Il calcolo delle tasse di un amministratore di condominio in regime forfettario parte dai compensi incassati, ai quali si applica il coefficiente di redditività dell’86%. Solo dopo si considera la previdenza effettivamente applicabile e, sui contributi obbligatori deducibili, si determina la base dell’imposta sostitutiva al 15% oppure al 5% quando spettante.
Non basta quindi moltiplicare il fatturato per il 15%. In questa guida trovi il metodo di calcolo e simulazioni con 20.000, 30.000 e 50.000 euro di compensi. Gli esempi previdenziali assumono, solo per rendere leggibile il calcolo, una posizione in Gestione Separata INPS al 26,07%: l’inquadramento previdenziale dell’amministratore va sempre verificato sul caso concreto e può essere diverso se esiste una Cassa professionale o un’altra gestione obbligatoria.
Formula per calcolare tasse e contributi
Formula fiscale da usare nella dichiarazione: imponibile forfettario = compensi effettivamente incassati × 86%; reddito imponibile dell’imposta = imponibile forfettario − contributi previdenziali obbligatori effettivamente versati nell’anno e fiscalmente deducibili; imposta = reddito imponibile × 15% (oppure 5% se spettante). Separatamente, l’INPS calcola i contributi dovuti sulla base previdenziale. I contributi dovuti e quelli versati possono riferirsi a periodi e importi diversi.
Tasse, contributi e netto: tre numeri diversi
Le tasse sono l’imposta sostitutiva; i contributi sono un costo previdenziale legato all’inquadramento della persona; il netto economico è quanto rimane dagli incassi dopo tasse, contributi e spese reali. Il netto economico non si ottiene limitandosi a dedurre il 14% di costi presunti: quel 14% serve al calcolo fiscale, non significa che il professionista abbia realmente pagato quelle spese.
Quali entrate si devono conteggiare?
Per un amministratore professionista i compensi deliberati dai condomìni costituiscono il punto di partenza quando sono fiscalmente incassati. Le quote condominiali riscosse e depositate sul conto del condominio non sono automaticamente ricavi personali. Occorre distinguere i pagamenti che il condominio fa al professionista per il suo mandato dagli importi gestiti per conto dell’edificio, da usare per lavori, bollette e fornitori.
- compensi incassati × 86% = reddito forfettario lordo;
- reddito previdenziale × aliquota della gestione applicabile = contributi;
- reddito forfettario − contributi previdenziali obbligatori deducibili = base fiscale;
- base fiscale × 15% oppure × 5% se spettante = imposta sostitutiva.
La sequenza distingue quattro grandezze che spesso vengono confuse: incassi, reddito forfettario, contributi previdenziali e imposta. Per requisiti, cause ostative e regole generali rimandiamo alla guida sul regime forfettario dell’amministratore di condominio.
Principio di cassa: contano i compensi incassati
Fattura di dicembre pagata a gennaio: esempio
Il condominio riceve una fattura dell’amministratore il 18 dicembre 2026, ma versa il compenso il 12 gennaio 2027. Nel regime forfettario, a parità di tutte le altre condizioni, quel compenso segue normalmente l’anno del pagamento: 2027. La compilazione del quadro LM deve essere verificata sul dato degli incassi e non su una somma automatica delle sole fatture emesse. L’Agenzia delle Entrate chiarisce come correggere il quadro LM quando la fattura è stata incassata in un anno differente da quello di emissione.
Gli anticipi ricevuti per lavori del condominio sono fatturato?
Non bisogna confondere somme destinate al condominio o ai fornitori con il compenso per il servizio di amministrazione. Se il professionista riceve invece pagamenti per propri servizi aggiuntivi o riaddebiti di costi, la loro natura fiscale deve essere esaminata; chiamarli ‘rimborsi’ non basta per escluderli dai compensi rilevanti. La corretta intestazione dei documenti e il soggetto che sostiene realmente le spese sono importanti.
