Il regime forfettario per affitti brevi nel 2026 riguarda soltanto l’attività esercitata con Partita IVA: non va confuso con la cedolare secca applicabile alle locazioni brevi che restano fuori dall’esercizio d’impresa. La prima verifica, quindi, è capire in quale dei due perimetri ricade concretamente l’attività.
Dal 2026 questo passaggio è ancora più importante perché la presunzione di imprenditorialità scatta quando vengono destinati alle locazioni brevi più di due appartamenti nel periodo d’imposta. Uno o due immobili possono ancora rientrare nel perimetro privato quando mancano ulteriori elementi d’impresa; dalla terza unità il quadro cambia e va valutato l’inquadramento con Partita IVA.
Affitti brevi: cedolare secca o regime forfettario?
| Situazione | Regime da verificare | Elemento fiscale principale |
|---|---|---|
| Locazione breve privata di 1 immobile | Fuori dall’impresa, se mancano elementi imprenditoriali | Cedolare secca 21% se scelta e applicabile |
| Locazione breve privata di 2 immobili | Può restare fuori dall’impresa, previa verifica concreta | 21% su un immobile scelto, 26% sull’altro se assoggettato a cedolare |
| 3 o più appartamenti destinati alle locazioni brevi | Presunzione di attività imprenditoriale | Partita IVA e regime d’impresa da verificare |
| Attività ricettiva organizzata | Impresa anche quando il numero degli immobili non basta da solo a descrivere il caso | Regime fiscale, ATECO e previdenza dell’attività concreta |
La soglia 2026 deriva dalla modifica introdotta dalla Legge 199/2025. Per il passaggio operativo dalla gestione privata all’attività d’impresa puoi partire dalla guida su quando aprire la Partita IVA per affitti brevi.
Quando il forfettario può essere applicato agli affitti brevi
Il forfettario può essere valutato quando l’attività è effettivamente esercitata con Partita IVA e rispetta i requisiti previsti dalla legge. Non basta quindi superare la soglia degli immobili: bisogna aprire e inquadrare correttamente l’attività, individuare l’ATECO, verificare eventuali adempimenti camerali e amministrativi e controllare tutte le cause di esclusione dal regime.
Il limite ordinario è di 85.000 euro di ricavi dell’anno precedente. Se nell’anno i ricavi percepiti superano 100.000 euro, il regime cessa nello stesso anno secondo le regole previste. L’imposta sostitutiva è normalmente del 15%; il 5% per i primi cinque anni è possibile soltanto quando la nuova attività rispetta tutte le condizioni richieste.
ATECO 55.20.42 e coefficiente di redditività del 40%
Per l’attività imprenditoriale di alloggio in camere, case e appartamenti per soggiorni brevi, il riferimento ATECO 2025 da verificare è 55.20.42. Per le attività correttamente ricondotte alla divisione 55, nel regime forfettario il coefficiente di redditività applicabile è del 40%.
Il codice non deve però essere assegnato in automatico a chiunque operi nel settore. Un proprietario che offre direttamente alloggio, un sublocatore e un property manager che presta servizi per conto di terzi possono avere attività fiscalmente differenti. La descrizione ufficiale può essere verificata nei documenti ATECO dell’ISTAT e nella guida sul codice ATECO degli affitti brevi.
Come si calcola il reddito imponibile con coefficiente 40%
Nel forfettario non si sottraggono analiticamente commissioni delle piattaforme, utenze, pulizie, manutenzioni e gli altri costi ordinari. Il reddito viene determinato applicando il coefficiente del 40% ai ricavi dell’attività. I contributi previdenziali obbligatori versati e deducibili vengono poi sottratti secondo le regole del regime prima di calcolare l’imposta sostitutiva.
| Ricavi | Coefficiente | Reddito forfettario iniziale |
|---|---|---|
| 30.000 € | 40% | 12.000 € |
| 50.000 € | 40% | 20.000 € |
| 80.000 € | 40% | 32.000 € |
Questi importi non sono il totale definitivo di tasse e contributi: servono solo a mostrare la base di partenza. Per una simulazione completa è disponibile la guida sul calcolo tasse per affitti brevi, che va utilizzata con l’inquadramento previdenziale corretto.
Imposta sostitutiva al 15% e al 5%
Sul reddito determinato secondo le regole del forfettario si applica normalmente l’imposta sostitutiva del 15%. L’aliquota del 5% è riservata alle nuove attività che soddisfano le specifiche condizioni di legge e non può essere applicata soltanto perché la Partita IVA è stata aperta nel 2026.
Il riferimento normativo generale del regime è la Legge 190/2014 e successive modifiche.
Il costo reale delle commissioni non si deduce analiticamente
Un punto importante per chi usa Airbnb, Booking o altre piattaforme è la differenza tra ricavo lordo e accredito netto. Nel forfettario le commissioni trattenute dalla piattaforma non diventano un costo deducibile separatamente: il reddito viene comunque determinato attraverso il coefficiente.
