Il regime forfettario per l’amministratore di condominio può essere applicato quando l’attività è svolta con Partita IVA, sono rispettati i requisiti di legge e non ricorrono cause ostative. Per il codice ATECO 68.32.01 il coefficiente di redditività da usare, in base al raccordo oggi vigente con ATECO 2007, è 86%.
La scelta non va però fatta guardando solo al 5% o al 15%: per un amministratore contano anche costi reali, posizione previdenziale, eventuale lavoro dipendente, altre attività e modo concreto in cui il servizio è organizzato.
In breve: requisiti principali del forfettario
- ricavi o compensi dell’anno precedente non superiori a 85.000 euro;
- spese per lavoro e collaboratori entro il limite previsto dalla legge;
- assenza delle cause ostative applicabili al caso concreto;
- corretto codice ATECO e coefficiente di redditività;
- inquadramento previdenziale verificato separatamente;
- controllo specifico se esistono redditi da lavoro dipendente o attività ulteriori.
Codice ATECO amministratore di condominio: 68.32.01
ATECO 2025 individua il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Le note ISTAT includono espressamente l’attività di amministrazione di condomini, anche svolta da amministratori indipendenti, e il property management per conto terzi.
La fonte è la classificazione ufficiale ISTAT ATECO 2025. Per le differenze con il vecchio 68.32.00, con l’intermediazione immobiliare e con le altre attività immobiliari consulta anche il codice ATECO dell’amministratore di condominio.
Coefficiente di redditività: 86%, non 78%
Nel regime forfettario il reddito non viene determinato sottraendo le spese effettive una per una. Per l’attività dell’amministratore di condominio si applica il coefficiente di redditività dell’86%: su 30.000 euro incassati, il reddito forfettario iniziale è quindi 25.800 euro.
ATECO 2025 è operativo, ma il D.Lgs. 81/2025 stabilisce che, fino all’approvazione di nuovi coefficienti costruiti sulla classificazione 2025, continuano a valere quelli dell’Allegato 4 alla legge 190/2014 tramite il codice ATECO 2007 corrispondente. Per questo il riferimento corretto resta 86%.
Principio di cassa: contano gli incassi
Per il professionista in forfettario il calcolo parte dai compensi effettivamente percepiti. Una fattura emessa a dicembre ma incassata a gennaio, in linea generale, rileva nel periodo in cui il compenso viene incassato. Questo aspetto è importante per chi amministra più condomini e riceve compensi in momenti diversi dell’anno.
La gestione corretta degli incassi serve anche per controllare le soglie del regime e per stimare con precisione saldo, acconti e contributi.
Soglia di 85.000 euro e superamento di 100.000 euro
La soglia 85.000 euro: quando si esce dal forfettario
Se nel 2026 l’amministratore incassa 90.000 euro, resta in linea generale nel forfettario per il 2026, ma fuoriesce dal regime dal 2027. Lo stesso vale per un incasso di 100.000 euro esatti, senza superare tale importo, salvi gli altri requisiti. Il controllo riguarda il totale di ricavi e compensi rilevanti, anche se si possiedono più codici ATECO.
Superare 100.000 euro nello stesso anno
Se le somme fiscalmente rilevanti superano 100.000 euro in corso d’anno, la cessazione del regime opera da quello stesso anno, mentre gli effetti IVA seguono la regola speciale relativa all’operazione che determina il superamento. Non è sufficiente attendere gennaio per fatturare tutto come prima: il passaggio richiede gestione delle fatture, IVA, contabilità e dichiarazioni con il commercialista.
| Compensi incassati nel 2026 | Conseguenza da verificare |
|---|---|
| 80.000 euro | Sotto 85.000: possibile permanenza, se rispettate le altre condizioni |
| 90.000 euro | Oltre 85.000 e fino a 100.000: uscita dal periodo seguente |
| 100.000 euro | Importo non superiore a 100.000: uscita dal periodo seguente |
| 100.001 euro | Oltre 100.000: uscita nell’anno, con specifici effetti IVA |
La gestione dei compensi degli amministratori condominiali può prevedere incassi semestrali, rate straordinarie o saldi tardivi. Occorre distinguere le fatture emesse dai compensi realmente incassati ai fini del principio di cassa. Una previsione di ricavi non va considerata incasso effettivo, ma è utile per accorgersi in anticipo del possibile superamento.