Per il professionista in forfettario il punto di partenza del calcolo è normalmente costituito dai compensi percepiti nel periodo d’imposta. Una fattura emessa ma non ancora incassata non va confusa con un compenso già entrato nella base di calcolo. Questo aspetto è particolarmente importante per chi amministra molti condomini e può avere pagamenti distribuiti tra fine anno e inizio dell’anno successivo.
Per una previsione attendibile conviene quindi aggiornare la simulazione sugli incassi effettivi, non soltanto sulle fatture emesse o sugli incarichi deliberati.
Codice ATECO 68.32.01 e coefficiente di redditività 86%
ATECO 2025 identifica con 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi anche l’attività di amministrazione di condomini. Le note ISTAT includono espressamente gli amministratori di condominio indipendenti e il property management per conto terzi. La classificazione ufficiale è consultabile nelle note ATECO 2025 dell’ISTAT.
Per il regime forfettario, il coefficiente utilizzato per le attività della divisione immobiliare interessata è 86%. In attesa dei nuovi coefficienti costruiti direttamente sulla classificazione ATECO 2025, il raccordo resta disciplinato dal D.Lgs. 81/2025 e dall’Allegato 4 della legge 190/2014. Per le differenze tra 68.32.01, property management e intermediazione immobiliare vedi il codice ATECO dell’amministratore di condominio.
Perché l’86% non è una tassa
Il coefficiente dell’86% serve a determinare convenzionalmente il reddito dell’attività. Se l’amministratore incassa 30.000 euro, il reddito forfettario lordo è 25.800 euro: il restante 14% rappresenta la quota di costi riconosciuta in modo forfettario dal sistema, indipendentemente dalle spese realmente sostenute.
Questo significa che software, telefono, trasferte, formazione, assicurazione, ufficio e altre spese ordinarie non vengono sottratti analiticamente. Proprio per questo il calcolo fiscale va distinto dal calcolo del netto economico realmente disponibile.
Previdenza: prima si individua la gestione, poi si fanno i conti
Niente rate fisse INPS nella Gestione Separata professionisti
A differenza della Gestione Commercianti, la Gestione Separata del libero professionista non prevede un contributo fisso minimo da versare in quattro rate indipendentemente dal reddito. Se il reddito professionale imponibile è zero, il calcolo percentuale può dare contributi pari a zero. Attenzione: l’INPS prevede comunque un minimale di reddito per ottenere l’accredito previdenziale dell’intero anno. La mancanza di contribuzione fissa non equivale alla garanzia di dodici mesi di copertura pensionistica con qualsiasi reddito.
Come cambiano le tasse con l’aliquota al 24%
Per un amministratore già assicurato obbligatoriamente altrove oppure pensionato, nelle condizioni per applicare il 24%, su 25.800 euro di reddito contributivo la quota teorica è 6.192 euro. Se quei 6.192 euro fossero anche interamente versati e deducibili nell’anno, l’imponibile fiscale diventerebbe 19.608 euro, con un’imposta di 2.941,20 euro al 15% o di 980,40 euro al 5%. Il risparmio contributivo non si traduce in un identico aumento del netto fiscale, perché una deduzione minore produce una base imponibile più alta.
Per l’aliquota aggiornata e i criteri applicabili, la fonte è la circolare INPS 8/2026 sulla Gestione Separata. L’amministratore con una Cassa ordinistica o una diversa forma giuridica deve verificare la propria posizione prima di applicare questi esempi.
Non è corretto decidere la previdenza guardando soltanto il codice ATECO. L’amministratore può trovarsi in situazioni diverse: attività professionale autonoma senza Cassa, professionista già iscritto a una Cassa ordinistica, attività svolta insieme ad altre attività o posizione che richiede un diverso inquadramento previdenziale.
Quando la posizione concreta rientra nella Gestione Separata come libero professionista, per il 2026 l’INPS indica il 26,07% per i professionisti senza altra previdenza obbligatoria e il 24% nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria. La fonte annuale è la comunicazione INPS sulle aliquote della Gestione Separata 2026.
