Il calcolo delle tasse sugli affitti brevi nel 2026 cambia completamente a seconda che l’attività resti nel perimetro della locazione privata oppure venga esercitata in forma imprenditoriale con Partita IVA. Nel primo caso possono rilevare la cedolare secca del 21% o del 26%; nel secondo, quando è applicabile il regime forfettario, il reddito viene determinato con il coefficiente previsto per l’attività.
Dal 2026 la distinzione è ancora più netta: se gli appartamenti destinati alle locazioni brevi sono più di due, l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale. Prima di usare qualsiasi formula bisogna quindi stabilire se si sta calcolando la tassazione di una locazione privata oppure quella di un’impresa.
Prima del calcolo: privato o impresa?
| Situazione | Calcolo da considerare |
|---|---|
| 1 appartamento, gestione privata | Reddito da locazione e, se scelta/applicabile, cedolare 21% |
| 2 appartamenti, gestione privata | 21% su un immobile scelto e 26% sull’altra unità assoggettata a cedolare |
| 3 o più appartamenti | Presunzione di attività imprenditoriale: verificare Partita IVA e regime fiscale |
| Attività ricettiva organizzata | Regime d’impresa da verificare anche in base ai servizi concretamente resi |
La nuova soglia è stata introdotta dalla Legge 199/2025. Per capire quando si passa alla Partita IVA consulta la guida su affitti brevi e Partita IVA nel 2026.
Esempio di cedolare al 21% su un appartamento
Supponiamo che una persona fisica incassi 20.000 euro da una locazione breve che resta fuori dall’esercizio d’impresa e scelga la cedolare secca al 21% per quell’unità. Il calcolo puramente aritmetico dell’imposta è:
20.000 € × 21% = 4.200 €
Questo esempio serve soltanto a mostrare l’aliquota. La dichiarazione concreta deve tenere conto di contratti, somme fiscalmente rilevanti, eventuali ritenute operate dagli intermediari e degli altri elementi della posizione.
Esempio con due appartamenti e aliquota del 26%
Se il contribuente ha due unità che restano ammesse al perimetro privato, può individuare quella su cui applicare il 21%; sull’altra, se assoggettata a cedolare nell’ambito della disciplina delle locazioni brevi, l’aliquota è del 26%.
Con 15.000 euro di canoni sulla prima unità e 12.000 euro sulla seconda, il solo confronto aritmetico è:
- 15.000 € × 21% = 3.150 €;
- 12.000 € × 26% = 3.120 €;
- totale delle due imposte nell’esempio = 6.270 €.
Ritenuta del 21% della piattaforma: non confonderla con il calcolo finale
Quando una piattaforma o un intermediario interviene nel pagamento può applicare una ritenuta del 21%. Nel calcolo annuale bisogna riconciliare l’importo lordo della prenotazione, la commissione trattenuta, la ritenuta e il netto accreditato. Il semplice importo ricevuto sul conto non è sufficiente per ricostruire correttamente la posizione fiscale.
Calcolo in regime forfettario con ATECO 55.20.42
Quando l’attività è esercitata come impresa, è correttamente classificata nella divisione 55 e possiede tutti i requisiti per il forfettario, il coefficiente di redditività è del 40%. Per l’attività di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze il riferimento ATECO 2025 da verificare è 55.20.42.
La classificazione ufficiale può essere controllata nei documenti ATECO dell’ISTAT e nella guida sul codice ATECO per affitti brevi.
Formula del forfettario
La sequenza di calcolo è:
- ricavi × 40% = reddito forfettario iniziale;
- dal reddito si sottraggono i contributi previdenziali obbligatori deducibili effettivamente versati, quando spettano secondo la posizione concreta;
- sul reddito imponibile risultante si applica l’imposta sostitutiva del 15% oppure del 5% se ricorrono tutte le condizioni previste per la nuova attività.
Proprio perché la previdenza non è identica per ogni modello di ospitalità, gli esempi successivi mostrano prima l’imposta sostitutiva teorica prima della deduzione dei contributi. Non rappresentano quindi il carico complessivo definitivo.
Esempio forfettario con 30.000 euro di ricavi
| Passaggio | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Reddito forfettario iniziale | 30.000 × 40% | 12.000 € |
| Imposta teorica al 15% prima dei contributi | 12.000 × 15% | 1.800 € |
| Imposta teorica al 5% prima dei contributi | 12.000 × 5% | 600 € |
Se vengono versati contributi previdenziali deducibili, la base su cui calcolare l’imposta può ridursi. L’INPS va però definito prima sulla posizione effettiva: non inseriamo un importo contributivo standard perché sarebbe fuorviante.
