Sì: l’amministratore di condominio deve comunicare determinati dati dei condomìni amministrati attraverso il quadro AC del modello Redditi Persone Fisiche oppure il quadro K del 730, secondo il modello utilizzato e le istruzioni dell’anno. Non si tratta dei redditi personali dell’amministratore: sono informazioni sui condomìni, sui relativi fornitori e su specifici interventi edilizi. Nel 2026 le istruzioni dei modelli sono riferite, in generale, ai dati dell’anno 2025 e agli amministratori in carica al 31 dicembre 2025.
Bisogna distinguere tre adempimenti: la dichiarazione dei redditi personali dell’amministratore, la comunicazione condominiale nel quadro AC/K e le dichiarazioni e certificazioni del condominio come sostituto d’imposta (CU e modello 770 nei casi previsti). Confonderli può provocare omissioni, duplicazioni dei fornitori o errori nel calcolo delle imposte personali.
La domanda di Marco da Trezzano sul Naviglio
Carissimi regimeminimi, sono un amministratore di condominio da oltre venti anni. Negli ultimi giorni, parlando ad un convegno con colleghi, sono venuto alla conoscenza che nella mia dichiarazione dei redditi devo indicare dati del condominio. Mi confermate tale obbligo?
Grazie in anticipo per la vostra risposta.
Marco – Trezzano sul Naviglio
La risposta a Marco: sì, ma attenzione a cosa devi dichiarare
Salve Marco, ti confermiamo l’obbligo di comunicazione per chi ricopre l’incarico di amministratore alle condizioni previste. Non dovrai però inserire le somme incassate dai condomini per lavori, manutenzioni e utenze tra i tuoi redditi professionali: tali somme appartengono alla gestione condominiale. Il quadro AC o K serve a comunicare specifici dati dell’edificio, degli acquisti e degli interventi; il reddito del tuo studio segue invece i quadri fiscali propri dell’attività professionale.
La fonte aggiornata è la guida dell’Agenzia delle Entrate al quadro AC di Redditi 2026, insieme alle istruzioni del quadro K del 730/2026. La vecchia spiegazione che faceva riferimento esclusivamente al modello 730/2016 è superata: occorre utilizzare i modelli e le istruzioni relativi all’anno di dichiarazione.
Quadro AC e quadro K: qual è la differenza?
Il quadro AC si trova nel modello Redditi Persone Fisiche; il quadro K è previsto nel modello 730. Entrambi sono destinati, nei rispettivi casi, alla comunicazione delle informazioni condominiali richieste. È importante verificare quale modello dichiarativo si sta presentando, quali quadri siano effettivamente compilabili e l’eventuale necessità di inviare il quadro AC con il frontespizio di Redditi PF.
| Situazione | Adempimento da valutare |
|---|---|
| Amministratore che presenta Redditi PF | Quadro AC secondo le relative istruzioni |
| Amministratore che presenta il modello 730 | Quadro K del 730 oppure quadro AC con frontespizio Redditi PF, secondo le istruzioni e la modalità utilizzata |
| Amministratore esonerato dalla dichiarazione dei redditi | Possibile obbligo autonomo di presentare quadro AC e frontespizio Redditi PF |
| Condominio che opera come sostituto d’imposta | CU, F24, modello 770 e altri obblighi propri del condominio nei casi previsti, distinti da AC/K |
Il quadro AC fa parte degli obblighi comunicativi dell’amministratore e non deve essere inteso come un nuovo importo imponibile. Se il contribuente è anche titolare di Partita IVA, continua a dichiarare separatamente i compensi professionali, gli eventuali altri redditi e le relative imposte.
Chi era amministratore al 31 dicembre 2025?
Le istruzioni 2026 si rivolgono agli amministratori in carica al 31 dicembre 2025. Prima di compilare occorre ricostruire per quali condomìni risultava in essere il mandato a tale data, tenendo conto di eventuali nomine o revoche. Per il 2027 bisognerà leggere le istruzioni e il periodo di riferimento del modello successivo, evitando di applicare automaticamente la data del 2025.
È obbligatorio se il condominio ha soltanto sei proprietari?
Secondo le istruzioni ufficiali, l’obbligo di comunicazione dei fornitori sussiste anche quando l’incarico è stato conferito in un condominio con non più di otto condomini. Il fatto che la legge non imponga sempre la nomina di un amministratore in condomìni piccoli è una questione diversa dalla comunicazione dovuta quando un amministratore è stato effettivamente nominato.