Esempio con 20.000 euro di compensi
Supponiamo, a fini didattici, un amministratore con 20.000 euro di compensi incassati e una posizione previdenziale per la quale si applica la Gestione Separata al 26,07%.
- compensi: 20.000 euro;
- reddito forfettario: 20.000 × 86% = 17.200 euro;
- contributi teorici al 26,07%: circa 4.484,04 euro;
- base fiscale dopo i contributi: circa 12.715,96 euro;
- imposta al 15%: circa 1.907,39 euro;
- imposta al 5%: circa 635,80 euro.
Nella simulazione al 15%, contributi più imposta ammontano a circa 6.391,43 euro; con il 5% a circa 5.119,84 euro. È una simulazione strutturale: nella dichiarazione reale la deduzione dipende dai contributi obbligatori effettivamente versati nel periodo.
Esempio con 30.000 euro di compensi
- compensi: 30.000 euro;
- reddito forfettario: 25.800 euro;
- contributi teorici al 26,07%: circa 6.726,06 euro;
- base fiscale: circa 19.073,94 euro;
- imposta al 15%: circa 2.861,09 euro;
- imposta al 5%: circa 953,70 euro.
Con aliquota fiscale al 15% il carico teorico di contributi più imposta è circa 9.587,15 euro; con il 5% circa 7.679,76 euro. Per approfondire i passaggi dell’apertura e dell’inquadramento iniziale puoi consultare come aprire Partita IVA da amministratore di condominio.
Confronto su 30.000 euro: 26,07% oppure 24%
Se, nello stesso esempio da 30.000 euro, ricorrono invece le condizioni per l’aliquota previdenziale del 24%, i contributi teorici scendono a 6.192 euro. La base fiscale diventerebbe 19.608 euro; l’imposta sarebbe circa 2.941,20 euro al 15% oppure 980,40 euro al 5%.
Il dato mostra perché non è sufficiente cercare online una sola “percentuale INPS”: una variazione della posizione previdenziale modifica sia i contributi sia la base su cui viene applicata l’imposta.
Esempio con 50.000 euro di compensi
- compensi: 50.000 euro;
- reddito forfettario: 43.000 euro;
- contributi teorici al 26,07%: circa 11.210,10 euro;
- base fiscale: circa 31.789,90 euro;
- imposta al 15%: circa 4.768,49 euro;
- imposta al 5%: circa 1.589,50 euro.
Con il 15% il carico teorico complessivo dell’esempio è circa 15.978,59 euro; con il 5% circa 12.799,60 euro. Il netto fiscale così ottenuto non è però il profitto reale, perché l’amministratore continua a sostenere i costi effettivi dell’attività.
Imposta sostitutiva al 15% o al 5%
L’aliquota ordinaria del regime forfettario è il 15%. Il 5% è previsto per il periodo agevolato delle nuove attività soltanto quando sono rispettate tutte le condizioni della legge: non è sufficiente aprire una nuova Partita IVA o iniziare a fatturare con un nuovo codice.
Il 5% riguarda l’imposta sostitutiva e non riduce automaticamente la contribuzione previdenziale. La disciplina del forfettario è contenuta nell’articolo 1, commi 54 e seguenti, della legge 190/2014.
Contributi deducibili: perché l’esempio reale può cambiare
L’Agenzia delle Entrate, nelle FAQ sul quadro LM35, precisa che il contribuente deve verificare i contributi realmente versati e riportare nel quadro LM quelli relativi all’attività forfettaria, nei limiti e alle condizioni previste. Se nell’anno sono stati pagati contributi riferiti a redditi di periodi precedenti, possono rilevare nella dichiarazione relativa all’anno del pagamento. Viceversa, contributi teoricamente maturati ma ancora non versati non diventano automaticamente deducibili.
