Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa permette di recuperare, entro i limiti previsti, l’imposta di registro o l’IVA pagata per il precedente acquisto agevolato quando si vende e si compra un’altra abitazione con i benefici “prima casa”. L’importo non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto. Il credito può essere utilizzato nel rogito, in dichiarazione dei redditi, per determinati altri tributi o in compensazione F24, senza trasformarsi in un rimborso automatico di denaro.
Nel 2026 è fondamentale distinguere l’ordine delle operazioni: chi vende prima la precedente casa agevolata deve in generale riacquistare entro un anno; chi compra prima la nuova abitazione agevolata ha, in presenza dei requisiti, due anni dal nuovo acquisto per vendere quella precedente. La legge di Bilancio 2025 ha esteso quest’ultimo termine e la risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 238 del 10 settembre 2025 ha confermato che l’estensione interessa anche il credito d’imposta da riacquisto.
Il tema non coincide con le imposte ridotte sul normale acquisto “prima casa”, né con la detrazione del 19% degli interessi sul mutuo. La fonte FiscoOggi «Dentro la dichiarazione (18)» riepiloga il credito per il riacquisto e il suo utilizzo nel modello 730/2026. In questa guida vediamo requisiti, calcolo, differenza fra un anno e due anni, comproprietà, documenti e rigo G1 del 730, indicando anche i casi in cui il credito non spetta.
Credito d’imposta riacquisto prima casa: quando spetta e come funziona
Il beneficio è previsto dall’articolo 7 della legge 448/1998. La finalità è evitare, entro il limite stabilito dalla legge, un nuovo carico fiscale pieno per chi sostituisce l’abitazione precedentemente acquistata con i benefici “prima casa” con un altro immobile che soddisfa di nuovo le condizioni di agevolazione. Non riguarda necessariamente tutte le persone che acquistano un immobile residenziale: occorre ricostruire la precedente operazione agevolata, l’alienazione e il nuovo acquisto.
Per ottenere il credito, in linea generale devono risultare soddisfatti alcuni elementi: la precedente abitazione deve essere stata acquistata con l’agevolazione prima casa, salvo specifiche ipotesi storiche assimilate; il nuovo acquisto deve avere i requisiti per la stessa agevolazione; le operazioni devono avvenire entro i termini applicabili in base al loro ordine; e il contribuente non deve essere decaduto dai benefici. Il credito è personale e non si trasferisce liberamente a un altro familiare.
Il vademecum dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa ricorda che può essere riconosciuto anche quando il riacquisto avviene mediante determinate operazioni di appalto o permuta. Ciò non significa che ogni lavoro edilizio o scambio immobiliare generi il credito: occorre verificare se l’operazione realizza effettivamente un acquisto agevolabile nelle condizioni richieste.
È importante distinguere “prima casa” come agevolazione all’acquisto da “abitazione principale” rilevante in altre discipline fiscali. Non sempre le due espressioni sono intercambiabili. Per ottenere le imposte agevolate sull’acquisto contano requisiti specifici riguardanti categoria catastale, proprietà preesistenti, residenza o condizioni alternative e dichiarazioni rese nell’atto; per alcune ipotesi di decadenza connesse alla vendita prima dei cinque anni possono esistere ulteriori obblighi.
Un caso che richiede attenzione è quello di chi aveva precedentemente un’abitazione acquistata senza le agevolazioni prima casa. La semplice vendita e il successivo acquisto con aliquota agevolata non fanno nascere automaticamente il credito della legge 448/1998, perché manca il requisito del precedente acquisto agevolato, salvo specifiche disposizioni per acquisti storici anteriori al 23 maggio 1993 alle condizioni chiarite dall’Agenzia.
Chi desidera una panoramica delle imposte ordinarie e agevolate può leggere la guida RM sulle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Questo approfondimento, invece, riguarda la distinta questione del credito fiscale quando la prima casa viene sostituita con un’altra.