La disciplina base è contenuta nell’articolo 1, commi 54 e seguenti, della legge 190/2014. Per applicare il regime, i ricavi o compensi dell’anno precedente non devono superare 85.000 euro.
Se durante l’anno si supera 85.000 euro ma non 100.000 euro, il regime cessa dall’anno successivo. Se invece i ricavi o compensi percepiti superano 100.000 euro, la fuoriuscita opera nello stesso anno secondo la disciplina prevista, con conseguenze anche ai fini IVA dall’operazione che determina il superamento.
Spese per dipendenti e collaboratori
Cosa comprende il limite dei 20.000 euro
Il limite complessivo annuo di 20.000 euro lordi non coincide automaticamente con il costo di qualsiasi software o consulenza acquistata dallo studio. La disposizione considera specifiche spese per lavoro dipendente e assimilato e determinate prestazioni di lavoro indicate dalla legge. Il controllo si effettua sulla base dei costi fiscalmente rilevanti dell’anno precedente; per questo servono una contabilità degli incarichi e un riepilogo corretto delle spese.
Un amministratore che assume un addetto amministrativo o utilizza collaboratori stabili deve programmare il limite prima che i compensi crescano. Per i servizi forniti da consulenti esterni autonomi occorre invece esaminare la tipologia del rapporto e le singole fattispecie previste dalla norma, senza includere indistintamente ogni fattura ricevuta.
Tra i requisiti del forfettario va controllato anche il limite relativo alle spese sostenute per lavoro dipendente, collaborazioni e prestazioni indicate dalla legge. Il limite oggi previsto dal comma 54 è di 20.000 euro lordi complessivi.
Per uno studio di amministrazione condominiale che cresce e inizia a utilizzare personale o collaboratori in modo strutturato, questo controllo diventa quindi rilevante quanto quello sui compensi.
Imposta sostitutiva del 15% o del 5%
Quando si può applicare il 5%
La riduzione al 5% è prevista per l’anno di avvio e i quattro successivi quando ricorrono specifici requisiti di nuova attività. In particolare non deve essere stata esercitata nei tre anni precedenti un’attività artistica, professionale o d’impresa rilevante ai fini della disposizione; la nuova attività non deve essere mera prosecuzione di precedente lavoro dipendente o autonomo, fatte salve le eccezioni per la pratica obbligatoria; e gli eventuali ricavi di un’attività proseguita devono rispettare il limite. Aprire una nuova Partita IVA o cambiare codice ATECO non basta.
Esempio: studio realmente nuovo oppure continuazione
Chi lavora per la prima volta come amministratore professionale e non ha svolto attività ostative nel triennio precedente può avere i presupposti per il 5%. Chi invece chiude un’attività amministrativa svolta come autonomo e la riapre cambiando insegna, clienti o numero IVA deve verificare il rischio di mera prosecuzione: la nuova etichetta commerciale non basta a ottenere la riduzione.
Se non ricorrono tutte le condizioni, si applica normalmente il 15%, sempre che il contribuente possa accedere al regime forfettario. La scelta fra 5% e 15% modifica l’imposta, non il coefficiente di redditività dell’86% e non sostituisce la valutazione previdenziale.
L’aliquota ordinaria del regime forfettario è il 15%. L’aliquota ridotta al 5% può essere applicata nel periodo agevolato soltanto quando sono rispettate tutte le condizioni previste per una nuova attività: aprire una nuova Partita IVA, da solo, non rende automatico il 5%.
L’imposta si applica dopo aver determinato il reddito forfettario e dopo la deduzione dei contributi previdenziali obbligatori effettivamente deducibili nel periodo.
Previdenza: non scegliere la gestione solo dal codice ATECO
Gestione Separata: il 26,07% si calcola sul reddito, non sul fatturato
Nell’ipotesi ordinaria del professionista senza altra assicurazione previdenziale obbligatoria, la Gestione Separata applica nel 2026 l’aliquota complessiva del 26,07% sul reddito contributivo determinato secondo le regole pertinenti. Nell’esempio forfettario con 30.000 euro di compensi e coefficiente dell’86%, la base iniziale di riferimento è 25.800 euro, non 30.000 euro; la quota teorica è di 6.726,06 euro. Questa aliquota non si applica automaticamente al professionista con altra copertura o Cassa.