| Contributi obbligatori effettivamente versati nell’anno | Imponibile fiscale su 30.000 euro incassati | Imposta al 15% | Imposta al 5% |
|---|---|---|---|
| 0 euro | 25.800 euro | 3.870 euro | 1.290 euro |
| 3.000 euro | 22.800 euro | 3.420 euro | 1.140 euro |
| 4.000 euro | 21.800 euro | 3.270 euro | 1.090 euro |
| 6.726,06 euro | 19.073,94 euro | 2.861,09 euro | 953,70 euro |
Come leggere la tabella: il reddito iniziale resta 25.800 euro in tutti gli scenari; cambia soltanto l’importo dei contributi previdenziali obbligatori che si suppone siano stati realmente versati e deducibili nello stesso anno. L’ultima riga riproduce per ipotesi l’intera contribuzione teorica al 26,07% e non è automaticamente l’importo fiscalmente deducibile nel primo anno di attività. La posizione reale va ricostruita dagli F24 pagati, dal quadro RR e dalle regole fiscali applicabili.
I contributi previdenziali obbligatori versati sono deducibili secondo le regole del regime. Nelle simulazioni precedenti abbiamo fatto coincidere, per semplicità, la contribuzione teoricamente riferibile al reddito con quella utilizzata per ridurre la base fiscale. Nella dichiarazione reale, però, possono contare versamenti relativi a saldo e acconti di periodi diversi.
Per questo il calcolo serve per stimare il carico economico, mentre il conteggio dichiarativo definitivo va costruito sui contributi effettivamente versati e deducibili nell’anno.
Soglie 85.000 e 100.000 euro: cosa cambia nel calcolo
Tre casi per la verifica della soglia
Un amministratore che nel 2026 incassa 84.000 euro può restare nel forfettario se possiede tutti gli altri requisiti. Con 92.000 euro, ma senza superare 100.000 euro, può in linea generale mantenere il regime nell’anno e uscirne dal successivo. Se invece i compensi fiscalmente rilevanti superano 100.000 euro, si applica il meccanismo di fuoriuscita nello stesso anno con gli effetti IVA e reddituali previsti dalla disciplina. Non basta continuare a moltiplicare qualsiasi cifra per l’86% e per il 15%.
Chi gestisce anche una diversa attività con la stessa Partita IVA deve verificare il limite sull’insieme dei ricavi e compensi rilevanti, senza attribuire 85.000 euro autonomi a ciascun ATECO. La guida specifica sul regime forfettario dell’amministratore condominiale approfondisce anche il limite di 20.000 euro per determinate spese di personale e le altre cause ostative.
Il calcolo forfettario presuppone che il contribuente possa applicare il regime. La soglia ordinaria resta 85.000 euro di ricavi o compensi secondo le regole vigenti; il superamento di 100.000 euro durante l’anno comporta la cessazione del regime nello stesso anno secondo la disciplina prevista dalla legge. Prima di proiettare un esempio su compensi elevati bisogna quindi verificare la permanenza nel regime.
Amministratore con lavoro dipendente
La soglia di 35.000 euro nel 2026 è separata dal calcolo del netto
Nel 2026 la causa ostativa relativa ai redditi di lavoro dipendente o assimilati considera, in linea generale, la soglia di 35.000 euro dell’anno precedente, ferme le eccezioni previste. Il dato non va moltiplicato per l’86%, perché riguarda una categoria reddituale diversa dai compensi forfettari. La presenza di un rapporto subordinato può incidere sia sull’accesso al regime sia sull’aliquota previdenziale applicabile, e le verifiche non devono essere confuse.
La presenza di lavoro dipendente può incidere sia sulla possibilità di applicare il forfettario sia sulla previdenza. Per il 2026 va verificata la causa ostativa legata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati, oltre alla situazione assicurativa già esistente. Non bisogna quindi usare automaticamente il 24% soltanto perché esiste un contratto di lavoro: occorre verificare se e come quella copertura incide sulla posizione previdenziale concreta.