Vendo prima o compro prima? Un anno e due anni senza confondere le scadenze
La regola temporale cambia in funzione dell’ordine delle operazioni. Quando il contribuente vende una casa acquistata con i benefici prima casa e successivamente vuole acquistare una nuova abitazione agevolata, il meccanismo ordinario del credito richiede il riacquisto entro un anno dalla vendita. Il termine non diventa automaticamente biennale soltanto perché la legge di Bilancio 2025 ha introdotto una novità sulle operazioni effettuate nell’ordine inverso.
Esempio A — vendo e poi compro. Una persona vende il 10 marzo 2026 la prima abitazione comprata con il beneficio e acquista la nuova casa il 20 gennaio 2027, sempre con i requisiti prima casa. Il riacquisto avviene entro un anno: il requisito temporale, considerato isolatamente, può essere rispettato. Se la nuova compravendita avvenisse invece molti mesi dopo il primo anniversario, non si potrebbe invocare indiscriminatamente il termine biennale.
La seconda situazione è il nuovo acquisto effettuato prima di vendere il precedente immobile agevolato. La legge 207/2024, articolo 1, comma 116, ha elevato da uno a due anni il termine per vendere la prima casa già posseduta quando si acquista prima una nuova abitazione con le medesime agevolazioni. Si tratta del regime della rivendita successiva al nuovo acquisto, non della normale sequenza vendita-ricompera.
Esempio B — compro e poi vendo. Il contribuente acquista con benefici prima casa un nuovo immobile il 15 febbraio 2026, assumendo l’impegno richiesto a vendere quello già posseduto e acquistato con gli stessi benefici. La vendita della precedente abitazione deve avvenire entro due anni dal nuovo rogito, secondo le condizioni di legge. Non basta firmare un accordo preliminare in prossimità della scadenza se la norma richiede un’effettiva alienazione.
Un chiarimento essenziale sul collegamento fra credito e termine è contenuto nella risposta ad interpello Agenzia delle Entrate n. 238 del 10 settembre 2025. L’Amministrazione ha confermato che il contribuente che acquista prima della vendita della precedente prima casa può maturare il credito anche se al momento del nuovo acquisto l’immobile preposseduto non è ancora stato alienato, purché la cessione si perfezioni entro il termine biennale. È una conclusione richiamata anche nell’analisi ANCE della risposta 238/2025.
Non è dunque corretto scrivere che il credito spetta soltanto se si vende entro un anno dal nuovo acquisto, senza tener conto dell’estensione del 2025. Alcune pagine divulgative dell’Agenzia conservano ancora formulazioni sintetiche basate sul termine precedente; per un’operazione del 2026 occorre leggere la norma sopravvenuta e la prassi aggiornata, e non fermarsi a un riepilogo storico non aggiornato in ogni sua parte.
Attenzione a un’altra regola di un anno: la vendita della casa agevolata entro cinque anni dal suo acquisto può causare decadenza dai benefici, salvo specifiche condizioni, fra le quali il riacquisto nei tempi previsti di un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale. Questo controllo va mantenuto distinto dalla disciplina dei due anni per alienare la prima casa preposseduta dopo un nuovo acquisto. Per chi effettua vendite ravvicinate sono due verifiche che possono concorrere, non un’unica scadenza indistinta.
Come si calcola il credito: imposta del primo acquisto e limite sul secondo
Il credito è commisurato all’imposta di registro o all’IVA corrisposta per il precedente acquisto agevolato, ma non può superare l’imposta dovuta per il nuovo acquisto. Il metodo ordinario consiste quindi nell’individuare la somma pagata per il primo acquisto, l’imposta agevolata sul secondo e la minore delle due. Non conta come base il prezzo della casa, l’ammontare del mutuo o l’intera somma delle imposte accessorie.
| Imposta su primo acquisto agevolato | Imposta dovuta sul nuovo acquisto | Credito massimo teorico |
|---|---|---|
| 2.500 € | 4.000 € | 2.500 € |
| 4.000 € | 2.600 € | 2.600 € |
| 1.100 € | 1.100 € | 1.100 € |
| 0 € | 3.500 € | 0 € in via ordinaria |
Gli esempi assumono pieno diritto al credito e assenza di particolarità relative a quote, regimi speciali o importi già utilizzati. Se nel primo acquisto è stata pagata un’imposta pari a 2.500 euro e nel secondo è dovuta un’imposta agevolata pari a 4.000 euro, il credito massimo teorico è 2.500 euro; non si ottiene un credito di 4.000 euro perché quel maggiore importo è riferito al secondo atto.
