Per un amministratore di condominio in regime forfettario il calcolo parte dai compensi incassati e non dalle spese effettive sostenute per lo studio. Il punto centrale è coordinare coefficiente di redditività, previdenza e imposta sostitutiva.
Reddito forfettario
Se l’attività è inquadrata nella gestione di immobili per conto terzi del gruppo ATECO 68, il coefficiente di redditività normalmente utilizzato nel forfettario è l’86%. Con 30.000 euro di compensi, il reddito forfettario lordo è quindi 25.800 euro.
Gestione Separata INPS nel 2026
Quando l’amministratore esercita come professionista senza una propria Cassa obbligatoria e senza altra tutela previdenziale, va verificata l’iscrizione alla Gestione Separata. Per il 2026 l’INPS indica per i professionisti senza altra copertura un’aliquota complessiva del 26,07%. Se il soggetto è pensionato o assicurato presso altra previdenza obbligatoria, l’aliquota indicata è il 24%.
Applicando il 26,07% a 25.800 euro si ottiene, come semplice esempio matematico, un contributo di circa 6.726 euro. L’importo reale va verificato sulla posizione individuale, sugli eventuali altri redditi previdenziali e sui versamenti effettivamente dovuti.
Imposta sostitutiva: esempio
Nel nostro esempio, sottraendo 6.726 euro di contributi dal reddito forfettario di 25.800 euro, la base residua è circa 19.074 euro. L’imposta sostitutiva al 15% sarebbe circa 2.861 euro; al 5%, se spettante per una nuova attività, circa 954 euro. È un esempio didattico, non un conteggio personalizzato.
Formula da ricordare
- Compensi incassati × coefficiente di redditività = reddito forfettario lordo.
- Reddito lordo − contributi obbligatori deducibili = reddito imponibile.
- Reddito imponibile × 15% o 5% = imposta sostitutiva.
- Saldo e acconti determinano poi quanto effettivamente versare alle singole scadenze.
Verifica prima codice e posizione previdenziale
Prima di utilizzare l’esempio controlla il codice ATECO dell’amministratore di condominio e la tua effettiva gestione previdenziale. Per il quadro completo torna alla pagina regime forfettario per amministratori di condominio.
In sintesi
Il calcolo corretto non è “15% sul fatturato”. Il reddito è prima forfettizzato, poi ridotto dei contributi previdenziali deducibili e soltanto dopo assoggettato all’imposta sostitutiva.
Come costruire una stima fiscale realistica
Una simulazione utile per Amministratori condominio deve separare almeno tre grandezze: fatturato o compensi incassati, contributi previdenziali e imposta sostitutiva. Il fatturato non coincide con il reddito imponibile e l’imposta non coincide con il costo fiscale complessivo. Il coefficiente di redditività serve proprio a trasformare i ricavi nel reddito forfettario lordo sul quale prosegue il calcolo.
La parte previdenziale va calcolata con le regole della gestione applicabile alla singola posizione. Solo dopo aver determinato i contributi obbligatori deducibili è possibile arrivare alla base dell’imposta sostitutiva. Per una previsione di cassa bisogna inoltre considerare il momento in cui verranno versati saldo e acconti: il primo anno di attività e gli anni successivi possono quindi avere fabbisogni finanziari diversi anche con ricavi simili.
Dal lordo al netto disponibile
Per evitare sorprese è utile accantonare durante l’anno una quota degli incassi destinata a imposte e contributi. La percentuale da accantonare non può essere uguale per tutti: dipende da coefficiente, previdenza, aliquota dell’imposta, eventuale 5% spettante e situazione personale. Una simulazione va quindi aggiornata quando cambiano ricavi, attività o posizione previdenziale.
Guide collegate
- Regime forfettario per Amministratori condominio
- Partita Iva da Amministratore Condominio
- Codice Ateco per amministratore condominio
- Commercialista amministratore condominio
Nota sul coefficiente usato nel calcolo 2026
Il codice dell’attività va individuato con ATECO 2025, ma nel 2026 il coefficiente di redditività non deriva ancora da una nuova tabella ATECO 2025. In attesa dei nuovi coefficienti, il D.Lgs. 81/2025 mantiene quelli dell’Allegato 4 alla legge 190/2014, individuati tramite la corrispondente attività ATECO 2007. Gli esempi di questa pagina utilizzano quindi il coefficiente applicabile secondo tale raccordo.
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