Quando è applicabile il 24%
La circolare INPS 8/2026 indica il 24% per i professionisti pensionati o assicurati presso altra forma obbligatoria, nei casi previsti. Un amministratore che conserva un rapporto subordinato deve verificare attentamente la posizione contributiva: l’esistenza di uno stipendio non è sufficiente a scegliere liberamente qualunque aliquota, ma può essere un elemento rilevante.
La Gestione Separata prevede rate fisse minime?
Per il libero professionista iscritto alla Gestione Separata non esiste il sistema di quattro rate fisse minime proprio della Gestione Artigiani e Commercianti. I contributi percentuali seguono reddito effettivo, saldo e acconti. L’INPS stabilisce tuttavia un minimale di reddito utile per l’accredito pieno dell’anno assicurativo: questo non equivale a un contributo minimo fisso sempre dovuto a prescindere dal reddito.
La previdenza dell’amministratore di condominio va verificata separatamente dal regime fiscale. Il solo codice 68.32.01 non basta a decidere automaticamente tra Gestione Separata, eventuale Cassa professionale o un diverso inquadramento collegato al modo in cui l’attività è esercitata. Per aliquote 2026, contribuzione sui redditi, esempi e differenze con i contributi fissi, consulta la guida ai contributi INPS dell’amministratore di condominio.
Quando l’attività è svolta come lavoro autonomo professionale senza una Cassa previdenziale obbligatoria, la Gestione Separata INPS è una delle verifiche centrali. Per il 2026 l’INPS indica il 26,07% per i professionisti privi di altra tutela previdenziale obbligatoria e il 24% nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria. Le aliquote sono pubblicate nella circolare INPS sulla Gestione Separata 2026.
Se l’amministratore svolge anche una professione ordinistica, oppure l’attività è organizzata con caratteristiche diverse dal lavoro autonomo professionale, la posizione va verificata prima di simulare i contributi. È un punto su cui non conviene applicare automatismi.
Esempio con 30.000 euro di compensi
Imposta teorica prima della deduzione contributiva
Per confrontare compensi diversi, si può isolare dapprima l’imposta prima della deduzione degli eventuali contributi versati, che resta una simulazione lorda e non il debito effettivo:
| Compensi incassati | Reddito all’86% | Imposta teorica 15% | Imposta teorica 5% |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 8.600 € | 1.290 € | 430 € |
| 30.000 € | 25.800 € | 3.870 € | 1.290 € |
| 50.000 € | 43.000 € | 6.450 € | 2.150 € |
Per ottenere l’imposta effettiva va prima applicata la deduzione dei contributi obbligatori effettivamente versati nell’anno, poi l’aliquota spettante. Le percentuali indicate non sono una stima del netto disponibile: restano fuori contributi previdenziali, costi reali dello studio, imposte eventualmente relative ad altri redditi e acconti.
Supponiamo, solo per comprendere il metodo, un amministratore con 30.000 euro incassati, coefficiente 86% e Gestione Separata al 26,07%.
- compensi incassati: 30.000 euro;
- reddito forfettario: 30.000 × 86% = 25.800 euro;
- contributi teorici al 26,07%: circa 6.726,06 euro;
- base fiscale dopo i contributi: circa 19.073,94 euro;
- imposta al 15%: circa 2.861,09 euro;
- imposta al 5%: circa 953,70 euro.
Questo calcolo assume, esclusivamente per simulare il metodo, che tutti i 6.726,06 euro di contributi teorici siano stati anche versati nello stesso anno fiscale. In tale ipotesi contributi più imposta sono circa 9.587,15 euro al 15%, oppure 7.679,76 euro al 5%. Nella dichiarazione reale, invece, i contributi previdenziali obbligatori deducibili sono quelli effettivamente versati nell’anno secondo la disciplina, non quelli semplicemente maturati. Se fossero stati versati soltanto 4.000 euro, la base fiscale sarebbe 25.800 − 4.000 = 21.800 euro e l’imposta sostitutiva al 15% sarebbe 3.270 euro. Per ulteriori simulazioni consulta il calcolo tasse dell’amministratore di condominio.
