Vendere una casa con box, terreno o altre pertinenze acquistate in date diverse può generare una plusvalenza imponibile anche quando l’abitazione è posseduta da oltre cinque anni. Con la risposta n. 157 del 10 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che il termine di cinque anni dell’articolo 67 del TUIR deve essere verificato separatamente per ciascun immobile ceduto, comprese le pertinenze: un unico rogito e un vincolo pertinenziale non trasferiscono automaticamente al bene acquistato dopo la data d’acquisto della casa.
L’Agenzia precisa inoltre che la firma di un preliminare e l’incasso della caparra confirmatoria non anticipano il trasferimento della proprietà. Per il computo del quinquennio conta la data del contratto definitivo di vendita, oppure il momento in cui si verifica effettivamente l’effetto traslativo. La risposta contiene però un’eccezione fondamentale: il caso esaminato riguardava una casa di vacanza di proprietari residenti all’estero, non adibita ad abitazione principale. Se invece ricorrono i requisiti dell’abitazione principale, l’esito fiscale può essere diverso anche per le pertinenze cedute insieme alla casa.
Risposta 157/2026: casa, campo da tennis e campo da padel acquistati in anni diversi
L’interpello nasce da una vendita programmata da due coniugi residenti all’estero, proprietari di un complesso residenziale in Italia. Le date erano determinanti: la casa era stata acquistata il 10 settembre 2021, un campo da tennis utilizzato come pertinenza il 15 settembre 2021 e un campo da padel, anch’esso destinato al servizio della proprietà, il 17 gennaio 2025. I beni erano stati comprati a titolo personale, senza attività imprenditoriale o professionale.
Il 29 luglio 2025 i coniugi avevano firmato un contratto preliminare per vendere casa e pertinenze in un’unica operazione, ricevendo una caparra. L’atto definitivo era previsto entro il 30 novembre 2026. La proprietà aveva subìto interventi di ristrutturazione, ma i richiedenti dichiaravano di non aver usufruito del Superbonus e di utilizzare l’immobile come casa per le vacanze, non come dimora abituale.
Il dubbio era comprensibile: se il rogito della casa e del campo da tennis fosse intervenuto dopo settembre 2026, sarebbero trascorsi più di cinque anni dai loro acquisti. Ma il padel, comprato nel gennaio 2025, sarebbe stato ceduto dopo meno di cinque anni. I coniugi chiedevano se, vendendo l’intero complesso con un solo contratto, fosse possibile considerare tutte le pertinenze fiscalmente assimilate alla casa e non tassare alcuna plusvalenza.
L’Agenzia ha risposto in modo distinto: niente plusvalenza imponibile ordinaria sulla casa e sul campo da tennis acquistati nel 2021, a condizione che la vendita definitiva avvenga dopo il rispettivo quinquennio; possibile plusvalenza imponibile sulla quota di prezzo riferibile al campo da padel del 2025, se venduto entro cinque anni dall’acquisto. L’eventuale tassazione non investe automaticamente l’intero prezzo del complesso.
Questa conclusione è importante anche per situazioni più comuni. Il principio di calcolo autonomo dell’anzianità può rilevare, quando non è applicabile un’esenzione, per box, garage, depositi e altri immobili pertinenziali comprati in un momento successivo. Non basta tuttavia chiamare un bene “pertinenza” in un annuncio: va verificata la sua effettiva qualificazione, il titolo di acquisto, la data rilevante e il modo in cui viene trasferito.
La regola dei cinque anni: quali vendite sono imponibili e quali escluse
L’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR considera redditi diversi, al di fuori dell’esercizio d’impresa o professione, le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. La regola ordinaria mira a tassare il guadagno su operazioni immobiliari effettuate in un arco temporale relativamente breve.
Per stabilire se un immobile rientra nel quinquennio bisogna confrontare la sua data di acquisto o costruzione con la data del trasferimento a titolo oneroso. Una pertinenza comprata in seguito ha la propria data: il fatto che serva funzionalmente una casa posseduta da più tempo non cancella l’informazione contenuta nel suo titolo. Questo è il passaggio centrale della risposta 157/2026.
La normativa prevede eccezioni importanti. In particolare, per la regola ordinaria non sono imponibili le plusvalenze relative a beni acquisiti per successione e alle unità immobiliari urbane utilizzate, per la maggior parte del periodo di possesso, come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari. Per i beni ricevuti in donazione operano disposizioni specifiche sul computo del quinquennio che richiedono di risalire alla data di acquisto del donante. Le vendite di terreni edificabili e gli immobili interessati dalla speciale disciplina Superbonus possono invece ricadere in regole differenti.
La parola “maggior parte” non equivale a un generico possesso della residenza anagrafica per qualche mese. Per l’abitazione principale rileva la dimora abituale effettiva del proprietario o dei suoi familiari nel periodo considerato, da valutare sulla base delle circostanze concrete. Nel caso dell’interpello i coniugi erano residenti all’estero e utilizzavano l’immobile per vacanze: l’Agenzia ha escluso che ricorresse la condizione di abitazione principale.
