Regime forfettario amministratore di condominio: tasse, INPS e 86%

Il regime forfettario per l’amministratore di condominio può essere applicato quando l’attività è svolta con Partita IVA, sono rispettati i requisiti di legge e non ricorrono cause ostative. Per il codice ATECO 68.32.01 il coefficiente di redditività da usare, in base al raccordo oggi vigente con ATECO 2007, è 86%.

La scelta non va però fatta guardando solo al 5% o al 15%: per un amministratore contano anche costi reali, posizione previdenziale, eventuale lavoro dipendente, altre attività e modo concreto in cui il servizio è organizzato.

In breve: requisiti principali del forfettario

• ricavi o compensi dell’anno precedente non superiori a 85.000 euro;
• spese per lavoro e collaboratori entro il limite previsto dalla legge;
• assenza delle cause ostative applicabili al caso concreto;
• corretto codice ATECO e coefficiente di redditività;
• inquadramento previdenziale verificato separatamente;
• controllo specifico se esistono redditi da lavoro dipendente o attività ulteriori.

Codice ATECO amministratore di condominio: 68.32.01

ATECO 2025 individua il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Le note ISTAT includono espressamente l’attività di amministrazione di condomini, anche svolta da amministratori indipendenti, e il property management per conto terzi.

La fonte è la classificazione ufficiale ISTAT ATECO 2025. Per le differenze con il vecchio 68.32.00, con l’intermediazione immobiliare e con le altre attività immobiliari consulta anche il codice ATECO dell’amministratore di condominio.

Coefficiente di redditività: 86%, non 78%

Nel regime forfettario il reddito non viene determinato sottraendo le spese effettive una per una. Per l’attività dell’amministratore di condominio si applica il coefficiente di redditività dell’86%: su 30.000 euro incassati, il reddito forfettario iniziale è quindi 25.800 euro.

ATECO 2025 è operativo, ma il D.Lgs. 81/2025 stabilisce che, fino all’approvazione di nuovi coefficienti costruiti sulla classificazione 2025, continuano a valere quelli dell’Allegato 4 alla legge 190/2014 tramite il codice ATECO 2007 corrispondente. Per questo il riferimento corretto resta 86%.

Principio di cassa: contano gli incassi

Per il professionista in forfettario il calcolo parte dai compensi effettivamente percepiti. Una fattura emessa a dicembre ma incassata a gennaio, in linea generale, rileva nel periodo in cui il compenso viene incassato. Questo aspetto è importante per chi amministra più condomini e riceve compensi in momenti diversi dell’anno.

La gestione corretta degli incassi serve anche per controllare le soglie del regime e per stimare con precisione saldo, acconti e contributi.

Soglia di 85.000 euro e superamento di 100.000 euro

La disciplina base è contenuta nell’articolo 1, commi 54 e seguenti, della legge 190/2014. Per applicare il regime, i ricavi o compensi dell’anno precedente non devono superare 85.000 euro.

Se durante l’anno si supera 85.000 euro ma non 100.000 euro, il regime cessa dall’anno successivo. Se invece i ricavi o compensi percepiti superano 100.000 euro, la fuoriuscita opera nello stesso anno secondo la disciplina prevista, con conseguenze anche ai fini IVA dall’operazione che determina il superamento.

Spese per dipendenti e collaboratori

Tra i requisiti del forfettario va controllato anche il limite relativo alle spese sostenute per lavoro dipendente, collaborazioni e prestazioni indicate dalla legge. Il limite oggi previsto dal comma 54 è di 20.000 euro lordi complessivi.

Per uno studio di amministrazione condominiale che cresce e inizia a utilizzare personale o collaboratori in modo strutturato, questo controllo diventa quindi rilevante quanto quello sui compensi.

Imposta sostitutiva del 15% o del 5%

L’aliquota ordinaria del regime forfettario è il 15%. L’aliquota ridotta al 5% può essere applicata nel periodo agevolato soltanto quando sono rispettate tutte le condizioni previste per una nuova attività: aprire una nuova Partita IVA, da solo, non rende automatico il 5%.

L’imposta si applica dopo aver determinato il reddito forfettario e dopo la deduzione dei contributi previdenziali obbligatori effettivamente deducibili nel periodo.