Lavoro dipendente: limite di 35.000 euro nel 2026
Quale reddito controllare: RAL oppure Certificazione Unica?
Per questa causa ostativa del regime si considera il reddito da lavoro dipendente e assimilato fiscalmente rilevante nell’anno precedente, non semplicemente la RAL dichiarata nel contratto. Per l’accesso nel 2026 la verifica si concentra sui redditi 2025 e sulle eccezioni previste, come quella relativa alla cessazione del rapporto. Il limite 2026 è stato confermato dal Ministero del Lavoro.
Quando il condominio è collegato a un datore di lavoro
La norma vieta in determinati casi il forfettario a chi esercita prevalentemente l’attività verso il datore di lavoro attuale o verso soggetti che erano datori nei due periodi d’imposta precedenti, anche tramite soggetti riconducibili a essi. Occorre verificare se ricorra realmente un rapporto vietato e chi siano i clienti del professionista. Non va confusa questa causa ostativa con il semplice fatto di aver lavorato in passato come dipendente in un settore diverso.
Per il 2026 il limite della causa ostativa collegata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati è stato mantenuto a 35.000 euro. La legge di bilancio 2026 ha esteso anche al 2026 l’innalzamento introdotto per il 2025. La modifica è contenuta nella legge 30 dicembre 2025, n. 199.
Va inoltre verificata l’eventuale eccezione prevista quando il rapporto di lavoro è cessato e la regola che limita l’uso del forfettario quando l’attività viene svolta prevalentemente verso il datore o un ex datore nei casi previsti dalla legge.
Fattura elettronica, bollo e ritenuta
Fattura dell’amministratore forfettario: cosa indicare
Il professionista deve emettere la fattura elettronica tramite SDI per il proprio compenso, usando la corretta natura IVA per l’operazione in forfettario, indicazioni del regime e, quando applicabile, il bollo di 2 euro per fatture non soggette a IVA sopra 77,47 euro. Il condominio è identificato mediante il proprio codice fiscale, distinto dalla Partita IVA dell’amministratore. Il documento va conservato elettronicamente nei termini di legge. Per i campi N2.2, il destinatario 0000000, le ricevute SdI e la gestione dei documenti consulta la guida alla fatturazione elettronica dell’amministratore.
Ritenuta d’acconto del professionista e ritenuta del 4% del condominio
Il compenso di un amministratore in forfettario non è normalmente soggetto a ritenuta d’acconto quando si fornisce al sostituto la dichiarazione prevista. Diverso è il tema delle ritenute che il condominio applica a fornitori per particolari contratti d’appalto: leggi l’approfondimento fattura al condominio da forfettario e ritenuta del 4%. Non si deve applicare automaticamente tale 4% al compenso professionale dell’amministratore.
Il bollo sulle fatture elettroniche è gestito attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, con controllo dei documenti e delle scadenze. In presenza di spese anticipate occorre distinguere gli importi che costituiscono effettivi compensi dai pagamenti eseguiti in nome e per conto del condominio, in base a documenti e presupposti reali.
Il forfettario non comporta più un esonero generale dalla fatturazione elettronica: l’amministratore deve emettere le proprie fatture tramite il Sistema di Interscambio secondo le regole vigenti. Quando ne ricorrono i presupposti, va gestito anche il bollo sulle fatture senza IVA.
I compensi del contribuente forfettario non sono normalmente assoggettati a ritenuta d’acconto quando viene resa al committente la dichiarazione prevista dalla disciplina del regime. Questo tema va tenuto distinto dalle ritenute che il condominio può essere tenuto ad applicare ai propri fornitori.
Fiscalità personale e obblighi del condominio sono due piani diversi
Il condominio di regola dispone di un codice fiscale proprio e può effettuare ritenute e dichiarazioni in quanto sostituto d’imposta. Non assume per questo una Partita IVA soltanto perché incarica un amministratore professionale. Gli incassi delle quote condominiali non sono compensi personali dell’amministratore e non devono entrare nel suo fatturato forfettario.