Che cosa si inserisce nel quadro AC o K?
Le istruzioni 2026 distinguono tre sezioni essenziali: dati identificativi del condominio, dati catastali di particolari interventi sulle parti comuni e dati dei fornitori con gli importi degli acquisti. La compilazione va basata su documenti effettivi e sugli adempimenti pertinenti al periodo, non su una trascrizione automatica di tutte le movimentazioni del conto corrente.
Sezione I: dati del condominio
Per ogni condominio interessato occorre riportare il suo codice fiscale e l’eventuale denominazione. Non bisogna inserire come identificativo il codice fiscale personale dell’amministratore. In presenza di più condomìni si usano distinti moduli per i diversi stabili, con la numerazione progressiva prevista dalle istruzioni.
Sezione II: interventi sulle parti comuni
Per gli interventi di recupero edilizio sulle parti comuni, nei casi indicati nelle istruzioni, devono essere comunicati i dati catastali identificativi dell’immobile o le informazioni sostitutive richieste. La compilazione dipende dalla natura dei lavori e dai requisiti per la detrazione; non significa che ogni normale manutenzione debba produrre necessariamente gli stessi dati. È opportuno riconciliare le informazioni con le pratiche dei bonus e i documenti dei lavori.
Sezione III: fornitori e acquisti
Per ciascun fornitore da indicare servono identificativi fiscali e ammontare complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare, secondo le regole del modello. Il dato non equivale automaticamente alla somma dei pagamenti risultanti nell’estratto conto, perché il momento fiscalmente rilevante dell’operazione segue le specifiche regole indicate nelle istruzioni. Le esclusioni sono molto importanti e vanno esaminate prima di compilare.
Quali fornitori sono esclusi dalla comunicazione?
Per compilare correttamente il quadro AC o K bisogna evitare di riportare indiscriminatamente tutti i pagamenti del condominio. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per Redditi 2026 escludono, nelle condizioni previste, le forniture di acqua, energia elettrica e gas, gli acquisti di beni e servizi di importo complessivo annuo non superiore a 258,23 euro per singolo fornitore, IVA inclusa, e i servizi per i quali il condominio abbia pagato somme soggette a ritenuta alla fonte, trattate nei relativi adempimenti del sostituto d’imposta.
La soglia di 258,23 euro non deve essere applicata a ogni fattura separatamente se lo stesso fornitore ha effettuato più operazioni nell’anno: bisogna verificare l’importo complessivo annuo per fornitore e distinguere le operazioni che rientrano in altre esclusioni. È necessario comprendere anche se esistono acquisti presso supercondomìni, consorzi o enti analoghi, in base alle indicazioni ufficiali.
Esempi della soglia 258,23 euro
| Fornitura ipotetica | Trattamento da valutare |
|---|---|
| Un fornitore: acquisti per 180 € IVA inclusa nell’anno | Sotto soglia: generalmente escluso dalla sezione fornitori |
| Lo stesso fornitore: 150 € + 150 € nell’anno | 300 € complessivi: supera la soglia, se non opera altra esclusione |
| Fatture di energia elettrica per 900 € | Fornitura di elettricità: esclusione specifica |
| Servizio assoggettato a ritenuta alla fonte | Verificare esclusione AC/K e relativi adempimenti CU/770 |
Questi esempi sono illustrativi e non autorizzano a omettere documenti in modo automatico. Bisogna leggere la natura reale della fattura e le condizioni previste dalle istruzioni applicabili. Non è corretto escludere qualsiasi fornitore di importo elevato soltanto perché il condominio ha effettuato un bonifico.
Come si determina l’anno dell’acquisto?
Le istruzioni del quadro AC richiamano le regole del momento di effettuazione dell’operazione ai fini IVA, di cui all’articolo 6 del DPR 633/1972. Per esempio, una prestazione di servizi si considera generalmente effettuata al pagamento, salvo che sia stata emessa prima una fattura o vi sia stato un pagamento parziale, con le conseguenze indicate dalla legge. Questo può determinare differenze rispetto al mero elenco dei bonifici dell’anno.
Il compenso dell’amministratore è un acquisto del condominio?