Previdenza: non scegliere la gestione solo dal codice ATECO

La previdenza dell’amministratore di condominio va verificata separatamente dal regime fiscale. Il solo codice 68.32.01 non basta a decidere automaticamente tra Gestione Separata, eventuale Cassa professionale o un diverso inquadramento collegato al modo in cui l’attività è esercitata.

Quando l’attività è svolta come lavoro autonomo professionale senza una Cassa previdenziale obbligatoria, la Gestione Separata INPS è una delle verifiche centrali. Per il 2026 l’INPS indica il 26,07% per i professionisti privi di altra tutela previdenziale obbligatoria e il 24% nei casi previsti per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria. Le aliquote sono pubblicate nella circolare INPS sulla Gestione Separata 2026.

Se l’amministratore svolge anche una professione ordinistica, oppure l’attività è organizzata con caratteristiche diverse dal lavoro autonomo professionale, la posizione va verificata prima di simulare i contributi. È un punto su cui non conviene applicare automatismi.

Esempio con 30.000 euro di compensi

Supponiamo, solo per comprendere il metodo, un amministratore con 30.000 euro incassati, coefficiente 86% e Gestione Separata al 26,07%.

• compensi incassati: 30.000 euro;
• reddito forfettario: 30.000 × 86% = 25.800 euro;
• contributi teorici al 26,07%: circa 6.726,06 euro;
• base fiscale dopo i contributi: circa 19.073,94 euro;
• imposta al 15%: circa 2.861,09 euro;
• imposta al 5%: circa 953,70 euro.

Nello scenario al 15%, contributi più imposta sono circa 9.587 euro; con il 5% circa 7.680 euro. È una simulazione didattica: la dichiarazione reale dipende dalla previdenza effettiva, dai contributi realmente versati e deducibili e dalle condizioni personali. Per altri esempi consulta il calcolo tasse dell’amministratore di condominio.

Lavoro dipendente: limite di 35.000 euro nel 2026

Per il 2026 il limite della causa ostativa collegata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati è stato mantenuto a 35.000 euro. La legge di bilancio 2026 ha esteso anche al 2026 l’innalzamento introdotto per il 2025. La modifica è contenuta nella legge 30 dicembre 2025, n. 199.

Va inoltre verificata l’eventuale eccezione prevista quando il rapporto di lavoro è cessato e la regola che limita l’uso del forfettario quando l’attività viene svolta prevalentemente verso il datore o un ex datore nei casi previsti dalla legge.

Fattura elettronica, bollo e ritenuta

Il forfettario non comporta più un esonero generale dalla fatturazione elettronica: l’amministratore deve emettere le proprie fatture tramite il Sistema di Interscambio secondo le regole vigenti. Quando ne ricorrono i presupposti, va gestito anche il bollo sulle fatture senza IVA.

I compensi del contribuente forfettario non sono normalmente assoggettati a ritenuta d’acconto quando viene resa al committente la dichiarazione prevista dalla disciplina del regime. Questo tema va tenuto distinto dalle ritenute che il condominio può essere tenuto ad applicare ai propri fornitori.

Fiscalità personale e obblighi del condominio sono due piani diversi

La Partita IVA dell’amministratore riguarda il compenso e la fiscalità personale del professionista. Il condominio amministrato, invece, ha propri adempimenti come sostituto d’imposta e obblighi dichiarativi specifici. Il fatto che l’amministratore sia forfettario non elimina gli obblighi fiscali del condominio.

Separare i due piani evita errori frequenti: una cosa è la fattura emessa dall’amministratore per il proprio compenso; un’altra sono ritenute, certificazioni, comunicazioni e dati che l’amministratore gestisce per conto del condominio.

Costi reali: quando il forfettario può perdere convenienza

Con coefficiente 86%, il sistema presume costi forfettari pari al 14% dei compensi. Se lo studio sostiene costi reali molto superiori per collaboratori, ufficio, software, assicurazioni, consulenze, trasferte e organizzazione, il regime ordinario merita un confronto concreto.

La convenienza dipende quindi dalla differenza tra costi effettivi e costi riconosciuti forfettariamente, oltre che dalla previdenza e dalla situazione personale. Non esiste un fatturato al di sotto del quale il forfettario sia sempre automaticamente migliore.