Gli approfondimenti su condominio e sostituto d’imposta, Certificazione Unica del condominio e registri contabili condominiali riguardano gli obblighi del condominio amministrato, non le imposte personali sul compenso del professionista.
La Partita IVA dell’amministratore riguarda il compenso e la fiscalità personale del professionista. Il condominio amministrato, invece, ha propri adempimenti come sostituto d’imposta e obblighi dichiarativi specifici. Il fatto che l’amministratore sia forfettario non elimina gli obblighi fiscali del condominio.
Separare i due piani evita errori frequenti: una cosa è la fattura emessa dall’amministratore per il proprio compenso; un’altra sono ritenute, certificazioni, comunicazioni e dati che l’amministratore gestisce per conto del condominio.
Costi reali: quando il forfettario può perdere convenienza
Con coefficiente 86%, il sistema presume costi forfettari pari al 14% dei compensi. Se lo studio sostiene costi reali molto superiori per collaboratori, ufficio, software, assicurazioni, consulenze, trasferte e organizzazione, il regime ordinario merita un confronto concreto.
La convenienza dipende quindi dalla differenza tra costi effettivi e costi riconosciuti forfettariamente, oltre che dalla previdenza e dalla situazione personale. Non esiste un fatturato al di sotto del quale il forfettario sia sempre automaticamente migliore.
Più attività e più codici ATECO
Un amministratore può svolgere anche consulenza, property management, attività tecnica o altre prestazioni. Se le attività sono autonome e stabili può essere necessario aggiungere codici ATECO secondari e verificare se i relativi coefficienti di redditività sono differenti.
La soglia di 85.000 euro si verifica sul totale dei ricavi e compensi della persona, non separatamente per ciascun codice. Se più attività hanno coefficienti diversi, invece, i compensi devono essere attribuiti correttamente. Per impostare l’avvio consulta anche come aprire Partita IVA da amministratore di condominio.
Compensi e rimborsi spese nel forfettario condominiale
Per stabilire se il contribuente resta sotto la soglia dei compensi, bisogna distinguere gli importi percepiti per la propria attività professionale dalle somme di proprietà del condominio. Quote condominiali, fondi per lavori e pagamenti a fornitori transitati sul conto intestato al condominio non diventano automaticamente fatturato personale dell’amministratore. Il compenso pattuito per il mandato è invece una prestazione propria, che deve essere documentata fiscalmente.
Rimborso di anticipazioni e addebiti forfettari
I rimborsi di spese non seguono tutti lo stesso trattamento. Conta chi abbia sostenuto il costo, a chi sia intestato il documento, se l’amministratore abbia anticipato somme in nome e per conto del condominio e se ricorrano davvero i requisiti per escluderle dalla base del corrispettivo. Un costo dello studio riaddebitato al cliente non può essere etichettato semplicemente come anticipazione esclusa.
Compenso approvato e incasso differito
Se l’assemblea approva un compenso annuo ma il condominio versa rate in mesi differenti, il principio di cassa impone di monitorare gli incassi effettivi. I compensi fatturati ma non incassati non vanno trattati come quelli già percepiti. Per questo è importante conservare documentazione, traccia dei pagamenti e separazione fra contabilità personale e rendiconto condominiale.
Altre cause ostative da controllare
Oltre alle soglie economiche, l’articolo 1, comma 57, della legge 190/2014 prevede ulteriori situazioni che impediscono l’applicazione del regime. Per esempio, la partecipazione a determinate società di persone, associazioni o imprese familiari e il controllo diretto o indiretto di una società a responsabilità limitata che esercita attività riconducibili a quelle svolte individualmente devono essere valutati secondo le condizioni della norma. Non basta rispettare il tetto degli 85.000 euro.
Anche l’esercizio contemporaneo di regimi speciali IVA, particolari condizioni di residenza fiscale e altre attività possono incidere sull’accesso. Un amministratore che svolge anche gestione immobiliare per conto terzi o altri servizi deve verificare classificazione, regime fiscale e cumulo dei compensi, evitando di trattare più codici ATECO come contribuenti indipendenti.