Cassa professionale: gli esempi INPS non si trasferiscono automaticamente
Un avvocato, commercialista, ingegnere, architetto o altro professionista che svolga anche incarichi di amministrazione condominiale può avere una disciplina previdenziale collegata alla propria Cassa. In questi casi gli esempi al 26,07% non vanno copiati: prima si verifica l’inquadramento della specifica Cassa, poi si ricalcola l’imposta tenendo conto dei contributi effettivamente deducibili.
Costi reali e netto disponibile
Esempio di netto con compensi di 30.000 euro e 6.000 euro di costi
Consideriamo un amministratore con 30.000 euro effettivamente incassati, Gestione Separata al 26,07% e 6.000 euro di spese reali per software, ufficio, assicurazione e altri servizi. Nel solo scenario didattico in cui gli interi contributi teorici di 6.726,06 euro siano stati anche versati e deducibili nell’anno, il calcolo diventa:
| Voce | Imposta 15% | Imposta 5% |
|---|---|---|
| Compensi incassati | 30.000 euro | 30.000 euro |
| Contributi ipoteticamente pagati | 6.726,06 euro | 6.726,06 euro |
| Imposta sostitutiva ipotetica | 2.861,09 euro | 953,70 euro |
| Spese reali dello studio | 6.000 euro | 6.000 euro |
| Residuo economico stimato | 14.412,85 euro | 16.320,24 euro |
Il residuo appena calcolato è una simulazione semplificata, non una previsione degli F24 di uno specifico anno. Nella realtà saldo e acconti possono essere pagati in tempi diversi, possono esserci ulteriori costi e il 5% richiede requisiti particolari. Il 14% forfettario non viene sottratto una seconda volta dal saldo di cassa: rappresenta una quota fiscale presunta, non un costo documentato.
Se le spese dello studio sono superiori al 14%
Con 30.000 euro di compensi, il sistema forfettario presume 4.200 euro di costi. Se il professionista paga invece 9.000 euro per software, assistenti, affitto e fornitori, la differenza non viene normalmente dedotta analiticamente nel forfettario. Un confronto con il regime ordinario dovrebbe quindi tenere conto delle spese fiscalmente deducibili, dell’IVA sugli acquisti, dell’IRPEF e della posizione previdenziale concreta.
Il forfettario riconosce i costi attraverso il coefficiente dell’86% e non attraverso la deduzione analitica delle spese ordinarie. Un amministratore può però sostenere costi significativi: software gestionali, assicurazione professionale, formazione, studio, collaboratori, trasferte, PEC, firma digitale e consulenze.
Per valutare il netto realmente disponibile bisogna quindi sottrarre dal denaro rimasto dopo imposte e contributi anche i costi effettivamente pagati. Se i costi reali diventano elevati rispetto al 14% implicitamente riconosciuto dal coefficiente, il confronto con il regime ordinario diventa più importante.
Più attività e più codici ATECO
Se l’amministratore svolge anche property management, consulenza o altre attività autonome, bisogna verificare se servono codici ATECO ulteriori e se tutte le attività utilizzano lo stesso coefficiente. Quando i coefficienti sono differenti, i compensi vanno attribuiti correttamente alle attività che li hanno prodotti; le soglie del forfettario si verificano invece sul totale rilevante del contribuente.
Saldo e acconti: perché il primo anno può sembrare più leggero
Primo anno: non dedurre contributi non ancora pagati
Supponiamo 30.000 euro incassati nell’anno di inizio, reddito forfettario di 25.800 euro e nessun contributo previdenziale obbligatorio effettivamente versato entro il 31 dicembre. Nell’ipotesi illustrata, l’imponibile dell’imposta sostitutiva resta 25.800 euro: al 15% l’imposta sarebbe 3.870 euro, oppure 1.290 euro al 5% se spettante. Ciò non significa che non siano dovuti contributi INPS: significa soltanto che quelli non pagati non possono essere dedotti in quell’anno.
