Il codice ATECO per affitti brevi nel 2026 è 55.20.42 quando l’attività concretamente esercitata consiste in servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze in forma d’impresa. Non va invece attribuito automaticamente a ogni proprietario che concede un immobile in locazione per pochi giorni.
La scelta dipende prima di tutto dalla natura dell’attività: una locazione breve gestita da una persona fisica fuori dall’impresa non ha bisogno di un codice ATECO soltanto perché viene pubblicizzata su Airbnb o Booking; un’attività ricettiva imprenditoriale, invece, deve essere classificata in base ai servizi effettivamente offerti.
ATECO 55.20.42: cosa identifica
Nella classificazione ATECO 2025 il codice 55.20.42 identifica i servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze. È quindi il riferimento da verificare quando il soggetto esercita realmente un’attività di ospitalità riconducibile a questa descrizione.
La fonte da utilizzare per il controllo è la documentazione ufficiale ATECO dell’ISTAT, comprese descrizioni, note e tavole di corrispondenza. Non è prudente copiare codici da guide antecedenti ad ATECO 2025.
Locazione breve privata: quando non serve un codice ATECO
Se una persona fisica concede uno o due appartamenti in locazione breve e l’attività resta fuori dall’esercizio d’impresa, non si deve aprire una Partita IVA soltanto per ottenere un codice ATECO. In questo caso si resta nel diverso perimetro fiscale della locazione privata, con le regole applicabili ai relativi redditi e, quando ricorrono le condizioni, alla cedolare secca.
Dal 2026 la legge presume invece l’esercizio in forma imprenditoriale quando gli appartamenti destinati alle locazioni brevi sono più di due. La modifica è contenuta nella Legge 199/2025. La soglia non significa però che con uno o due immobili l’impresa sia sempre esclusa: organizzazione e servizi concreti restano rilevanti.
Tabella: quando verificare 55.20.42
| Attività concreta | ATECO 55.20.42 | Verifica principale |
|---|---|---|
| Locazione breve privata fuori dall’impresa | No, non si apre un ATECO solo per la locazione privata | Natura locativa e assenza di organizzazione imprenditoriale |
| Alloggio in case o appartamenti esercitato come impresa | Sì, è il riferimento da verificare | Coerenza con la descrizione ISTAT e con i servizi resi |
| Gestione di prenotazioni per conto di proprietari | Non automaticamente | Il codice deve descrivere il servizio di gestione realmente fatturato |
| Attività con più servizi o più modelli di ricavo | Da verificare | Attività principale ed eventuali attività secondarie |
Dal terzo appartamento: cosa cambia per l’ATECO
La presunzione di imprenditorialità dalla terza unità rende necessario passare dalla logica della semplice locazione privata a quella dell’attività d’impresa. Questo non significa che il codice 55.20.42 debba essere inserito senza ulteriori verifiche: bisogna comunque controllare che l’attività concreta sia effettivamente un servizio di alloggio riconducibile alla divisione 55.
Il percorso completo è spiegato nella guida su Partita IVA e affitti brevi nel 2026.
55.20.42 e regime forfettario: coefficiente 40%
Quando l’attività è correttamente classificata nella divisione 55 e possiede i requisiti del regime forfettario, il coefficiente di redditività è del 40%. Il codice ATECO e il coefficiente sono però due verifiche distinte: prima si classifica l’attività reale, poi si applicano le regole fiscali corrispondenti.
Con 30.000 euro di ricavi, per esempio, il coefficiente 40% porta a un reddito forfettario iniziale di 12.000 euro, prima della deduzione dei contributi previdenziali deducibili e dell’imposta sostitutiva. Per requisiti, limiti e convenienza puoi consultare la guida sul regime forfettario per affitti brevi.
Property manager: perché 55.20.42 può essere sbagliato
Un property manager che gestisce annunci, prenotazioni, comunicazioni con gli ospiti, check-in o altri servizi per conto dei proprietari non esercita necessariamente in proprio il servizio di alloggio. Se il suo ricavo è un compenso di gestione, il codice deve rappresentare quel servizio e non va scelto 55.20.42 soltanto perché gli immobili gestiti vengono affittati per periodi brevi.
La differenza è sostanziale perché può incidere non solo sulla classificazione, ma anche sul coefficiente del forfettario, sugli adempimenti amministrativi e sull’inquadramento previdenziale.
Proprietario e sublocatore: verificare chi eroga l’alloggio
Anche tra proprietario e sublocatore bisogna ricostruire il rapporto effettivo. La titolarità dell’immobile non determina da sola l’ATECO: ciò che conta è quale attività economica viene esercitata, con quali diritti sull’immobile e con quali servizi verso l’ospite.
ATECO e previdenza non sono la stessa verifica
Il codice ATECO classifica l’attività economica, ma non stabilisce automaticamente quale gestione INPS si applichi. Per le attività di ospitalità bisogna valutare separatamente forma d’impresa, iscrizioni camerali, organizzazione e caratteristiche dei servizi. Non esiste una regola previdenziale unica da dedurre semplicemente dal codice 55.20.42.
ATECO e CIN: obblighi differenti
Il CIN identifica l’immobile o la struttura ai fini della disciplina nazionale delle locazioni turistiche e brevi; il codice ATECO classifica invece l’attività economica del soggetto. Sono quindi due adempimenti diversi. L’eventuale obbligo di CIN va verificato anche quando la locazione resta fuori dall’esercizio d’impresa attraverso la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo.