Non è neppure sufficiente ricordare che il termine di cinque anni è trascorso per “la casa” senza guardare i beni venduti assieme. Chi ha un atto separato per il box, il terreno o una seconda unità deve costruire un calendario per ciascun cespite. In caso di dubbi è opportuno controllare se l’atto riguarda una pertinenza distinta o una componente che ha un diverso inquadramento giuridico e catastale.
Attenzione al Superbonus: l’articolo 67 contiene anche la lettera b-bis), che disciplina determinate plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati dall’articolo 119 del D.L. 34/2020, con un diverso periodo temporale e specifiche esclusioni. L’interpello 157/2026 presuppone l’assenza di quegli interventi agevolati. Per gli immobili interessati da tale regime è pertinente la distinta guida RM alla vendita dopo il Superbonus: non si devono trasferire automaticamente le conclusioni della risposta 157 al caso di una casa ristrutturata con Superbonus.
Preliminare e caparra confirmatoria: quando si realizza la plusvalenza
Il contratto preliminare, comunemente detto compromesso, obbliga le parti a stipulare in futuro la compravendita, ma normalmente non trasferisce già la proprietà. Questo resta vero anche se è prevista una caparra, se il promissario acquirente versa somme rilevanti o se il preliminare viene sottoscritto prima dello scadere del quinto anno.
Nella risposta 157/2026 il preliminare risaliva al luglio 2025, quando il quinquennio per la casa del 2021 non era concluso. Il rogito definitivo sarebbe invece stato stipulato nel 2026, oltre cinque anni dopo l’acquisto dell’abitazione e del campo da tennis. L’Agenzia ha chiarito che, ai fini della plusvalenza immobiliare ordinaria, non è la data del preliminare a fissare il momento della vendita. Rileva il trasferimento effettivo, che nel caso descritto doveva avvenire con il contratto definitivo.
Per la caparra confirmatoria vale una distinzione altrettanto importante. L’incasso della caparra al momento del preliminare non realizza di per sé la plusvalenza sulla casa e sul campo da tennis, perché il trasferimento non è ancora avvenuto. Nel caso del campo da padel, tuttavia, se la caparra viene successivamente imputata ad acconto sul prezzo, l’importo riferibile alla sua cessione entra nel calcolo del corrispettivo da considerare al momento della vendita imponibile.
È sbagliato concludere che ogni caparra sia sempre fiscalmente irrilevante in qualunque situazione. Qui si sta parlando della plusvalenza da vendita perfezionata e della caparra che, nell’operazione esaminata, viene computata nel prezzo. Se il preliminare viene risolto, la caparra viene trattenuta o restituita, oppure le parti hanno previsto clausole particolari, occorre valutare separatamente il relativo trattamento civilistico e tributario.
Esempio sulle date: una persona acquista un immobile il 20 ottobre 2021, firma un preliminare il 1° settembre 2026 e trasferisce definitivamente la proprietà il 30 novembre 2026. Se non ricorrono altre discipline speciali, il quinquennio ordinario è trascorso al rogito, anche se il compromesso era anteriore. Se contestualmente vende un garage acquistato il 15 marzo 2024, il garage deve essere verificato separatamente e può produrre una plusvalenza imponibile se manca un’esenzione.
Naturalmente le date da sole non stabiliscono l’importo della tassazione. Servono il costo attribuibile a ogni immobile, il relativo prezzo di cessione e le spese inerenti ammissibili. Occorre inoltre evitare l’errore opposto: fissare intenzionalmente prezzi artificiali per spostare tutto il guadagno sulla casa “vecchia” e nulla sulla pertinenza “nuova”. La ripartizione economica deve essere documentabile e coerente con il valore reale dei cespiti.
Abitazione principale e pertinenze: quando la vendita insieme può essere esente
È qui che nasce una delle confusioni più frequenti. L’Agenzia non ha affermato che ogni pertinenza acquistata da meno di cinque anni debba sempre generare plusvalenza. Il parere richiama espressamente la precedente risposta n. 83 del 22 novembre 2018, relativa a una pertinenza ceduta insieme a un immobile effettivamente adibito ad abitazione principale.
In quella situazione, se l’abitazione principale ha soddisfatto il requisito della dimora abituale per la maggior parte del periodo di possesso, il vincolo pertinenziale può attribuire al bene accessorio la stessa natura fiscale del bene principale ai fini dell’esenzione. Per questo la cessione congiunta di casa e pertinenza può essere esclusa dalla plusvalenza anche prima dei cinque anni, purché ricorrano concretamente tutte le condizioni. L’esenzione non modifica però la data storica di acquisto della pertinenza, che resta autonoma.
Il risultato cambia se il bene viene venduto separatamente dall’abitazione principale. L’interpello 83/2018 ricordato nella nuova risposta chiarisce che, con una cessione separata, può venir meno la rilevanza del rapporto funzionale che consentiva l’assimilazione all’abitazione principale. Di conseguenza la vendita infraquinquennale di un box autonomamente ceduto può essere tassabile anche se aveva servito una casa utilizzata come abitazione principale.
