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.
Il comma 3 dell’art. 11, D.L. n. 83/2012, ha soppresso l’ultimo periodo dell’art. 4, comma 4, D.L. n. 201/2011:
In base a quest’ultimo la detrazione prevista dall’art. 16 bis, co. 1, lettera h), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (omissis) si applica alle spese effettuate a decorrere dal 1° Gennaio 2013.
Opere adozione di misure antisismiche
Le misure antisismiche comprendono interventi di prevenzione e riguardano in modo particolare:
- esecuzione di opere per la messa insicurezza statica di parti strutturali;
- redazione della documentazione obbligatoria comprovante la sicurezza statica del patrimonio edilizio;
- realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.
Gli interventi devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici, o complessi di edifici, collegati strutturalmente.
Nel caso di centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
Altri tipi di interventi
Altri interventi che sono soggetti all’agevolazione sono:
- bonifica dall’amianto;
- opere volte ad evitare gli infortuni domestici;
- realizzazione di auto rimesse, posti auto anche a proprietà comune.
La ripartizione delle detrazioni
Come ultimo argomenti, riguardante il condominio e detrazioni fiscali, vediamo l’aspetto relativo alle detrazioni.
Le detrazioni sono ripartite in 10 quote annuali di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
Con riferimento alla disciplina precedente, tale modalità di ripartizione è stata prevista dal 2002 in poi.
Ricordiamoci che fino al 2001 era consentito al contribuente di optare per una ripartizione su 5 rate annuali.
L’art. 16-bis, D.P.R. n. 917/1986, contiene la nuova disciplina dell’agevolazione applicabile dal 01/01/2012.
Non viene riconfermata la possibilità, per i contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni di optare, per la ripartizione della detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali di pari importo.
A decorrere dai redditi 2003 e fino al 31/12/2011 i contribuenti di età non inferiore a 75 o 80 anni, proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento edilizio, ad esclusione di inquilini e comodatari, potevano ripartire la detrazione, rispettivamente, in 5 o 3 quote annuali di pari importo ex art. 2, comma 5, L. n. 289/2002.
Ai sensi dell’art. 16-bis, comma 4, D.P.R. n. 917/1986, viene stabilito che:
nel caso che gli interventi agevolati realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione, si tiene conto anche delle spese sostenute negli stessi anni.
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