Esempio 2: per la precedente prima casa sono stati versati 4.000 euro di imposta di registro; il nuovo acquisto ha un’imposta agevolata di 2.600 euro. Il credito non può superare 2.600 euro. Non è quindi possibile chiedere che la differenza di 1.400 euro venga restituita direttamente dal Fisco come un rimborso autonomo.
Il passaggio registro → IVA o IVA → registro non esclude di per sé il credito, se i due acquisti rientrano nella fattispecie agevolata e le imposte sono effettivamente quelle rilevanti. Il credito va però determinato sulle imposte corrette e non sulla somma indistinta delle spese notarili, imposte fisse, provvigioni dell’agenzia immobiliare o altri costi di compravendita.
La disciplina è particolarmente delicata quando il primo o il secondo acquisto rientra in regimi speciali di esenzione, come alcune precedenti misure prima casa under 36. Se l’imposta rilevante sul precedente atto era pari a zero, non si può ricostruire artificialmente un credito su una tassa non pagata. Per alcune operazioni under 36 il legislatore ha previsto crediti distinti, che non vanno sommati o confusi con quello ordinario per il riacquisto.
La guida ufficiale dell’Agenzia sulla compravendita riporta il criterio della minore imposta fra precedente e nuovo acquisto. Il dato deve essere confrontato con gli atti e le quietanze realmente posseduti, anche quando i due acquisti sono avvenuti a distanza di anni e con regimi fiscali differenti.
Come utilizzare il credito: rogito, 730, Redditi PF, altri tributi e F24
Il credito per il riacquisto non viene erogato di regola come rimborso in denaro su richiesta. Può essere utilizzato secondo le modalità consentite dall’articolo 7 della legge 448/1998 e dalla prassi: in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto, per determinati tributi successivi, in diminuzione dell’IRPEF risultante dalla dichiarazione oppure tramite compensazione con modello F24, seguendo le regole applicabili.
Se si vuole utilizzare il credito direttamente per ridurre l’imposta di registro dovuta al momento del nuovo rogito, occorre far risultare nell’atto di acquisto la richiesta e le informazioni necessarie, in particolare gli estremi del precedente acquisto agevolato e l’imposta versata. Il notaio può valutare l’applicazione al caso concreto; tale scelta condiziona la disponibilità residua del credito e deve essere considerata prima di compilare successivamente il 730.
Il credito può inoltre essere usato, nei presupposti di legge, in diminuzione di imposte di registro, ipotecarie, catastali e di quelle su successioni e donazioni dovute su atti o denunce successivi all’acquisizione del credito. La disponibilità concreta dipende dal sorgere del credito, dai tributi dovuti e dall’eventuale utilizzo precedente. Non è corretto considerare qualsiasi imposta come automaticamente compensabile con una semplice annotazione sul rogito.
Un’altra scelta possibile consiste nell’utilizzare il credito in diminuzione dell’IRPEF dovuta nella dichiarazione dei redditi. In questo caso il modello 730/2026 dispone del rigo G1 nel quadro G, mentre Redditi Persone fisiche 2026 utilizza il rigo CR7 del quadro CR. Il credito non va confuso con una normale detrazione del 19% e non deve essere inserito nel quadro E fra le spese detraibili.
Quando previsto e utilizzato correttamente, il credito può anche essere compensato tramite F24. Il codice tributo che l’Agenzia delle Entrate identifica per il credito di riacquisto prima casa è il 6602. Non va scambiato con il codice 6928 relativo alla diversa agevolazione prima casa under 36: entrambi sono crediti connessi all’abitazione ma hanno presupposti e regole differenti.