Il compenso professionale è un costo del condominio e un reddito personale dell’amministratore, ma la sua eventuale indicazione tra i fornitori va valutata secondo le regole della sezione, comprese le esclusioni per compensi soggetti a ritenuta e le particolarità del regime fiscale del professionista. Non è corretto presumere che ogni compenso debba essere duplicato nel quadro AC e nel modello 770 senza verificarne il trattamento concreto.
Quadro AC/K e modello 770: cosa non duplicare
Il quadro AC/K serve alla comunicazione dei dati condominiali e dei fornitori secondo le esclusioni del modello. Il modello 770 è invece la dichiarazione del sostituto d’imposta, quando il condominio ha effettuato pagamenti e ritenute per cui è previsto l’adempimento. La Certificazione Unica e gli F24 costituiscono ulteriori adempimenti, con proprie modalità e scadenze.
Per esempio, il pagamento di una prestazione di lavoro autonomo soggetta a ritenuta deve essere gestito secondo gli obblighi del sostituto, non riportato automaticamente anche nella sezione fornitori del quadro AC se l’operazione rientra nell’esclusione indicata dall’Agenzia. Prima dell’invio occorre riconciliare fatture, ritenute, CU, F24 e modello 770, per evitare omissioni oppure duplicazioni informative.
Chi presenta il 770 del condominio?
L’adempimento fa capo al condominio in qualità di sostituto d’imposta, mediante il proprio codice fiscale, quando ricorrono i presupposti. La materiale predisposizione e trasmissione può essere affidata a un professionista. La dichiarazione personale dell’amministratore, invece, si riferisce alla sua posizione fiscale e agli obblighi informativi associati al mandato. Le due posizioni non devono essere confuse.
Per approfondire consulta condominio e sostituto d’imposta, Certificazione Unica condominiale e ritenute fiscali del condominio.
La ritenuta del 4% vale sempre?
No. La ritenuta del 4% prevista per determinate prestazioni relative a contratti d’appalto di opere e servizi va distinta da altre ritenute e dai casi di esonero previsti per chi applica il regime forfettario e rilascia la dichiarazione dovuta. L’importo dipende dalla natura della prestazione e dalle regole fiscali applicabili. Per i casi frequenti consulta fatture al condominio da forfettario e ritenuta del 4%.
Quali redditi personali dichiara l’amministratore?
La comunicazione dei fornitori non esaurisce la dichiarazione fiscale personale. Chi svolge professionalmente amministrazione condominiale con Partita IVA deve dichiarare i propri compensi secondo il regime adottato. Nel forfettario utilizza normalmente il quadro LM di Redditi Persone Fisiche, distinto dal quadro AC relativo alle informazioni dei condomìni. Le istruzioni ufficiali sul quadro LM chiariscono i dati da verificare nel modello Redditi PF 2026.
Per l’amministrazione indipendente, il codice ATECO 2025 generalmente pertinente è 68.32.01, con un coefficiente forfettario di riferimento dell’86% secondo il raccordo fiscale vigente. I compensi professionali incassati non vanno confusi con le quote condominiali che l’amministratore movimenta per conto dello stabile.
Come si determinano i compensi nel quadro LM?
Si considerano ordinariamente i compensi fiscalmente percepiti durante l’anno, applicando il coefficiente previsto per l’attività. I contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati sono deducibili alle condizioni di legge. I contributi soltanto calcolati, ma non pagati, non diventano automaticamente deducibili nello stesso periodo. Per il dettaglio consulta calcolo tasse amministratore condominio.
Un forfettario può utilizzare solo il 730?
No, quando è necessario dichiarare il reddito professionale in quadro LM occorre utilizzare il modello Redditi PF con i quadri pertinenti. Chi presenta un 730 per redditi compatibili con quel modello può avere modalità differenti per la comunicazione condominiale, secondo le istruzioni di AC e K. La sola presenza di un incarico di amministrazione non decide quale modello personale sia corretto.
Il quadro RR e i contributi INPS
Per l’amministratore che esercita come libero professionista e deve iscriversi alla Gestione Separata INPS, la dichiarazione contributiva può interessare la relativa sezione del quadro RR. La posizione deve essere verificata: una persona già iscritta a una Cassa professionale, oppure operante con una diversa organizzazione, potrebbe avere obblighi differenti.
