Nel 2026 l’IMU sulla prima casa, nella maggior parte dei casi, non si paga. La regola corretta, però, riguarda l’abitazione principale: per ottenere l’esenzione occorre che il proprietario abbia nell’immobile sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Restano escluse dall’esenzione le abitazioni di lusso classificate A/1, A/8 e A/9.
È proprio la differenza tra “prima casa” e “abitazione principale” a generare gran parte dei dubbi. Una casa può essere stata acquistata con le agevolazioni prima casa e, successivamente, essere soggetta a IMU se non viene più utilizzata come abitazione principale. Al contrario, ciò che conta ai fini IMU è l’utilizzo effettivo dell’immobile nel periodo considerato.
IMU prima casa 2026: si paga?
La risposta breve è no, se l’immobile è la tua abitazione principale e non appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. Le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate per il modello 730/2026 confermano che l’abitazione principale e le relative pertinenze ammesse sono esenti IMU, mentre l’imposta resta dovuta per le abitazioni principali di lusso.
Questo significa che il semplice fatto di possedere una sola casa non basta. Se vivi stabilmente altrove e nell’immobile non hai contemporaneamente residenza anagrafica e dimora abituale, quella casa può essere soggetta a IMU anche se, nel linguaggio comune, continui a considerarla la tua “prima casa”.
Prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa
Ai fini dell’IMU è più corretto parlare di abitazione principale. La nozione fiscale di “prima casa” viene utilizzata soprattutto per le agevolazioni applicate al momento dell’acquisto; l’esenzione IMU, invece, dipende dalla situazione concreta dell’immobile durante l’anno.
Per essere considerata abitazione principale ai fini IMU, l’unità immobiliare deve essere quella nella quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente. I due requisiti devono coesistere. L’Agenzia delle Entrate, nelle indicazioni sui fabbricati del 730/2026, conferma l’esenzione per l’abitazione principale non di lusso.
Quando non si paga l’IMU sulla prima casa nel 2026
L’IMU non è dovuta quando l’immobile è effettivamente utilizzato come abitazione principale e appartiene a una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9. Rientrano normalmente nell’esenzione, per esempio, le abitazioni classificate A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, purché siano rispettati i requisiti di residenza e dimora.
L’esenzione riguarda anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma entro limiti precisi: è ammessa una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, anche quando una pertinenza è già accatastata insieme all’abitazione.
Quando invece l’IMU sulla prima casa si paga
L’IMU può diventare dovuta anche su quella che il proprietario considera la propria prima casa. I casi più frequenti sono:
- l’immobile è classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9;
- il proprietario ha la residenza nell’immobile ma non vi dimora abitualmente;
- il proprietario vive stabilmente nell’immobile ma non vi ha la residenza anagrafica;
- l’abitazione è stata concessa interamente in locazione e non è più la dimora abituale del possessore;
- si tratta di una seconda abitazione o di un immobile diverso dall’abitazione principale;
- si possiedono più pertinenze della stessa categoria C/2, C/6 o C/7: l’esenzione può riguardarne soltanto una per categoria.
Case di lusso A/1, A/8 e A/9
Le abitazioni principali classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9 non beneficiano dell’esenzione totale. In questi casi l’IMU è dovuta anche se il proprietario vi risiede e vi dimora abitualmente.
Per l’abitazione principale di lusso è prevista una detrazione di 200 euro, rapportata al periodo dell’anno durante il quale l’immobile è stato adibito ad abitazione principale. L’aliquota concreta dipende dalla delibera del Comune.
Coniugi con residenze diverse
Per i coniugi che possiedono immobili diversi e hanno stabilito in essi residenze e dimore abituali separate, la sentenza n. 209/2022 della Corte Costituzionale ha eliminato il riferimento al nucleo familiare che impediva o limitava l’esenzione.