Le diverse modalità di utilizzo non autorizzano a usare lo stesso credito più volte. Se un importo è stato consumato per ridurre una tassa nel rogito o è già stato impiegato nel modello F24, non va riportato come credito nuovamente disponibile per la stessa somma. Nel verificare la dichiarazione occorre ricostruire l’importo maturato, le destinazioni già utilizzate e l’eventuale residuo fiscalmente riportabile.
Esempio: un contribuente matura un credito di 1.500 euro e sceglie di utilizzarlo interamente a scomputo dell’imposta di registro nel nuovo acquisto. Non potrà poi dichiarare altri 1.500 euro di credito ancora disponibile nel rigo G1 del 730. Se la scelta di utilizzo è diversa o resta un importo non ancora consumato, occorre seguire le regole applicabili alla modalità originariamente adottata e i prospetti fiscali già presentati.
730/2026 rigo G1 e Redditi PF rigo CR7: cosa controllare nella dichiarazione
Il rigo G1 del modello 730/2026 è dedicato al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Deve essere compilato quando il contribuente ha maturato un credito utilizzabile tramite la dichiarazione, secondo le condizioni previste. Le istruzioni precisano che non va compilato da chi ha già utilizzato il credito per ridurre interamente le imposte indicate nell’atto oppure altri tributi per i quali la disciplina contempla l’utilizzo diretto.
In particolare, nel rigo G1 occorre distinguere l’eventuale residuo della precedente dichiarazione, il credito maturato nell’anno di riferimento e quanto già compensato in F24, secondo la numerazione delle colonne effettivamente prevista dal modello. Non si deve copiare il valore dell’imposta del vecchio rogito in tutte le caselle: ogni colonna ha una finalità diversa e serve a evitare duplicazioni o disallineamenti con le dichiarazioni precedenti.
Il credito maturato in occasione del riacquisto può essere utilizzato nella dichiarazione relativa all’anno in cui è avvenuto l’acquisto oppure nella prima dichiarazione presentata successivamente, secondo le condizioni illustrate dalla disciplina. Non è necessario confondere il periodo d’imposta con la data di invio del modello: un acquisto avvenuto nel 2025 può rilevare nella dichiarazione presentata nel 2026, se le altre condizioni sono soddisfatte.
Le istruzioni ufficiali del quadro G del 730/2026 indicano la sezione dei crediti relativi ai fabbricati. Chi deve presentare Redditi PF, invece, utilizza il quadro CR, rigo CR7 per il credito relativo al riacquisto. I righi delle due dichiarazioni non sono intercambiabili, benché si riferiscano allo stesso istituto fiscale.
Esempio di controllo: un contribuente aveva un residuo di credito indicato nel prospetto di liquidazione 730-3 del 2025 e ha effettuato nel frattempo una compensazione con F24. Prima di completare il 730/2026 deve ricostruire entrambi i dati, così da riportare correttamente il residuo pregresso e sottrarre l’utilizzo già effettuato. Senza le dichiarazioni precedenti e i modelli F24 si rischia di dichiarare un credito non più disponibile.
Il modello può presentare dati precompilati su crediti residui o compensazioni, ma l’assenza del credito nella precompilata non dimostra automaticamente che sia inesistente. Il contribuente deve verificare atti, imposte pagate, decorrenza, opzione già esercitata e informazioni provenienti dalle dichiarazioni precedenti. Viceversa, un residuo precompilato non autorizza a utilizzarlo se nel frattempo sono venuti meno i requisiti dell’agevolazione.
Chi è titolare di Partita IVA deve verificare se presenta il modello 730 o Redditi PF in base alla propria situazione. La guida RM sul 730 per contribuenti con Partita IVA approfondisce le differenze fra modelli; il credito prima casa rimane comunque una voce personale da ricostruire correttamente, senza confonderla con le normali spese deducibili di un’attività professionale.
