Un amministratore di condominio che esercita l’attività professionalmente può valutare il regime forfettario se possiede i requisiti previsti dalla legge. L’inquadramento richiede però di distinguere l’attività professionale di gestione per conto terzi dagli incarichi occasionali e dalle eventuali altre professioni svolte contemporaneamente.
Nel 2026 il regime forfettario resta disciplinato dall’articolo 1, commi 54-89, della legge 190/2014. La soglia ordinaria di ricavi o compensi è 85.000 euro; se nell’anno i ricavi o compensi superano 100.000 euro, la fuoriuscita dal regime opera nello stesso anno secondo le regole previste dalla legge. Prima di scegliere il regime vanno comunque verificate tutte le cause di esclusione applicabili al caso concreto.
Partita IVA dell’amministratore di condominio
Quando l’attività è abituale e professionale occorre una posizione fiscale coerente con i servizi svolti. Nella guida dedicata trovi i passaggi per la Partita IVA da amministratore di condominio.
Codice ATECO 2025
Nella classificazione ATECO 2025 il codice da verificare per la gestione di beni immobili per conto terzi è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. È il riferimento da confrontare con le concrete mansioni dell’amministratore e con eventuali altre attività professionali.
Approfondisci nella pagina sul codice ATECO per amministratore di condominio.
Come si calcolano le tasse
Il reddito forfettario non si ottiene sottraendo le spese reali. Si parte dai ricavi o compensi incassati e si applica il coefficiente di redditività previsto per l’attività. Dal reddito così determinato si deducono i contributi previdenziali obbligatori versati e sul risultato si applica l’imposta sostitutiva del 15%, oppure del 5% quando ricorrono tutti i requisiti previsti per una nuova attività.
Per le attività immobiliari del gruppo 68 il coefficiente di redditività del forfettario è normalmente l’86%. Il dato va comunque verificato sulla posizione concreta e sul codice utilizzato in dichiarazione.
Abbiamo separato i numeri nella guida sul calcolo tasse per amministratori di condominio.
Previdenza
L’amministratore che non è tenuto a una Cassa professionale per altra attività deve verificare l’inquadramento previdenziale, frequentemente in Gestione Separata INPS per l’attività professionale autonoma. Nel 2026 l’aliquota per i professionisti senza altra tutela obbligatoria è 26,07%; per pensionati o soggetti già assicurati presso altra forma obbligatoria l’INPS indica il 24%.
Adempimenti del condominio e attività personale
La fiscalità personale dell’amministratore non va confusa con gli adempimenti del condominio amministrato. Per la gestione operativa possono essere utili anche gli approfondimenti su contabilità dell’amministratore di condominio e registri contabili.
In sintesi
Per impostare correttamente il forfettario servono quattro verifiche coordinate: natura abituale dell’attività, codice ATECO, previdenza e requisiti del regime. Solo dopo è possibile stimare in modo attendibile imposte e contributi.
Come valutare la convenienza nella pratica
La convenienza del regime forfettario per Amministratori condominio non si misura guardando soltanto all’aliquota dell’imposta. Prima bisogna stimare i ricavi realistici dell’anno, individuare il corretto coefficiente di redditività e capire quale previdenza si applica alla posizione concreta. A parità di fatturato, infatti, due contribuenti possono sostenere un carico complessivo differente quando cambiano gestione previdenziale, contributi obbligatori o condizioni personali.
È utile anche confrontare il reddito determinato forfettariamente con i costi che l’attività sostiene davvero. Nel forfettario le spese ordinarie non vengono dedotte analiticamente: per chi ha costi elevati, attrezzature importanti, collaboratori o investimenti ricorrenti la convenienza va quindi verificata con numeri concreti e non data per scontata.
Documenti e informazioni da raccogliere
- stima dei ricavi o compensi dell’anno;
- descrizione precisa dei servizi o prodotti offerti;
- eventuali altri redditi o rapporti di lavoro;
- posizione previdenziale già esistente;
- costi principali e investimenti previsti.
Verifica normativa 2026
Per il 2026 il limite ordinario del regime forfettario resta pari a 85.000 euro di ricavi o compensi dell’anno precedente; oltre 100.000 euro di ricavi o compensi percepiti il regime cessa invece nello stesso anno, con applicazione dell’IVA a partire dall’operazione che determina il superamento. La causa ostativa collegata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati opera, per il 2026, oltre 35.000 euro, salvo il caso previsto dalla legge in cui il rapporto di lavoro sia cessato.
ATECO 2025 e coefficienti: nel 2026 si utilizza la classificazione ATECO 2025, ma fino all’approvazione dei nuovi coefficienti costruiti sulla nuova classificazione il D.Lgs. 81/2025 dispone di continuare a usare i coefficienti dell’Allegato 4 alla legge 190/2014, individuandoli tramite il codice ATECO 2007 corrispondente all’attività. Il coefficiente indicato in questa guida va letto secondo questa regola di raccordo.
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