Nel 2026 l’INPS indica il 26,07% per il professionista privo di altra copertura previdenziale obbligatoria e il 24% nei casi previsti per pensionati o persone già assicurate presso altre forme obbligatorie. Queste aliquote riguardano il periodo contributivo 2026: Redditi PF 2026 dichiara invece i redditi del 2025, per cui saldo, acconti e aliquote devono essere imputati ai rispettivi anni.
La Gestione Separata ha quattro rate fisse?
No, il professionista della Gestione Separata non segue automaticamente il sistema delle quattro rate fisse minime dei commercianti. La contribuzione è percentuale sul reddito pertinente, con saldo e acconti e specifiche regole sull’accredito previdenziale. Il minimale per l’accredito dell’intero anno non equivale a un contributo fisso dovuto indipendentemente dal reddito.
Esempio: quattro condomìni e 30.000 euro di compensi
Un amministratore forfettario incassa nel 2025 30.000 euro come compensi personali e al 31 dicembre 2025 gestisce quattro condomìni. Applicando il coefficiente dell’86%, il reddito forfettario iniziale è 25.800 euro. Si considerano poi i contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati e deducibili nel 2025 e l’aliquota dell’imposta sostitutiva spettante, secondo la disciplina.
Separatamente, il quadro AC del modello Redditi PF 2026 riguarda i dati dei quattro condomìni, i loro fornitori e gli eventuali interventi edilizi da comunicare. Questi dati non diventano reddito personale dell’amministratore. Le fatture dell’energia elettrica, per esempio, seguono la specifica esclusione prevista dalle istruzioni e non si riportano automaticamente tra i fornitori comunicabili.
| Informazione | Trattamento |
|---|---|
| 30.000 € di compensi personali | Quadro LM, se forfettario |
| Contributi dell’amministratore | Quadro RR, se pertinente, e deduzione secondo pagamenti effettivi |
| Identificativi dei quattro condomìni | Quadro AC/K |
| Acquisti e dati fornitori degli edifici | Quadro AC/K secondo le esclusioni previste |
| Ritenute operate dai condomìni | F24, CU e 770 nei casi previsti |
Per il calcolo di imposta e contributi consulta la guida alle tasse dell’amministratore; per le soglie fiscali e le condizioni di accesso consulta il regime forfettario degli amministratori di condominio.
Più condomìni amministrati: un quadro per ciascuno?
Le istruzioni prevedono dati identificativi distinti per ogni condominio, con moduli numerati progressivamente. Chi amministra dieci edifici non può sostituire tutti i codici fiscali con quello proprio e un solo importo dei fornitori. Gli acquisti e le esclusioni devono essere verificati per ciascun condominio e per ciascun fornitore, sulla base della documentazione reale.
Un fornitore lavora per due condomìni
Il totale degli acquisti deve essere ricostruito per ciascun condominio, non come se le fatture di più stabili fossero state sostenute da un unico soggetto. Un fornitore può superare la soglia comunicativa per un edificio e non superarla per un altro. La corretta intestazione dei documenti è essenziale.
Documenti da conservare per il quadro AC
Per ciascun condominio è utile predisporre un elenco fornitori, gli importi annuali e i relativi documenti. Servono inoltre codice fiscale dello stabile, informazioni catastali dei lavori da comunicare e documentazione delle ritenute per evitare duplicazioni con CU e 770.
Le fatture personali dell’amministratore e i contributi da lui versati devono essere conservati separatamente: servono per la dichiarazione del professionista e non trasformano i flussi condominiali in suoi redditi. Per organizzare gli archivi consulta registri contabili obbligatori.
Errori frequenti nella comunicazione degli amministratori
Confondere l’anno del modello con quello dei dati: Redditi PF 2026, di regola, riguarda il periodo d’imposta 2025. Le istruzioni richiamano gli amministratori in carica al 31 dicembre 2025 e gli acquisti effettuati nell’anno considerato.
Trattare tutti i pagamenti come acquisti comunicabili: sono previste esclusioni specifiche, tra cui forniture di acqua, gas, elettricità e taluni pagamenti soggetti a ritenuta. Ogni operazione va classificata prima di compilare la sezione fornitori.
Applicare 258,23 euro a ogni singola fattura: la soglia indicata nelle istruzioni riguarda il totale annuo per singolo fornitore, IVA inclusa, e non autorizza a frazionare artificiosamente gli acquisti.
Inserire come redditi personali le quote incassate dai condomini: le somme destinate alle spese comuni devono essere distinte dal compenso professionale dell’amministratore.