Più attività e più codici ATECO

Un amministratore può svolgere anche consulenza, property management, attività tecnica o altre prestazioni. Se le attività sono autonome e stabili può essere necessario aggiungere codici ATECO secondari e verificare se i relativi coefficienti di redditività sono differenti.

La soglia di 85.000 euro si verifica sul totale dei ricavi e compensi della persona, non separatamente per ciascun codice. Se più attività hanno coefficienti diversi, invece, i compensi devono essere attribuiti correttamente. Per impostare l’avvio consulta anche come aprire Partita IVA da amministratore di condominio.

Forfettario o ordinario: cosa confrontare

• compensi realistici dell’anno;
• costi effettivi dello studio;
• previdenza applicabile;
• possibilità reale di usare il 5% oppure aliquota 15%;
• eventuale lavoro dipendente;
• collaboratori e personale;
• altre attività e codici ATECO;
• necessità di investimenti e recupero dell’IVA sugli acquisti.

Il commercialista per amministratore di condominio dovrebbe partire da questi dati, non soltanto dalla percentuale dell’imposta sostitutiva.

Saldo, acconti e liquidità: il primo anno può ingannare

Il carico fiscale non coincide con il momento in cui l’amministratore incassa i compensi. Nel primo periodo di attività può sembrare che la liquidità disponibile sia elevata, perché imposta sostitutiva e una parte dei contributi vengono liquidati con la dichiarazione successiva. Negli anni seguenti, invece, saldo e acconti possono concentrarsi nelle stesse finestre di pagamento.

Per questo è utile aggiornare durante l’anno una simulazione basata sugli incassi effettivi e mantenere separata una quota di liquidità. Una percentuale fissa uguale per tutti è poco affidabile: cambia se l’aliquota è 5% o 15%, se la previdenza è 26,07% o 24% o se si applica una Cassa diversa.

Amministratore già professionista con una propria Cassa

Un avvocato, commercialista, ingegnere o altro professionista che svolge anche incarichi di amministrazione condominiale non deve presumere che i compensi seguano automaticamente la stessa previdenza di un amministratore che svolge soltanto questa attività. Occorre verificare le regole della Cassa di appartenenza, la connessione dell’incarico con la professione principale e gli eventuali obblighi INPS residui.

Questo controllo incide direttamente sulla convenienza del forfettario, perché i contributi obbligatori deducibili modificano la base su cui si calcola l’imposta sostitutiva.

Errori da evitare

• usare un coefficiente del 78% invece dell’86%;
• confondere ATECO 68.32.01 con l’intermediazione immobiliare;
• dare per automatica una specifica gestione INPS senza verificare l’attività concreta;
• applicare il 15% direttamente ai compensi;
• considerare automatico il 5%;
• ignorare il limite di 35.000 euro del lavoro dipendente nel 2026;
• pensare che il forfettario sia ancora esonerato dalla fattura elettronica;
• confondere la fiscalità personale con gli adempimenti del condominio;
• valutare il regime senza confrontare i costi reali.

Domande frequenti

Qual è il coefficiente forfettario dell’amministratore di condominio?

Per l’attività riconducibile al codice 68.32.01 il coefficiente di redditività da utilizzare, secondo il raccordo fiscale oggi vigente, è 86%.

Qual è il codice ATECO?

ATECO 2025 utilizza il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che include espressamente l’amministrazione di condomini.

L’amministratore paga sempre la Gestione Separata?

No. La posizione previdenziale va verificata in base al modo concreto in cui è esercitata l’attività, all’eventuale altra professione e alla presenza di una Cassa o di altra copertura obbligatoria.

Il forfettario evita la fattura elettronica?

No. Non esiste più un esonero generale dalla fatturazione elettronica per i contribuenti forfettari.

Con lavoro dipendente posso restare nel forfettario?

Dipende dai redditi di lavoro dipendente o assimilati e dalle altre cause ostative. Per il 2026 il limite specifico è 35.000 euro, con le eccezioni previste dalla legge.

In sintesi

Per l’amministratore di condominio il regime forfettario richiede un controllo coordinato di ATECO 68.32.01, coefficiente 86%, soglie 85.000/100.000 euro, costi del personale, lavoro dipendente, previdenza e aliquota 5% o 15%. La parte più delicata è non usare automatismi: il regime fiscale e la gestione previdenziale sono due verifiche distinte.