Esempio forfettario con 50.000 euro di ricavi
| Passaggio | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Reddito forfettario iniziale | 50.000 × 40% | 20.000 € |
| Imposta teorica al 15% prima dei contributi | 20.000 × 15% | 3.000 € |
| Imposta teorica al 5% prima dei contributi | 20.000 × 5% | 1.000 € |
Esempio forfettario con 80.000 euro di ricavi
| Passaggio | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Reddito forfettario iniziale | 80.000 × 40% | 32.000 € |
| Imposta teorica al 15% prima dei contributi | 32.000 × 15% | 4.800 € |
| Imposta teorica al 5% prima dei contributi | 32.000 × 5% | 1.600 € |
Perché non inseriamo un INPS fisso negli esempi
La vecchia versione di questa pagina indicava automaticamente la Gestione Commercianti e sosteneva che per gli affitti brevi non fosse dovuta contribuzione fissa. Una simile regola generale non è corretta. L’inquadramento previdenziale dipende dalla forma concreta dell’attività ricettiva, dai servizi, dall’organizzazione e dalle iscrizioni effettive.
Prima di trasformare gli esempi fiscali in un “netto in tasca” bisogna quindi determinare la posizione previdenziale reale e solo dopo sottrarre i contributi dovuti e calcolare la deduzione fiscale prevista.
Limiti del forfettario da verificare nel 2026
Il limite ordinario di ricavi dell’anno precedente è 85.000 euro. Se nell’anno vengono superati 100.000 euro di ricavi, il regime cessa nello stesso anno secondo le regole previste. Il 5% non è automatico: richiede tutte le condizioni previste per l’aliquota agevolata delle nuove attività.
Per requisiti e cause ostative consulta la guida sul regime forfettario per affitti brevi 2026. Il riferimento generale resta la Legge 190/2014 e successive modifiche.
Commissioni, pulizie e utenze nel forfettario
Commissioni Airbnb o Booking, pulizie, manutenzioni, utenze e gli altri normali costi dell’attività non vengono sottratti uno per uno nel calcolo del reddito forfettario. Il coefficiente del 40% incorpora una quota forfettaria di costi. Se le spese reali sono molto elevate, questo aspetto deve entrare nella valutazione di convenienza del regime.
Lordo della prenotazione e netto accreditato
Per calcolare correttamente le tasse non bisogna partire automaticamente dal bonifico ricevuto dalla piattaforma. Occorre ricostruire gli importi fiscalmente rilevanti distinguendo lordo, commissioni, rimborsi, ritenute e netto. Questo vale sia per la dichiarazione della locazione privata sia per la contabilità dell’attività con Partita IVA, pur con regole differenti.
Cedolare o forfettario: esempio perché le aliquote non sono confrontabili da sole
Dire che il 15% del forfettario è sempre più conveniente del 21% della cedolare è sbagliato. Nel forfettario l’imposta si applica al reddito determinato con coefficiente 40% e si devono considerare anche previdenza e obblighi d’impresa; nella locazione privata cambia invece la natura del reddito e non c’è lo stesso impianto contributivo e amministrativo.
Inoltre la scelta non dipende soltanto dalla convenienza: quando la legge presume l’attività imprenditoriale, non si può restare nel perimetro privato soltanto perché l’aliquota appare più favorevole.
Documenti necessari per un calcolo reale
- numero degli immobili e periodi di locazione breve;
- rendiconti annuali di Airbnb, Booking e altre piattaforme;
- corrispettivi lordi delle prenotazioni;
- commissioni, rimborsi e ritenute;
- eventuali certificazioni fiscali ricevute;
- regime fiscale applicato a ciascun immobile;
- posizione IVA e ATECO se l’attività è imprenditoriale;
- contributi previdenziali effettivamente dovuti e versati.
Per la gestione complessiva puoi consultare anche la guida sul commercialista per affitti brevi.
Domande frequenti
Quanto pago su 30.000 euro in forfettario?
Con coefficiente 40% il reddito iniziale è 12.000 euro. Prima dell’effetto dei contributi, l’imposta teorica è 1.800 euro al 15% oppure 600 euro al 5%, se l’aliquota agevolata è effettivamente applicabile.
Gli affitti brevi pagano sempre INPS Commercianti?
No. Non esiste una regola unica da applicare a qualsiasi forma di affitto breve o ospitalità. La previdenza deve essere individuata sulla base dell’attività concreta.
Le commissioni delle piattaforme riducono il reddito forfettario?
Non vengono dedotte analiticamente come costo ordinario: il reddito è determinato applicando il coefficiente di redditività ai ricavi correttamente individuati.
Con tre appartamenti posso continuare a calcolare la cedolare come privato?
Dal 2026, con più di due appartamenti destinati alle locazioni brevi, opera la presunzione di attività esercitata in forma imprenditoriale. La posizione va quindi inquadrata come tale e non trattata automaticamente come semplice locazione privata.
In sintesi
Il calcolo delle tasse sugli affitti brevi nel 2026 parte dalla qualificazione dell’attività. Nel perimetro privato possono rilevare cedolare 21% e 26%; nell’impresa in forfettario correttamente classificata nella divisione 55 il coefficiente è 40%, ma i contributi devono essere determinati sul caso concreto. Separare questi due scenari evita di produrre simulazioni apparentemente precise ma fiscalmente sbagliate.
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