Più attività: quando possono servire codici secondari
Se oltre all’alloggio vengono svolte attività autonome e realmente distinte, può essere necessario indicare un’attività principale e una o più attività secondarie. Questa scelta deve riflettere il modello di ricavo effettivo e non serve a “coprire” genericamente ogni servizio possibile.
La presenza di più codici può avere conseguenze anche nel forfettario quando alle diverse attività corrispondono coefficienti differenti. Per questo la classificazione va definita prima di calcolare tasse e contributi.
Cosa controllare prima di utilizzare 55.20.42
- numero di appartamenti destinati agli affitti brevi;
- locazione privata oppure attività esercitata come impresa;
- servizi effettivamente forniti agli ospiti;
- ruolo del soggetto: proprietario, sublocatore o gestore per conto di terzi;
- descrizione e note ufficiali ATECO 2025;
- eventuali attività secondarie;
- adempimenti camerali e amministrativi;
- regime fiscale e previdenza da verificare separatamente.
Errori da evitare
- assegnare 55.20.42 a qualsiasi locazione di pochi giorni;
- aprire Partita IVA solo perché si utilizza una piattaforma online;
- ignorare la nuova presunzione d’impresa dalla terza unità;
- usare automaticamente 55.20.42 per il property manager;
- confondere codice ATECO, CIN e gestione INPS;
- calcolare il coefficiente forfettario prima di avere classificato correttamente l’attività;
- copiare vecchi codici ATECO senza verifica ISTAT.
Il 55.20.42 copre una gamma ampia di alloggi brevi imprenditoriali: camere, case e appartamenti per vacanze, affittacamere e altre formule ricettive non alberghiere quando l’attività viene esercitata in forma d’impresa. La corretta classificazione dipende quindi dalla tipologia autorizzata e non soltanto dalla durata del soggiorno.
Per chi gestisce più unità è utile separare ricavi, commissioni delle piattaforme, costi di pulizia, utenze e manutenzione per singolo immobile. Questo consente di capire quali appartamenti producono davvero margine e se il regime fiscale scelto resta conveniente.
Il property manager che gestisce immobili altrui può avere un’attività diversa dal proprietario che offre direttamente l’alloggio. Se il compenso deriva dalla gestione o intermediazione per conto di terzi, va verificato un codice coerente con il servizio prestato e non automaticamente il 55.20.42.
La presenza di servizi aggiuntivi come transfer, noleggio, colazione o esperienze turistiche non cambia automaticamente il codice principale. Se però diventano attività autonome e rilevanti, devono essere valutate separatamente.
Per case e appartamenti vacanza è importante distinguere la semplice locazione dalla vera attività ricettiva organizzata. Servizi, frequenza, numero di unità gestite e modalità operative possono incidere sulla qualificazione imprenditoriale.
La gestione di più immobili richiede una contabilità gestionale per singola unità: ricavi, commissioni, pulizie, manutenzione e periodi di vuoto possono variare molto tra un appartamento e l’altro.
Se il gestore opera per conto di proprietari terzi, il suo ricavo può essere una commissione di gestione e non il corrispettivo dell’alloggio. In quel caso il codice del property manager va valutato separatamente da quello del proprietario che esercita l’attività ricettiva.
Anche la gestione di check-in, pulizie e assistenza ospiti può essere esternalizzata. La presenza di fornitori esterni non cambia il codice dell’attività ricettiva, ma va organizzata contrattualmente e fiscalmente in modo coerente.
Le locazioni brevi e le strutture ricettive non sono sempre la stessa cosa. Il 55.20.42 descrive servizi di alloggio organizzati; la semplice locazione immobiliare priva di servizi va distinta e può seguire regole fiscali e amministrative differenti.
Per chi opera tramite Airbnb, Booking o altre piattaforme è utile verificare anche obblighi di identificazione, ritenute, comunicazioni e dati trasmessi dagli intermediari. La piattaforma usata non determina però il codice ATECO: conta il modello di attività esercitato.
Il 55.20.42 va distinto dal 55.20.41 dei B&B, dal 55.20.51 degli alloggi in aziende agricole e dal 55.20.52 degli alloggi in aziende ittiche, che richiedono una connessione specifica con l’attività primaria.
Domande frequenti
Qual è il codice ATECO degli affitti brevi nel 2026?
Per l’attività imprenditoriale di servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze il riferimento da verificare è 55.20.42. La semplice locazione privata non deve essere trasformata automaticamente in questa attività.
Con un solo appartamento devo aprire ATECO 55.20.42?
No, non soltanto per il numero o la durata delle locazioni. Se la gestione resta privata e fuori dall’impresa non si apre un codice ATECO solo per la locazione breve.
Il property manager usa 55.20.42?
Non automaticamente. Se presta servizi di gestione per conto di proprietari, il codice deve descrivere il servizio che svolge e fattura realmente.
Qual è il coefficiente forfettario di 55.20.42?
Per l’attività correttamente ricondotta alla divisione 55 il coefficiente di redditività è del 40%.
In sintesi
Nel 2026 il codice 55.20.42 è il riferimento da verificare per l’attività imprenditoriale di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze, ma non per qualsiasi locazione breve. La soglia delle due unità, il ruolo del soggetto, i servizi concretamente resi e la distinzione tra ospitalità e property management devono essere chiariti prima della pratica fiscale. Solo dopo ha senso applicare coefficiente, regime e previdenza.
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Caterina
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