Confondere AC/K con il modello 770: il primo è una comunicazione informativa dell’amministratore, il secondo riguarda gli adempimenti del condominio sostituto d’imposta nei casi previsti.
FAQ: dichiarazione redditi dell’amministratore di condominio
Quali dati del condominio devo indicare nella dichiarazione?
Le informazioni richieste riguardano identificazione dei condomìni, eventuali dati catastali dei lavori sulle parti comuni e acquisti di beni e servizi dai fornitori, nel rispetto delle esclusioni previste dalle istruzioni dell’anno.
Il quadro AC va compilato anche se non ho Partita IVA?
L’obbligo informativo deriva dalla condizione di amministratore e dalle istruzioni della comunicazione, non semplicemente dal possesso della Partita IVA. Occorre verificare il mandato, il periodo di riferimento e il modello dichiarativo o la trasmissione autonoma da utilizzare.
Chi presenta il 730 compila il quadro K?
Il modello 730 prevede il quadro K per la comunicazione. Le istruzioni contemplano anche situazioni nelle quali viene presentato il quadro AC con il frontespizio di Redditi PF; occorre verificare la scelta e la modalità di presentazione appropriata.
Se un fornitore riceve meno di 258,23 euro?
Quando gli acquisti complessivi annuali presso il singolo fornitore non superano 258,23 euro IVA compresa, opera la relativa esclusione nei casi previsti. Non va valutata la soglia sulla singola fattura isolata.
Se sono amministratore di un piccolo condominio?
Le istruzioni prevedono l’obbligo anche per amministratori nominati in condomìni con non più di otto partecipanti. L’assenza dell’obbligo di nomina non equivale automaticamente a esonero dalla comunicazione quando l’incarico esiste.
La dichiarazione personale sostituisce il modello 770?
No. Il condominio che opera come sostituto d’imposta ha obblighi propri, fra cui CU e modello 770 nei casi dovuti. La dichiarazione personale dell’amministratore e il quadro AC/K non sostituiscono tali adempimenti.
Controlli finali prima dell’invio
Prima di trasmettere la comunicazione, confronta l’elenco dei condomìni con i verbali di nomina e revoca, il registro dei fornitori con le fatture effettive, i dati delle ritenute con quelli comunicati come sostituto d’imposta e gli eventuali dati catastali con la documentazione degli interventi. È fondamentale verificare che il medesimo documento non sia stato erroneamente contato due volte o attribuito al condominio sbagliato.
Come verificare l’elenco dei fornitori?
Un metodo pratico consiste nel raggruppare le fatture per codice fiscale o Partita IVA del fornitore all’interno di ciascun condominio, individuare le tipologie escluse, sommare gli importi annuali e applicare la soglia prevista soltanto alle operazioni pertinenti. Se un fornitore ha effettuato più servizi nel corso dell’anno, la verifica non deve limitarsi alla fattura di importo maggiore.
Come controllare gli interventi edilizi?
Occorre identificare l’immobile interessato, distinguere le spese relative alle parti comuni e verificare quando le istruzioni richiedano dati catastali o estremi di accatastamento. Le comunicazioni per le detrazioni dei singoli condomini sono adempimenti distinti e non devono essere considerate automaticamente assolte con il solo quadro AC/K. Per il tema consulta comunicazioni dei bonus condominiali.
Che cosa conserva il commercialista dopo l’invio?
È opportuno mantenere copia del modello presentato, delle ricevute telematiche, dei prospetti di riconciliazione e dei documenti utilizzati per compilare i campi. Se vengono riscontrati errori dopo l’invio, la procedura di correzione dipende dal modello e dall’adempimento interessato, oltre che dal momento della rettifica. Il consulente deve identificare se l’errore riguarda la fiscalità del professionista oppure un’informazione riferita al condominio.
In sintesi
Marco, l’obbligo di comunicare i dati dei condomìni esiste, ma riguarda le informazioni specifiche previste per il quadro AC o K e non trasforma i soldi del condominio in reddito personale dell’amministratore. Per la dichiarazione 2026 il riferimento è alle istruzioni relative ai dati 2025: vanno distinti fornitori comunicabili, acquisti esclusi, dati dei lavori, redditi professionali e adempimenti del condominio sostituto d’imposta.
Per verificare l’organizzazione fiscale dello studio è disponibile la guida al commercialista per amministratori di condominio.
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