Nel caso 157/2026 questa protezione non ricorreva perché i coniugi utilizzavano la proprietà italiana come residenza di vacanza, e non come abitazione principale. L’Agenzia ha quindi applicato il criterio temporale ordinario a ogni cespite: casa e tennis oltre il quinquennio, padel al di sotto. È scorretto trasformare il riferimento alla residenza all’estero in un divieto generale di godere di qualunque esenzione per un soggetto non residente: l’eventuale applicazione concreta dipende dai requisiti di legge e dai fatti dimostrabili.
La verifica fiscale non va confusa con l’agevolazione “prima casa” ottenuta al momento dell’acquisto, né con le regole dell’IMU. L’agevolazione di registro, la dimora abituale rilevante per l’articolo 67 e il trattamento IMU sono istituti differenti con condizioni diverse. Avere acquistato con agevolazioni prima casa non dimostra automaticamente di aver abitato nell’immobile per la maggior parte del periodo. Per non confondere i regimi si può consultare la distinta guida RM alle agevolazioni prima casa.
Prima del rogito bisogna dunque rispondere a tre domande: la casa è stata davvero dimora abituale per la maggior parte del possesso? Il bene accessorio è una pertinenza in senso giuridico e funzionale? La vendita è contestuale o separata? Solo dopo queste verifiche ha senso applicare al caso concreto le conclusioni dell’Agenzia.
Calcolo della plusvalenza: come ripartire il prezzo e verificare imposte e costi
Quando un immobile venduto è soggetto a tassazione ai sensi dell’articolo 67, l’articolo 68, comma 1, del TUIR stabilisce il principio generale del calcolo: differenza fra corrispettivi percepiti e prezzo di acquisto o costo di costruzione, incrementato dei costi inerenti ammissibili al bene. La risposta 157/2026 applica questa regola alla sola quota del prezzo attribuibile alla pertinenza acquistata da meno di cinque anni.
Esempio numerico ipotetico: un privato vende in un unico rogito una casa acquistata da oltre cinque anni e un garage acquistato nel 2024. Il prezzo totale pattuito è di 350.000 euro. Una ripartizione supportata da elementi obiettivi attribuisce 310.000 euro alla casa e 40.000 euro al garage. Per il garage il costo documentato di acquisto è 25.000 euro e le spese inerenti ammissibili sono 3.000 euro. La plusvalenza potenziale relativa al garage è quindi 40.000 − 25.000 − 3.000 = 12.000 euro. Non si calcola una plusvalenza di 350.000 euro e non si tassa automaticamente l’intero incasso della casa.
Il caso cambia se le spese ipotizzate non sono effettivamente inerenti o non possono essere dimostrate, se la ripartizione del prezzo non è attendibile, se esiste un’esenzione oppure se la proprietà è in comproprietà e occorre attribuire a ciascun venditore la propria quota. L’esempio mostra la logica del calcolo, non definisce un importo di imposta dovuto da un contribuente reale.
Nel regime ordinario la plusvalenza imponibile è un reddito diverso e va valutata nella dichiarazione dei redditi secondo le regole applicabili. Per le cessioni cui si applica la disposizione dell’articolo 1, comma 496, della legge 266/2005, il venditore può chiedere al notaio al momento della cessione l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26%, nelle condizioni previste dalla norma. Nell’esempio, ove tale opzione sia ammessa e venga scelta, il 26% di 12.000 euro corrisponde a 3.120 euro. La convenienza rispetto all’imposizione ordinaria deve essere verificata caso per caso, specialmente in presenza di più proprietari, non residenti o altre peculiarità.
Non bisogna confondere l’imposta sulla plusvalenza con imposte di registro, ipotecaria e catastale, né con il trattamento della caparra al preliminare: si tratta di questioni diverse. Allo stesso modo, se l’operazione rientra nella disciplina speciale per immobili con interventi Superbonus o riguarda terreni edificabili, il regime deve essere verificato separatamente prima di utilizzare l’esempio.
In pratica, prima di fissare un prezzo globale nel compromesso conviene chiedere al notaio come documentare la quota economica di ciascun immobile. Atto di acquisto, date, quote di proprietà, documenti dei lavori e spese ammissibili aiutano a determinare una base di calcolo difendibile. Non è necessario inventare un valore autonomo per una pertinenza che in concreto non esiste come bene distinto, ma è altrettanto rischioso ignorare una unità acquistata con un proprio atto.
La conclusione operativa è che un preliminare stipulato prima del quinquennio non accelera di per sé la tassazione; una caparra imputata al prezzo si considera nel calcolo della cessione; ogni pertinenza con diversa data di acquisto va controllata in autonomia salvo specifiche esenzioni. Il documento dell’Agenzia delle Entrate n. 157/2026, insieme agli articoli 67 e 68 del TUIR, è il riferimento per interpretare il caso prima della compravendita.
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Caterina
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