Per questo la convenienza del regime non va valutata soltanto sull’aliquota sostitutiva. Se costi di gestione, commissioni, pulizie, manutenzioni e utenze sono molto elevati rispetto ai ricavi, il confronto con un regime che consente la deduzione analitica dei costi può diventare rilevante.
INPS e affitti brevi in forma d’impresa
Il regime forfettario disciplina le imposte, non decide automaticamente la gestione previdenziale. Per gli affitti brevi l’INPS deve essere verificato sulla base dell’attività ricettiva concretamente esercitata, della forma d’impresa, dei servizi offerti e degli eventuali adempimenti camerali.
Non è quindi corretto assegnare in modo generalizzato Gestione Separata o Gestione Commercianti, né estendere eccezioni previste per specifiche attività ricettive a tutti i casi. Il costo contributivo va determinato prima di confrontare seriamente forfettario e altri regimi.
Cedolare e forfettario non si confrontano solo sulle aliquote
Confrontare semplicemente il 21% o il 26% della cedolare con il 15% o il 5% del forfettario porta a conclusioni sbagliate. Nel perimetro privato cambia la natura del reddito; nell’attività d’impresa il reddito forfettario deriva dal coefficiente del 40%, possono esserci contributi previdenziali e adempimenti amministrativi ulteriori.
La scelta non è quindi sempre libera: prima viene la qualificazione giuridica e fiscale dell’attività, poi si valuta quale regime sia applicabile e conveniente.
CIN, Alloggiati Web e adempimenti restano separati dal forfettario
Applicare il forfettario non sostituisce gli obblighi legati all’ospitalità. CIN, comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web, imposta di soggiorno e regole regionali o comunali devono essere verificati separatamente. Anche chi resta nel perimetro privato può essere soggetto a obblighi che non dipendono dalla Partita IVA.
Proprietario e property manager: perché il regime può cambiare
Il proprietario che mette a disposizione il proprio alloggio produce un rapporto diverso dal property manager che organizza prenotazioni, check-in o altri servizi per conto dei proprietari. Il secondo non deve usare automaticamente il codice 55.20.42 né il coefficiente del 40% se la sua attività effettiva è un servizio di gestione distinto dall’alloggio.
Quando il forfettario può essere poco conveniente
- costi effettivi molto superiori alla quota implicita nel coefficiente;
- commissioni elevate delle piattaforme;
- spese importanti di pulizia, manutenzione e utenze;
- investimenti o lavori rilevanti sugli immobili;
- necessità di recuperare IVA sugli acquisti, quando il quadro dell’attività lo rende rilevante;
- previdenza che incide in modo significativo sul risultato netto.
Errori da evitare nel 2026
- usare ancora la vecchia soglia di quattro appartamenti;
- confondere cedolare secca e regime forfettario;
- applicare il coefficiente 40% prima di aver verificato ATECO e attività reale;
- calcolare il reddito sul netto accreditato dalla piattaforma senza ricostruire i ricavi corretti;
- considerare il 5% automatico per una nuova Partita IVA;
- stimare l’INPS con una regola unica valida per ogni forma di ospitalità;
- attribuire lo stesso inquadramento al proprietario e al property manager.
Domande frequenti
Con due appartamenti posso usare il forfettario?
Il numero di due appartamenti non obbliga da solo a usare il forfettario. Se la gestione resta privata e non presenta elementi d’impresa, si rimane nel diverso perimetro fiscale delle locazioni. Se invece l’attività è imprenditoriale, va valutata la Partita IVA e, se ne ricorrono i requisiti, il forfettario.
Dal terzo appartamento il forfettario è automatico?
No. Dal terzo appartamento opera la presunzione di imprenditorialità, ma il forfettario è soltanto uno dei regimi possibili e richiede il rispetto dei suoi requisiti.
Qual è il coefficiente per ATECO 55.20.42?
Per l’attività correttamente ricondotta alla divisione 55 il coefficiente di redditività del regime forfettario è del 40%.
Le commissioni Airbnb si deducono nel forfettario?
Non come costo analitico separato. Il reddito fiscale viene determinato tramite il coefficiente di redditività applicato ai ricavi correttamente individuati.
In sintesi
Nel 2026 il regime forfettario per affitti brevi va valutato soltanto dopo aver stabilito che l’attività è esercitata con Partita IVA. La nuova soglia di due appartamenti separa più nettamente il perimetro privato dalla presunzione d’impresa; quando l’attività è correttamente classificata in 55.20.42, il coefficiente è del 40%. Previdenza, costi reali, piattaforme e adempimenti dell’ospitalità completano il confronto prima di scegliere il regime.
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Caterina
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