Anno successivo: saldo e acconti possono sovrapporsi
Quando si presenta la dichiarazione relativa all’anno precedente, possono essere richiesti saldo e acconti dell’imposta sostitutiva e, per i professionisti in Gestione Separata, saldo e acconti contributivi secondo le regole applicabili. Il totale degli F24 pagati in un anno solare può quindi essere ben diverso dall’ammontare economico di imposte e contributi attribuito a quel singolo anno di ricavi.
Per gestire correttamente i dati è utile conservare uno schema distinto per anno degli incassi, anno del reddito contributivo, anno di pagamento degli F24 e anno di deduzione fiscale. Il professionista può così evitare di dedurre somme soltanto calcolate, dimenticare quelle effettivamente pagate o sommare per errore saldo e acconti come costi aggiuntivi distinti dai contributi cui si riferiscono.
Le simulazioni annuali non coincidono con la distribuzione temporale dei versamenti. Nel primo anno una parte importante del carico emerge con la dichiarazione successiva; negli anni seguenti possono sommarsi saldo e acconti. Per questo è utile accantonare una quota degli incassi durante l’anno e aggiornare periodicamente il calcolo.
Il commercialista per amministratore di condominio dovrebbe quindi monitorare sia l’imposta stimata sia la liquidità necessaria alle diverse scadenze.
Quanto accantonare durante l’anno
Non esiste una percentuale universale. L’accantonamento dipende dal 5% o 15%, dalla gestione previdenziale, dagli acconti, da eventuali altre attività e dai costi reali. È più affidabile aggiornare il calcolo sugli incassi effettivi ogni pochi mesi piuttosto che applicare una percentuale fissa al fatturato.
Errori frequenti nel calcolo tasse
- applicare il 15% direttamente ai compensi;
- usare il 78% invece del coefficiente 86%;
- trattare il 26,07% come aliquota INPS automatica per tutti gli amministratori;
- confondere reddito forfettario e netto economico;
- considerare automatico il 5%;
- dedurre analiticamente le spese ordinarie nel forfettario;
- ignorare il principio di cassa;
- dimenticare saldo e acconti;
- non distinguere la fiscalità personale dell’amministratore dagli adempimenti fiscali del condominio.
Domande frequenti
Quanto paga di tasse un amministratore di condominio forfettario?
Dipende da compensi, previdenza applicabile e aliquota fiscale. Il reddito forfettario iniziale, per il tipico inquadramento 68.32.01, si determina applicando l’86% ai compensi rilevanti.
Su 30.000 euro quanto paga?
Nella simulazione che assume Gestione Separata al 26,07%, i contributi teorici sono circa 6.726,06 euro e l’imposta circa 2.861,09 euro al 15% oppure 953,70 euro al 5%.
Il coefficiente corretto è 86% o 78%?
Per il tipico inquadramento dell’amministrazione immobiliare per conto terzi il coefficiente utilizzato nel forfettario è l’86%, secondo il raccordo fiscale vigente.
L’amministratore paga sempre il 26,07% di INPS?
No. Il 26,07% è l’aliquota 2026 della Gestione Separata per i professionisti senza altra previdenza obbligatoria quando quella gestione è effettivamente applicabile. L’inquadramento previdenziale deve essere verificato sul caso concreto.
Nel forfettario contano le fatture o gli incassi?
Per il professionista il calcolo del reddito segue normalmente il principio di cassa: la previsione va quindi costruita sui compensi effettivamente percepiti nel periodo.
In sintesi
Il calcolo delle tasse dell’amministratore di condominio non è una percentuale unica sul fatturato. Si parte dagli incassi, si applica il coefficiente dell’86%, si determina la previdenza effettivamente dovuta e si deducono i contributi obbligatori ammessi prima di applicare l’imposta sostitutiva. Tenere separati calcolo fiscale, previdenza, costi reali e flussi di cassa consente di stimare un netto molto più realistico.
Il raccordo tra ATECO 2025 e coefficienti precedenti è disciplinato dal D.Lgs. 81/2025.
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