Condominio contratti d’appalto

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Nell’articolo di oggi approfondiamo uno degli argomenti più complessi che un amministratore di condominio si trova ad affrontare durante lo svolgimento della propria attività.
Il tema in questione riguarda il condominio e contratti d’appalto, in modo particolare vedremo come l’amministratore deve operare le ritenute fiscali in presenza di contratto di appalto.

Come sempre se hai bisogno di ulteriori informazioni sull’argomento, scrivi un commento alla fine dell’articolo e ti risponderemo il prima possibile.

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La normativa vigente

La normativa che ha disciplinato l’argomento è l’art. 1, comma 43, L. 27/12/2006, n. 296 la quale ha introdotto l’art. 25-ter, D.P.R. n. 600/1973.
E’ stato disposto l’obbligo, a decorrere dal 01/01/2007, per il condominio di operare una ritenuta del 4% anche sui corrispettivi dovuti in relazione a:

  • prestazioni convenute nei contratti di appalto di opere o servizi nell’esercizio di impresa;
  • attività commerciali non abituali ex art. 67 comma 1, lett. I,TUIR.

La ritenuta fiscale sui contratti di appalto

La norma sull’applicazione della ritenuta fiscali dei contratti di appalto ha creato ovviamente subito molto malumore soprattutto per i suoi dubbi operativi.
Per rimediare al caos dei primo giorni del 2007 l’Ade ha emesso la circolare AdE07/02/2007 nr. 7/E, che rappresenta il punto di riferimento principale sull’argomento.

Il primo dubbio operativo che la circolare tratta è il rapporto tra i contratto di appalto ed i contratti d’opera.
L’obbligo della ritenuta è esteso anche alle prestazioni derivanti da contratti d’opera, infatti la circolare dice:

“nei contratti che comportano l’assunzione, nei confronti del committente, di un’obbligazione avente ad oggetto la realizzazione dietro corrispettivo, di un’opera o servizio, nonché l’assunzione diretta, da parte del prestatore d’opera, del rischio connesso con l’attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.”

Dove si applica la ritenuta?

Rientrano pertanto nella normativa della ritenuta 4%:

  • prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale (murarie) e degli impianti elettrici o idraulici compresi i sistemi di sorveglianza e antenne;
  • prestazioni per imbiancature, opere da fabbro;
  • prestazioni per l’attività di pulizia, spurgo, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altri parti comuni dell’edificio;
  • prestazione per servizi di verifica degli impianti ascensore ed elettrico resi da imprese quali organismo notificato;
  • servizi di amministrazione condominiali prestati da un’impresa.

Sempre secondo la C.M. 07/02/2007,n. 7/E, la ritenuta del 4% non si applica:

  • ai corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera. Alcuni esempi sono la somministrazione di energia, acqua, gas, assicurazione, deposito e molti altri;
  • alle somme erogate in dipendenza di forniture di beni con posa in opera nel caso in cui la posa assuma funzione accessoria rispetto alla cessione. (in tal senso anche C.M. 29/12/2006, n. 37/E);
  • ai corrispettivi corrisposti per prestazioni d’opera riconducibili a lavoro autonomo, anche occasionale che sono ssoggettati alla ritenuta d’acconto del 20%;
  • ai corrispettivi delle prestazioni rese da persone fisiche in regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali. Tale esonero è subordinato all’acquisizione di una apposita dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio.
    Tramite questa gli interessati attestano di essere in un regime agevolato e che pertanto il loro reddito è soggetto ad imposta sostitutiva.

Un esempio di esenzione dalla ritenuta per i fornitori di beni con posa in opera

Il punto che suscita più difficoltà operativa è la distinzione che effettua la circolare menzionata tra corrispettivi corrisposti per prestazioni d’opera tout court e forniture di beni con posa in opera.

Per questo secondo caso vi è l’esenzione dall’applicazione della ritenuta laddove la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione.
Riproponiamo in questo articolo esattamente l’esempio che è stato fornito dalla Circolare 7/E.

Il primo esempio che facciamo riguarda l’esenzione dalla ritenuta per fornitori di beni con posa in opera accessoria rispetto alla cessione.

Sostituzione di una maniglia

Costo complessivo previsto per la sostituzione di una maniglia = 450,00 €
Costo della maniglia = 350,00 €
Costo della manodopera = 100,00 €
Iva (10%) = 45,00 €
Importo da liquidare al fornitore = Costo della maniglia + Costo della manodopera + Iva = 350,00 € + 100,00 € + 45,00 € = 495,00 €
N.B.: in questo caso non viene applicata la ritenuta poiché il costo della manodopera (100,00 €) è inferiore al valore del bene (350,00 €).

Come si versa la ritenuta fiscale

Anche questa ritenuta deve essere versata tramite il mod. F24, con le medesime scadenze per tutte le altre tipologie di ritenute.
Con la Ris. AdE05/02/2007, n. 19/E furono precisati i codici tributo:

  1. 1019 ritenuta 4% operata all’atto del pagamento da parte del condominio quale sostituto d’imposta a titolo di acconto IRPEF dovuto da percipiente;
  2. 1020 ritenuta 4% operata all’atto del pagamento da parte del condominio quale sostituto d’imposta a titolo di acconto dell’IRES dovuta dal percipiente.

Dal 1° Gennaio 2017 ci sono notevoli agevolazioni per il versamento delle ritenute fiscali operate, per scoprirle leggi l’articolo condominio e ritenuta fiscale.

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