Condominio contratti d’appalto

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Sei un amministratore di condominio? In questa nostra serie di articoli a te dedicati cerchiamo di approfondire gli argomenti fiscali più complessi che puoi trovarti di fronte durante lo svolgimento della tua attività.

Oggi in particolare ci occupiamo di condominio e contratti d’appalto e vediamo come  l’amministratore deve operare le ritenute fiscali.
L’amministratore di condominio è chiamato a svolgere molte funzioni di raccordo tra il cittadino condomino ed il fisco. In certi casi, svolge funzioni meramente informative, mentre spesso è chiamato a svolgere funzioni di agente di riscossione. In termini tecnici quando l’amministratore di condominio trattiene delle somme ai fornitori di servizi condominiali per versarli al fisco si dice opera in qualità di sostituto d’imposta.

Se il tema di oggi è di tuo interesse, mettiti comodo e leggi questo articolo e se hai domande, scrivi nei commenti. Buona lettura.

Condominio contratti d’appalto: la normativa

La normativa che ha disciplinato il condominio e contratti d’appalto è l’art. 1, comma 43, L. 27/12/2006, n. 296 la quale ha introdotto l’art. 25-ter, D.P.R. n. 600/1973.
E’ stato disposto l’obbligo, per il condominio di operare una ritenuta del 4% anche sui corrispettivi dovuti in relazione a:

• prestazioni convenute nei contratti di appalto di opere o servizi nell’esercizio di impresa;
• attività commerciali non abituali ex art. 67 comma 1, lett. I,TUIR.

La ritenuta fiscale sui contratti di appalto

L’applicazione della ritenuta fiscale sui contratti di appalto ha creato ovviamente molto malumore soprattutto per i suoi aspetti operativi.
L’Agenzia delle Entrate ha emesso la circolare in data 7 febbraio 2007 la AdE07/02/2007 nr. 7/E, che rappresenta il punto di riferimento principale sull’argomento.

Il primo dubbio operativo che la circolare tratta è il rapporto tra i contratto di appalto ed i contratti d’opera. Secondo l’interpretazione ministeriale l’obbligo della ritenuta è esteso oltre che ai contratti d’appalto alle prestazioni derivanti da contratti d’opera.

La differenza tra un contratto di appalto ed un contratto d’opera non è ben delineata ma possiamo semplificare il quadro giuridico ricordando che il contratto d’opera comporta l’assunzione, nei confronti del committente, di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione dietro corrispettivo di un’opera o servizio senza vincolo di subordinazione e verosimilmente in assenza di organizzazioni complesse e articolate.
Proprio su questo ultimo punto verte la differenza tra contratto d’opera e contratto di appalto.

Dove si applica la ritenuta?

Proseguiamo la nostra analisi sul condominio e contratti d’appalto ed occupiamoci adesso della ritenuta. Dove l’applichiamo? Rientrano nella normativa della ritenuta 4%:

• prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale (murarie) e degli impianti elettrici o idraulici compresi i sistemi di sorveglianza e antenne;
• prestazioni per imbiancature, opere da fabbro;
• prestazioni per l’attività di pulizia, spurgo, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altri parti comuni dell’edificio;
• prestazione per servizi di verifica degli impianti ascensore ed elettrico resi da imprese quali organismo notificato;
• servizi di amministrazione condominiali prestati da un’impresa.

Sempre secondo la circolare 7/E, la ritenuta del 4% non si applica:

• ai corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera. Alcuni esempi sono la somministrazione di energia, acqua, gas, assicurazione, deposito e molti altri;
• alle somme erogate in dipendenza di forniture di beni con posa in opera nel caso in cui la posa assuma funzione accessoria rispetto alla cessione;
• ai corrispettivi corrisposti per prestazioni d’opera riconducibili a lavoro autonomo, anche occasionale che sono assoggettati alla ritenuta d’acconto del 20%;
• ai corrispettivi delle prestazioni rese da persone fisiche in regime fiscale agevolato come ad esempi i contribuenti forfettari. Tale esonero è subordinato all’acquisizione di una apposita dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio.

Un esempio di esenzione dalla ritenuta per i fornitori di beni con posa in opera

Uno dei punti più controversi della normativa sul condominio e contratti d’appalto, riguarda l’applicabilità o meno della ritenuta in caso di prestazioni d’opera con fornitura di beni. La circolare ministeriale nr. 7 ritiene che quest’ultimo non debba essere applicata laddove la posa in opera assume funzione accessoria rispetto alla cessione dei beni.

Riproponiamo l’esempio che è stato fornito dalla Circolare 7/E.

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Sostituzione di una maniglia

Costo complessivo previsto per la sostituzione di una maniglia: 450 €
Costo della maniglia: 350 €
Costo della manodopera: 100 €
Iva (10%): 45 €
Importo da liquidare al fornitore:

Costo della maniglia + Costo della manodopera + Iva: 350 € + 100 € + 45 € = 495 €
N.B.: in questo caso non viene applicata la ritenuta poiché il costo della manodopera (100 €) è inferiore al valore del bene (350 €).

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Come si versa la ritenuta fiscale

La ritenuta deve essere versata tramite il mod. F24, con le medesime scadenze per tutte le altre tipologie di ritenute.
La Risoluzione A.d.E. 05/02/2007, n. 19/E ha precisato i codici tributo:

1. 1019 ritenuta 4% operata all’atto del pagamento da parte del condominio con con percipiente soggetto passivo Irpef ;
2. 1020 ritenuta 4% operata all’atto del pagamento da parte del condominio con percipiente soggetto passivo Ires.

Dal 1° Gennaio 2017 ci sono notevoli agevolazioni per il versamento delle ritenute fiscali operate, per scoprirle leggi l’articolo condominio e ritenuta fiscale.

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