Credito personale, comproprietà, coniuge e successioni: a chi spetta
Il credito è strettamente personale. Se una precedente abitazione è stata acquistata da più soggetti, ciascuno può avere un diritto rapportato alla quota di imposta agevolata effettivamente riferibile alla propria posizione. Non si può attribuire a un solo comproprietario il credito sull’intero atto soltanto perché un’altra persona è fiscalmente a suo carico o perché uno dei due ha sostenuto successivamente il costo del nuovo immobile.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 238/2025 è particolarmente utile per i casi di comproprietà e successione. Nel caso analizzato, il contribuente aveva acquistato anni prima l’abitazione con il coniuge al 50% e aveva successivamente acquisito per successione ulteriori quote. L’Agenzia ha chiarito che il credito va ricostruito sulla quota spettante personalmente al contribuente nell’acquisto agevolato originario, senza inglobare automaticamente le porzioni appartenenti ad altri soggetti o acquisite in successione.
Esempio: due coniugi hanno acquistato una casa beneficiando ciascuno del 50% della proprietà, pagando complessivamente 2.000 euro di imposta di registro, in ipotesi integralmente riferibile al beneficio. Se successivamente un solo coniuge acquista un’altra prima casa a proprio nome, non può presumere di vantare un credito di 2.000 euro; la quota rilevante va determinata secondo il diritto personale sorto con il primo acquisto e le altre condizioni, e nell’esempio sarebbe 1.000 euro, salva verifica dei documenti e del secondo atto.
La semplice presenza di un figlio minorenne a carico che risulta proprietario di una quota non fa automaticamente confluire nel credito fiscale del genitore l’imposta riferibile alla quota del figlio. È fondamentale verificare titolarità dell’acquisto iniziale, quote, imposte e requisiti personali dell’operazione successiva.
In caso di eredità o donazione di quote immobiliari, bisogna distinguere il titolo con cui si è acquisita la proprietà dal pagamento delle imposte agevolate del precedente acquisto. Il credito non è una somma liberamente cedibile tra familiari; la quantificazione non può essere ricalcolata semplicemente sul valore attuale delle quote, né su importi di imposta mai versati dal contribuente nella posizione rilevante.
Anche in caso di acquisto del nuovo immobile in comunione con un coniuge o altra persona, la verifica deve essere effettuata per le quote effettive e le imposte pertinenti. Quando la situazione presenta successioni, atti di acquisto molto datati, usufrutto, nuda proprietà o rapporti fra diversi intestatari, è particolarmente importante controllare la documentazione con il notaio o il professionista prima di indicare l’importo nel 730.
Quando il credito non spetta e come evitare la decadenza dai benefici
Il credito ordinario non spetta se manca un requisito essenziale: ad esempio quando la precedente abitazione non è stata acquistata con i benefici prima casa e non ricorre una specifica disposizione di equiparazione, oppure quando il nuovo acquisto non può usufruire delle agevolazioni previste. Non basta vendere un immobile nel 2026 e comprarne un altro per ottenere in automatico un credito.
Un altro ostacolo riguarda la decadenza dai benefici prima casa. Se il contribuente non rispetta le condizioni rilevanti, oltre alla possibile perdita delle imposte agevolate sul nuovo acquisto può venire meno il diritto al credito, con conseguenze sul suo eventuale utilizzo già effettuato. Nel caso dell’acquisto prima della vendita, il rispetto del nuovo termine biennale per alienare la precedente abitazione è una condizione decisiva.
La vendita di un immobile acquistato con agevolazioni prima che siano trascorsi cinque anni può comportare conseguenze diverse, salvo le specifiche ipotesi in cui la legge consente di conservare i benefici. Un riacquisto entro un anno dalla vendita, con le destinazioni e gli ulteriori requisiti prescritti, può assumere rilievo per evitare una particolare ipotesi di decadenza. Non va dunque presentato il termine di due anni come un’autorizzazione generale a ignorare tutti gli altri limiti previsti in materia di agevolazioni.
Il credito può inoltre mancare o ridursi quando un acquisto precedente era soggetto a una esenzione integrale dall’imposta rilevante. Per esempio, nei casi storici di acquisto agevolato under 36 con imposta di registro azzerata non è corretto inventare un credito ordinario parametrato a una tassa che non è stata versata; i crediti speciali previsti per gli under 36 sono disciplinati da altre disposizioni, come illustrato dall’Agenzia delle Entrate nella scheda sull’agevolazione under 36.
