Calcolo tasse property manager 2026: 86%, INPS ed esempi

Il calcolo delle tasse di un property manager in regime forfettario nel 2026 parte dal coefficiente di redditività dell’86% quando l’attività principale è gestione di immobili per conto terzi con ATECO 68.32.01. Il risultato cambia però in modo importante in base alla previdenza: un’attività personale può richiedere la Gestione Separata, mentre una ditta organizzata e iscritta come impresa può ricadere nella Gestione Commercianti.

Dati usati nelle simulazioni principali

• ATECO: 68.32.01;
• coefficiente di redditività: 86%;
• Gestione Separata: 26,07% nell’ipotesi professionale;
• imposta sostitutiva: 15% o 5% quando spettante;
• ipotesi: nessun’altra previdenza obbligatoria e reddito sotto il massimale INPS.

Formula di base

Il procedimento è: compensi incassati × 86% = reddito lordo forfettario. Nell’ipotesi di Gestione Separata si stimano poi i contributi sul reddito. I contributi obbligatori effettivamente deducibili riducono la base su cui si applica l’imposta sostitutiva.

Esempio con 20.000 euro di compensi

Il reddito lordo forfettario è 17.200 euro. Con Gestione Separata al 26,07%, i contributi teorici sono circa 4.484,04 euro. Se integralmente deducibili nell’anno, la base residua è 12.715,96 euro e l’imposta indicativa è circa 1.907,39 euro al 15% oppure 635,80 euro al 5%.

Esempio con 30.000 euro di compensi

Con 30.000 euro di compensi il reddito forfettario è 25.800 euro. I contributi teorici al 26,07% sono circa 6.726,06 euro. La base residua è 19.073,94 euro e l’imposta indicativa è circa 2.861,09 euro al 15% oppure 953,70 euro al 5%.

Esempio con 40.000 euro di compensi

Il reddito lordo è 34.400 euro. La contribuzione teorica al 26,07% è circa 8.968,08 euro. Dopo la deduzione restano 25.431,92 euro: imposta di circa 3.814,79 euro al 15% oppure 1.271,60 euro al 5%.

Esempio con 50.000 euro di compensi

Con 50.000 euro di compensi il reddito forfettario è 43.000 euro. I contributi teorici sono circa 11.210,10 euro. La base residua è 31.789,90 euro: l’imposta indicativa è circa 4.768,49 euro al 15% oppure 1.589,50 euro al 5%.

Quanto resta prima dei costi reali

Con 50.000 euro di compensi, contributi teorici e imposta al 15% ammontano a circa 15.978,59 euro. Restano circa 34.021,41 euro prima delle spese effettive per software PMS, channel manager, trasferte, fotografie, assistenza ospiti, assicurazione e fornitori. Questa cifra non è quindi il netto definitivo del property manager.

Esempio con 80.000 euro di compensi

Il reddito lordo forfettario è 68.800 euro. I contributi teorici al 26,07% sono circa 17.936,16 euro. La base residua è 50.863,84 euro e l’imposta indicativa è circa 7.629,58 euro al 15% oppure 2.543,19 euro al 5%.

Esempio con 85.000 euro di compensi

Con 85.000 euro di compensi il reddito lordo è 73.100 euro. I contributi teorici sono circa 19.057,17 euro. La base residua è 54.042,83 euro e l’imposta indicativa è circa 8.106,42 euro al 15% oppure 2.702,14 euro al 5%.

Le simulazioni non sono gli F24 effettivi

I contributi teorici calcolati sul reddito dell’anno non coincidono necessariamente con quelli deducibili nello stesso periodo fiscale. Saldi, acconti e contributi effettivamente versati incidono sulla base dell’imposta. Le simulazioni servono quindi a stimare il carico economico e non sostituiscono il calcolo dichiarativo individuale.

Gestione Separata 26,07% o 24%

La Circolare INPS n. 8/2026 prevede il 26,07% per i professionisti senza altra previdenza obbligatoria e il 24% per pensionati o soggetti già assicurati altrove. Se si applica il 24%, tutte le simulazioni vanno ricalcolate.

Se sei in Gestione Commercianti il calcolo cambia

Una ditta individuale organizzata come impresa può rientrare nella Gestione Commercianti. La Circolare INPS n. 14/2026 indica aliquota del 24,48%, minimale reddituale di 18.808 euro e contributo minimo annuo di 4.611,64 euro per titolari e coadiuvanti. Gli esempi con Gestione Separata non vanno quindi usati per una posizione commerciale.

Costi reali e coefficiente dell’86%

Il forfettario presume costi pari soltanto al 14% dei compensi. Con 50.000 euro di incassi la quota presunta è 7.000 euro. Se il property manager sostiene direttamente pulizie, lavanderia, manutenzioni, fotografie, check-in o collaborazioni per importi superiori, il regime può risultare poco rappresentativo del margine reale.

Fornitori pagati dal proprietario o dal property manager

Se pulizie e manutenzioni fatturano direttamente al proprietario, il property manager può avere costi propri limitati e l’86% può risultare sostenibile. Se invece il gestore acquista e rifattura servizi, il volume dei costi reali cresce rapidamente. Il modello contrattuale va quindi definito prima di scegliere il regime fiscale.

Compenso e somme incassate per conto del proprietario

Nel calcolo del fatturato bisogna distinguere il corrispettivo spettante al property manager dalle somme che vengono eventualmente movimentate in nome e per conto del proprietario secondo il mandato. Contratti, contabilità dei flussi e documentazione devono essere coerenti: non ogni accredito transitato sul conto rappresenta automaticamente un compenso proprio.

OTA, acconti e principio di cassa

Airbnb, Booking e altre OTA possono accreditare le somme in date diverse rispetto alla prenotazione o al soggiorno. Nell’ipotesi professionale forfettaria va monitorato il momento in cui il compenso del property manager è effettivamente incassato, distinguendolo dagli importi del proprietario. Una riconciliazione mensile dei flussi evita errori su soglie e acconti.

Prima del calcolo verifica il codice ATECO

Queste simulazioni presuppongono gestione immobiliare per conto terzi con ATECO 68.32.01 e coefficiente 86%. Se l’attività principale è mediazione, affitto breve in proprio o Facility Management, consulta prima il codice ATECO property manager e applica il calcolo coerente con la posizione reale.

Guide collegate

Approfondisci il regime forfettario property manager, l’apertura della Partita IVA e la pagina sul commercialista per property manager.