Una società di gestione condominiale controllata dal professionista
Quando la persona fisica controlla una S.r.l. che svolge attività riconducibili alla propria gestione condominiale, occorre esaminare la specifica causa ostativa del comma 57. Due posizioni fiscali formalmente separate non garantiscono automaticamente il diritto a utilizzare il regime agevolato.
Forfettario o ordinario: cosa confrontare
- compensi realistici dell’anno;
- costi effettivi dello studio;
- previdenza applicabile;
- possibilità reale di usare il 5% oppure aliquota 15%;
- eventuale lavoro dipendente;
- collaboratori e personale;
- altre attività e codici ATECO;
- necessità di investimenti e recupero dell’IVA sugli acquisti.
Il commercialista per amministratore di condominio dovrebbe partire da questi dati, non soltanto dalla percentuale dell’imposta sostitutiva.
Saldo, acconti e liquidità: il primo anno può ingannare
Il carico fiscale non coincide con il momento in cui l’amministratore incassa i compensi. Nel primo periodo di attività può sembrare che la liquidità disponibile sia elevata, perché imposta sostitutiva e una parte dei contributi vengono liquidati con la dichiarazione successiva. Negli anni seguenti, invece, saldo e acconti possono concentrarsi nelle stesse finestre di pagamento.
Per questo è utile aggiornare durante l’anno una simulazione basata sugli incassi effettivi e mantenere separata una quota di liquidità. Una percentuale fissa uguale per tutti è poco affidabile: cambia se l’aliquota è 5% o 15%, se la previdenza è 26,07% o 24% o se si applica una Cassa diversa.
Amministratore già professionista con una propria Cassa
Un avvocato, commercialista, ingegnere o altro professionista che svolge anche incarichi di amministrazione condominiale non deve presumere che i compensi seguano automaticamente la stessa previdenza di un amministratore che svolge soltanto questa attività. Occorre verificare le regole della Cassa di appartenenza, la connessione dell’incarico con la professione principale e gli eventuali obblighi INPS residui.
Questo controllo incide direttamente sulla convenienza del forfettario, perché i contributi obbligatori deducibili modificano la base su cui si calcola l’imposta sostitutiva.
Errori da evitare
- usare un coefficiente del 78% invece dell’86%;
- confondere ATECO 68.32.01 con l’intermediazione immobiliare;
- dare per automatica una specifica gestione INPS senza verificare l’attività concreta;
- applicare il 15% direttamente ai compensi;
- considerare automatico il 5%;
- ignorare il limite di 35.000 euro del lavoro dipendente nel 2026;
- pensare che il forfettario sia ancora esonerato dalla fattura elettronica;
- confondere la fiscalità personale con gli adempimenti del condominio;
- valutare il regime senza confrontare i costi reali.
Domande frequenti
Qual è il coefficiente forfettario dell’amministratore di condominio?
Per l’attività riconducibile al codice 68.32.01 il coefficiente di redditività da utilizzare, secondo il raccordo fiscale oggi vigente, è 86%.
Qual è il codice ATECO?
ATECO 2025 utilizza il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che include espressamente l’amministrazione di condomini.
L’amministratore paga sempre la Gestione Separata?
No. La posizione previdenziale va verificata in base al modo concreto in cui è esercitata l’attività, all’eventuale altra professione e alla presenza di una Cassa o di altra copertura obbligatoria.
Il forfettario evita la fattura elettronica?
No. Non esiste più un esonero generale dalla fatturazione elettronica per i contribuenti forfettari.
Con lavoro dipendente posso restare nel forfettario?
Dipende dai redditi di lavoro dipendente o assimilati e dalle altre cause ostative. Per il 2026 il limite specifico è 35.000 euro, con le eccezioni previste dalla legge.
In sintesi
Per l’amministratore di condominio il regime forfettario richiede un controllo coordinato di ATECO 68.32.01, coefficiente 86%, soglie 85.000/100.000 euro, costi del personale, lavoro dipendente, previdenza e aliquota 5% o 15%. La parte più delicata è non usare automatismi: il regime fiscale e la gestione previdenziale sono due verifiche distinte.
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