Oggi il punto decisivo è la situazione del singolo possessore: ciascun immobile può essere considerato abitazione principale se il rispettivo proprietario vi ha realmente sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale. Non basta quindi spostare formalmente la residenza. Sul caso specifico trovi anche l’approfondimento dedicato all’esenzione IMU per coniugi con residenze separate.
Altri immobili assimilati all’abitazione principale
La normativa prevede inoltre alcune ipotesi nelle quali un immobile può essere considerato o assimilato all’abitazione principale. Tra i casi principali rientrano, quando ricorrono le condizioni previste:
- gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
- le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci e utilizzate come abitazione principale;
- la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli con provvedimento del giudice;
- un solo immobile posseduto, e non locato, da appartenenti alle Forze armate, Forze di polizia, Vigili del fuoco e personale della carriera prefettizia, nei casi previsti dalla legge;
- l’immobile posseduto da anziani o disabili che trasferiscono la residenza in un istituto di ricovero, se il Comune ha previsto l’assimilazione e l’immobile non è locato.
Pensionati residenti all’estero: non è esenzione totale
Per i pensionati residenti all’estero la regola è diversa. In presenza delle condizioni previste dalla normativa, l’IMU sull’unico immobile posseduto in Italia a titolo di proprietà o usufrutto può essere ridotta del 50%, purché l’immobile non sia locato né concesso in comodato.
La misura riguarda i soggetti non residenti titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Non è quindi corretto considerare automaticamente esente dall’IMU qualsiasi immobile posseduto in Italia da un cittadino iscritto all’AIRE.
Scadenze IMU 2026: acconto e saldo
Quando l’IMU è dovuta, le scadenze ordinarie del 2026 sono 16 giugno 2026 per l’acconto e 16 dicembre 2026 per il saldo.
Il contribuente deve verificare l’aliquota applicabile nel proprio Comune. Il Dipartimento delle Finanze raccoglie le delibere e i regolamenti IMU 2026 pubblicati dagli enti locali.
Come si calcola l’IMU quando è dovuta
Per i fabbricati abitativi il calcolo parte normalmente dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente previsto per la categoria catastale. Per le abitazioni del gruppo A, con le eccezioni previste dalla legge, il moltiplicatore ordinario è 160. Sul valore così ottenuto si applica l’aliquota deliberata dal Comune.
Per una casa di lusso utilizzata come abitazione principale bisogna inoltre considerare la detrazione di 200 euro spettante per il periodo dell’anno in cui sono presenti i requisiti.
Codici tributo IMU 2026 per il modello F24
Il versamento può essere effettuato con modello F24 utilizzando il codice tributo corretto. L’Agenzia delle Entrate mantiene l’elenco ufficiale dei codici tributo IMU. I principali sono:
| Codice F24 | Uso IMU |
|---|---|
| 3912 | Abitazione principale soggetta a IMU e relative pertinenze |
| 3913 | Fabbricati rurali a uso strumentale |
| 3914 | Terreni – quota Comune |
| 3916 | Aree fabbricabili – quota Comune |
| 3918 | Altri fabbricati – quota Comune |
| 3925 | Immobili produttivi gruppo D – quota Stato |
| 3930 | Immobili produttivi gruppo D – incremento Comune |
Per l’abitazione principale ordinaria esente non c’è naturalmente alcun versamento da effettuare; il codice 3912 interessa i casi in cui l’abitazione principale è soggetta a IMU, come le categorie A/1, A/8 e A/9.
Cosa controllare prima di pagare
- categoria catastale dell’abitazione;
- residenza anagrafica e dimora abituale;
- numero e categoria delle pertinenze;
- eventuali assimilazioni previste dal Comune;
- aliquota comunale 2026 se l’imposta è dovuta.
In sintesi, nel 2026 l’IMU non si paga sulla normale abitazione principale, ma “prima casa” e “abitazione principale” non sono sinonimi. Se manca la residenza o la dimora abituale, se l’immobile è di lusso o se ricorre un’altra situazione imponibile, l’imposta può essere dovuta.
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Caterina
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