Aprire Partita IVA property manager 2026: ATECO, INPS e affitti brevi

Per aprire la Partita IVA come property manager nel 2026 bisogna distinguere la gestione di immobili per conto terzi dalla mediazione immobiliare, dall’attività ricettiva svolta in proprio e dai servizi integrati di Facility Management. ATECO 2025 individua il codice 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi, che comprende espressamente il property management anche in ambito turistico per soggiorni di breve durata.

ATECO 68.32.01: il punto di partenza

Le note ISTAT ATECO 2025 comprendono nel 68.32.01 la gestione di beni immobili, alloggi in comproprietà o multiproprietà per conto terzi e il property management in ambito turistico per soggiorni inferiori a un anno. È quindi il riferimento principale quando il professionista gestisce immobili che appartengono ad altri soggetti.

Prima di aprire: definire il mandato del proprietario

Il contratto di gestione dovrebbe chiarire quali attività sono affidate: pubblicazione annunci, gestione calendario, prenotazioni, rapporti con ospiti o inquilini, coordinamento pulizie e manutenzioni, riscossione canoni, rendicontazione e gestione delle piattaforme. È importante stabilire anche se il property manager può incassare somme per conto del proprietario e con quali limiti.

Gestione immobiliare non significa mediazione

Il codice 68.31.00 riguarda l’intermediazione nell’acquisto, vendita e locazione di immobili. Se il professionista mette in contatto le parti per concludere un contratto in cambio di una provvigione, entra in un’attività diversa dalla gestione. Il property manager deve quindi evitare di presentare come semplice gestione una vera attività di mediazione, che può richiedere requisiti professionali e amministrativi specifici.

Affitti brevi per conto terzi e attività in proprio

ATECO 2025 include nel 68.32.01 la gestione turistica di immobili per soggiorni brevi quando avviene per conto terzi. Se invece il soggetto gestisce immobili propri o detenuti direttamente e vende in proprio il soggiorno, il quadro può spostarsi verso i codici dell’alloggio. La guida su come aprire Partita IVA per affitti brevi copre questo secondo scenario.

CIN, comunicazioni ospiti e adempimenti turistici

Nel property management turistico il professionista può essere incaricato operativamente di seguire CIN, comunicazioni alle autorità, flussi statistici o altri adempimenti connessi alla struttura. Tuttavia obblighi, soggetto responsabile e modalità operative dipendono dalla normativa applicabile, dal ruolo assunto nel mandato e dalle regole territoriali. Prima di iniziare è quindi opportuno verificare cosa resta a carico del proprietario e cosa viene delegato al gestore.

Regime forfettario e coefficiente 86%

Per il 68.32.01 il coefficiente di redditività è l’86%. Con 30.000 euro di compensi, il reddito lordo forfettario è 25.800 euro. Il restante 14% rappresenta i costi riconosciuti in modo presunto. Questo coefficiente è elevato e rende particolarmente importante capire se pulizie, lavanderia, manutenzione e altri servizi vengono pagati direttamente dal proprietario oppure sostenuti dal property manager.

Professionista o ditta individuale?

Un property manager può operare come attività personale di gestione oppure con una struttura organizzata d’impresa. La scelta non dipende soltanto dal codice ATECO ma da organizzazione, mezzi, personale, modalità di incasso e iscrizione amministrativa. È un punto da chiarire prima dell’apertura perché incide sulla previdenza e sugli adempimenti successivi.

Gestione Separata: ipotesi professionale

Quando l’attività è qualificata come lavoro autonomo personale, va verificata la Gestione Separata INPS. La Circolare INPS n. 8/2026 prevede il 26,07% per chi non ha altra previdenza obbligatoria e il 24% per pensionati o soggetti già assicurati altrove.

Gestione Commercianti: ipotesi d’impresa

Se la posizione è organizzata e iscritta come impresa commerciale, può essere rilevante la Gestione Commercianti. La Circolare INPS n. 14/2026 indica per il 2026 aliquota del 24,48%, minimale reddituale di 18.808 euro e contributo minimo annuo di 4.611,64 euro per titolari e coadiuvanti. Il calcolo è quindi diverso da quello della Gestione Separata.

Registro Imprese e adempimenti locali

L’eventuale iscrizione al Registro Imprese e gli ulteriori adempimenti dipendono dalla forma con cui l’attività viene esercitata e dalle prassi amministrative applicabili. Prima dell’apertura è prudente verificare con Camera di Commercio e SUAP territorialmente competenti se il modello operativo scelto viene considerato professionale o imprenditoriale e quali comunicazioni siano necessarie.

Fornitori: meglio chiarire chi li incarica

Pulizie, lavanderia, manutenzioni e check-in possono essere contrattualizzati direttamente dal proprietario oppure dal property manager. Nel primo caso il gestore fattura soprattutto il proprio compenso; nel secondo può sostenere costi importanti che nel forfettario non vengono dedotti analiticamente. Questa scelta va definita prima di costruire listino prezzi e margine.

Piattaforme e gestione degli incassi

Se vengono utilizzate OTA come Airbnb o Booking bisogna stabilire a chi vengono accreditati i pagamenti, chi emette la documentazione e come vengono rendicontate commissioni e somme del proprietario. Il conto del property manager non dovrebbe confondere il proprio compenso con denaro incassato in nome e per conto del mandante senza una chiara disciplina contrattuale e amministrativa.

Manutenzioni svolte direttamente

Coordinare tecnici e imprese rientra nella gestione. Eseguire direttamente lavori di pulizia, manutenzione, impiantistica o riparazione come attività abituale è diverso e può richiedere ulteriori codici, requisiti e iscrizioni. È quindi utile separare fin dall’inizio il coordinamento dei fornitori dalle prestazioni materiali rese in proprio.

Checklist prima della prima fattura

• definire immobili e servizi gestiti;
• confermare ATECO 68.32.01;
• escludere attività di mediazione non correttamente inquadrate;
• definire mandato e poteri di incasso;
• verificare professionista o impresa e relativo INPS;
• controllare eventuali adempimenti CCIAA/SUAP;
• stabilire chi contratta e paga i fornitori;
• gestire correttamente OTA e somme dei proprietari;
• impostare eventuali obblighi turistici delegati.

Guide collegate

Consulta il regime forfettario property manager, il codice ATECO property manager, il calcolo di tasse e contributi e la pagina sul commercialista per property manager.