Un altro errore frequente è confondere il prezzo pagato, il valore catastale, l’imposta dovuta sul nuovo atto e l’imposta effettivamente pagata per il precedente acquisto. Il credito è un importo fiscale vincolato dalle due imposte, non una percentuale del valore della nuova casa né una detrazione del prezzo di vendita. Per questo i dati catastali o bancari, da soli, non bastano per calcolarlo correttamente.
Le operazioni possono avere anche conseguenze in tema di plusvalenze immobiliari, distinte dal credito per il riacquisto. RM tratta il tema nella guida alla plusvalenza da vendita di casa e pertinenze: il regime della plusvalenza e quello delle agevolazioni prima casa rispondono a disposizioni differenti e devono essere esaminati separatamente.
Documenti da conservare: rogiti, imposte, dichiarazioni, F24 e checklist
Il primo documento da recuperare è l’atto di acquisto della precedente abitazione, con la prova delle agevolazioni prima casa effettivamente applicate e delle imposte corrisposte. Bisogna poi conservare l’atto di vendita della precedente casa e il rogito del nuovo acquisto agevolato, con la documentazione dell’imposta dovuta. Le date effettive e le quote intestate costituiscono la base del calcolo.
Se la precedente casa è stata acquistata in comproprietà, occorre verificare intestatari, percentuali e imposte riferibili a ciascuno. In caso di successioni, donazioni o acquisti di quote successivi, vanno raccolti gli atti relativi ai passaggi proprietari per evitare di attribuire a un contribuente crediti sorti in capo a soggetti diversi.
Quando il credito è già stato utilizzato in parte o per altre imposte, occorre conservare la documentazione pertinente: modelli F24, quietanze, prospetti di liquidazione 730-3, precedenti modelli 730 o Redditi PF e attestazioni dei versamenti. La stessa somma non deve essere utilizzata nuovamente in dichiarazione se risulta già consumata in un’altra modalità prevista dalla legge.
Per i casi di acquisto prima della vendita è essenziale verificare l’impegno inserito nell’atto e che la precedente abitazione sia stata effettivamente alienata entro il termine biennale previsto dalla legge aggiornata. Se il termine non è ancora scaduto, la situazione va valutata considerando l’eventuale condizione successiva: l’esistenza di un rogito di riacquisto non prova da sola che ogni condizione sia stata definitivamente rispettata.
Una checklist pratica prima della dichiarazione comprende: 1) primo acquisto agevolato e imposta corrisposta; 2) nuova abitazione agevolabile; 3) ordine vendita-acquisto e termine applicabile; 4) importo della minore imposta; 5) quote personali; 6) eventuali crediti già utilizzati nel rogito o F24; 7) corretto rigo G1 o CR7; 8) residui da dichiarazioni precedenti; 9) eventuali requisiti anti-decadenza legati a vendite infraquinquennali.
Il servizio informativo dell’Agenzia sui crediti nella precompilata e le istruzioni del quadro G sono riferimenti ufficiali per la compilazione. Per le operazioni dal 2025, le parti delle pagine informative che conservano il vecchio termine di un anno per vendere dopo il riacquisto devono essere lette insieme alla legge 207/2024 e alla risposta 238/2025, che chiariscono il nuovo termine di due anni.
In sintesi: il credito d’imposta sul riacquisto prima casa consente di recuperare nei modi previsti l’imposta di registro o l’IVA pagata sull’acquisto agevolato precedente, entro il limite dell’imposta dovuta per il nuovo immobile. Se vendi prima, riacquisti entro un anno; se acquisti prima, vendi la precedente casa agevolata entro due anni, rispettando gli altri requisiti. Il credito è personale, non rimborsabile direttamente in denaro e va indicato correttamente nel rigo G1 del 730/2026 o CR7 di Redditi PF, solo quando non già utilizzato in altra forma.
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