Gestire affitti brevi può significare attività molto diverse: dalla locazione occasionale di un immobile proprio a un’attività organizzata e svolta in forma imprenditoriale. Il regime forfettario entra in gioco soltanto quando l’attività viene esercitata con Partita IVA e possiede i requisiti per essere trattata come impresa o lavoro autonomo. Per questo il primo passo non è scegliere l’aliquota, ma qualificare correttamente ciò che fai.
Nel 2026 il regime forfettario resta disciplinato dall’articolo 1, commi 54-89, della legge 190/2014. La soglia ordinaria di ricavi o compensi è 85.000 euro; se nell’anno i ricavi o compensi superano 100.000 euro, la fuoriuscita dal regime opera nello stesso anno secondo le regole previste dalla legge. Prima di scegliere il regime vanno comunque verificate tutte le cause di esclusione applicabili al caso concreto.
Quando gli affitti brevi possono rientrare nel forfettario
Se l’attività è svolta con organizzazione, continuità e caratteristiche imprenditoriali, occorre valutare l’apertura della Partita IVA e il corretto inquadramento fiscale e previdenziale. Diverso è il caso della semplice locazione privata, che segue regole proprie e non va trasformata automaticamente in attività forfettaria.
Per il percorso operativo puoi partire dalla guida su come aprire la Partita IVA per affitti brevi.
Codice ATECO 2025: attenzione al tipo di servizio
Dal 2025 è in vigore la nuova classificazione ATECO. Per attività di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze il riferimento da verificare è 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. Non va però usato in modo automatico per ogni locazione breve: il codice deve descrivere l’attività effettivamente svolta. Abbiamo dedicato una pagina specifica al codice ATECO per affitti brevi.
Come si calcola il reddito in regime forfettario
Il reddito forfettario non si ottiene sottraendo le spese reali. Si parte dai ricavi o compensi incassati e si applica il coefficiente di redditività previsto per l’attività. Dal reddito così determinato si deducono i contributi previdenziali obbligatori versati e sul risultato si applica l’imposta sostitutiva del 15%, oppure del 5% quando ricorrono tutti i requisiti previsti per una nuova attività.
Per le attività ricettive e di alloggio il coefficiente va verificato in base al codice concretamente adottato. È quindi sbagliato partire dal solo nome commerciale “affitti brevi” e applicare un coefficiente senza prima controllare l’inquadramento ATECO.
Per esempi e passaggi di calcolo consulta calcolo tasse per affitti brevi.
Contributi previdenziali
L’inquadramento INPS dipende dalla natura concreta dell’attività e dall’organizzazione con cui viene svolta. Prima di fare previsioni di costo bisogna quindi verificare se si tratta di impresa, attività ricettiva con specifiche caratteristiche o altra fattispecie. Imposte e contributi non vanno stimati separatamente dall’inquadramento.
Il percorso corretto
- stabilire se l’attività è privata oppure imprenditoriale;
- verificare se è necessaria la Partita IVA;
- scegliere il codice ATECO che descrive l’attività realmente svolta;
- controllare i requisiti del regime forfettario;
- determinare previdenza, reddito imponibile e imposta sostitutiva;
- valutare la gestione fiscale con la guida sul commercialista per affitti brevi.
In sintesi
Il regime forfettario può essere una soluzione semplice per chi svolge professionalmente un’attività legata agli affitti brevi, ma non esiste un automatismo. La distinzione fra locazione privata e attività imprenditoriale, il codice ATECO e la previdenza sono i tre elementi da chiarire prima di calcolare le tasse.
Verifica normativa 2026
Per il 2026 il limite ordinario del regime forfettario resta pari a 85.000 euro di ricavi o compensi dell’anno precedente; oltre 100.000 euro di ricavi o compensi percepiti il regime cessa invece nello stesso anno, con applicazione dell’IVA a partire dall’operazione che determina il superamento. La causa ostativa collegata ai redditi di lavoro dipendente e assimilati opera, per il 2026, oltre 35.000 euro, salvo il caso previsto dalla legge in cui il rapporto di lavoro sia cessato.
ATECO 2025 e coefficienti: nel 2026 si utilizza la classificazione ATECO 2025, ma fino all’approvazione dei nuovi coefficienti costruiti sulla nuova classificazione il D.Lgs. 81/2025 dispone di continuare a usare i coefficienti dell’Allegato 4 alla legge 190/2014, individuandoli tramite il codice ATECO 2007 corrispondente all’attività. Il coefficiente indicato in questa guida va letto secondo questa regola di raccordo.
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