Il codice ATECO 68.32.01 identifica la gestione di beni immobili per conto terzi. In ATECO 2025 comprende property management, amministrazione di condomini, riscossione di canoni di affitto e gestione immobiliare in ambito turistico per soggiorni di breve durata o comunque inferiori a un anno, quando l’attività viene svolta per conto del proprietario o di altro soggetto titolare del bene.
Il codice va distinto dalla mediazione immobiliare 68.31.00, dalla consulenza e valutazione immobiliare del 68.32.09, dalla gestione di immobili propri dell’area 68.20 e dai servizi integrati agli edifici del 81.10.00. Nel regime forfettario il coefficiente di riferimento è normalmente l’86%, se il soggetto possiede i requisiti; la previdenza invece non deriva automaticamente dal codice e va verificata in base alla forma concreta dell’attività.
| Dato | Indicazione |
|---|---|
| Codice ATECO 2025 | 68.32.01 |
| Denominazione | Gestione di beni immobili per conto terzi |
| Comprende | Property management, amministrazione condomini, riscossione canoni, gestione immobiliare turistica per soggiorni brevi conto terzi |
| Da distinguere | 68.31.00 mediazione; 68.32.09 consulenza/valutazione; 68.20 immobili propri; 81.10 servizi integrati agli edifici |
| Forfettario | Coefficiente di riferimento 86%, se applicabile |
| Previdenza | Da verificare caso per caso: Gestione Separata o Gestione Commercianti possono rilevare in situazioni diverse |
Cosa comprende il codice ATECO 68.32.01
Le note ufficiali ISTAT ATECO 2025 includono nel 68.32.01 l’amministrazione di condomini, le attività delle agenzie di riscossione dei canoni di affitto e la gestione di immobili, compresi alloggi in comproprietà o multiproprietà, svolta per conto terzi su base remunerativa o contrattuale.
Il tratto comune è il mandato di gestione: il bene appartiene o fa capo a un altro soggetto e il gestore presta un servizio continuativo di amministrazione, coordinamento e controllo. Il compenso può essere fisso, periodico oppure calcolato in percentuale sui canoni o sugli incassi senza trasformarsi automaticamente in provvigione di mediazione.
Property management turistico e affitti brevi conto terzi
ATECO 2025 include espressamente nel 68.32.01 il property management in ambito turistico per immobili o alloggi destinati a soggiorni di breve durata o inferiori a un anno. Il codice può quindi essere pertinente quando il property manager gestisce appartamenti di proprietari terzi, cura prenotazioni, check-in, comunicazioni con gli ospiti, rendicontazione e coordinamento dei servizi.
Il fatto che l’alloggio venga pubblicato su Airbnb, Booking o altri portali non decide da solo il codice. Conta chi offre l’alloggio, chi incassa i corrispettivi e quale servizio viene fatturato dal gestore al proprietario. Per il confronto con l’attività ricettiva o di affitto svolta in proprio puoi consultare il codice ATECO per affitti brevi.
L’utilizzo di Airbnb, Booking, Expedia, PMS o channel manager non determina di per sé la classificazione. Questi strumenti possono essere utilizzati dal proprietario, da un gestore ricettivo, da un intermediario o da un property manager.
Bisogna invece guardare al contratto e ai flussi: chi pubblica l’annuncio in nome proprio, chi stabilisce il prezzo, chi incassa, chi stipula il rapporto con l’ospite e quale servizio viene remunerato. Se il property manager gestisce semplicemente gli immobili del proprietario per conto di quest’ultimo, il 68.32.01 resta il riferimento da verificare.
Amministratore di condominio e property manager
Il 68.32.01 comprende anche l’attività di amministrazione di condomini, inclusi gli amministratori indipendenti. Questo non significa che property manager e amministratore di condominio siano la stessa professione: l’amministratore assume obblighi specifici previsti dalla disciplina condominiale e, quando richiesto, deve possedere i requisiti previsti dalle norme applicabili.
Chi gestisce condomini in modo professionale deve quindi coordinare ATECO, incarico, requisiti personali e adempimenti propri dell’amministrazione condominiale. La guida sul codice ATECO dell’amministratore di condominio resta verticale su questo specifico ruolo.
Riscossione canoni, mandato e somme del proprietario
ISTAT include nel 68.32.01 anche le attività delle agenzie di riscossione dei canoni di affitto. Il mandato dovrebbe chiarire se il gestore può incassare canoni o prenotazioni, quali somme appartengono al proprietario e quale quota costituisce il compenso del property manager.
Questa distinzione è importante anche in fattura e nella rendicontazione: l’intero flusso incassato per conto del proprietario non coincide necessariamente con il ricavo del gestore. Contratto, estratti conto, rendiconti periodici e documenti fiscali devono rappresentare correttamente il modello operativo. Per esempi pratici puoi vedere la guida sulla fatturazione del property manager.
68.32.01 o 68.31.00: gestione o mediazione immobiliare
La mediazione immobiliare appartiene al 68.31.00. Il mediatore mette in relazione due o più parti per favorire la conclusione di una compravendita o locazione e riceve normalmente una provvigione collegata all’affare concluso. Il property manager, invece, gestisce il bene in modo continuativo per conto del proprietario.
Una percentuale sugli incassi non diventa automaticamente provvigione di mediazione: può essere semplicemente il compenso di gestione. Se però il soggetto ricerca controparti, mette in contatto proprietario e cliente e svolge attività tipiche della mediazione, va verificato il codice ATECO dell’agente immobiliare e i relativi requisiti professionali.
68.32.01 o 68.32.09: gestione, consulenza e valutazione
ATECO 2025 ha separato la gestione immobiliare vera e propria dalle altre attività immobiliari per conto terzi. Il 68.32.09 comprende valutazione di beni immobili, attività di agenti di garanzia immobiliare e consulenza remunerata o contrattuale collegata ad acquisto, vendita e locazione.
Un property manager che amministra contratti, canoni, manutenzioni e rapporti con gli occupanti resta nel 68.32.01; chi vende principalmente analisi, advisory, valutazioni o consulenza su operazioni immobiliari deve invece verificare il 68.32.09. Anche in questo caso conta il servizio fatturato, non il titolo commerciale usato sul sito o sul biglietto da visita.
Immobili propri, affitti brevi in proprio e servizi di alloggio
Il 68.32.01 richiede una gestione per conto terzi. La locazione e gestione di immobili propri o detenuti in proprio nome appartengono invece all’area 68.20 oppure, quando vengono forniti servizi di alloggio con caratteristiche ricettive, alla divisione 55.
Per questo due soggetti che lavorano sugli stessi appartamenti possono usare codici diversi: il proprietario o gestore che offre direttamente il soggiorno svolge un’attività propria; il property manager incaricato dal proprietario presta un servizio di gestione. La guida su come aprire la Partita IVA da property manager aiuta a ricostruire il modello corretto.
Facility management, pulizie e manutenzioni
Coordinare pulizie, manutentori, lavanderia o tecnici per conto del proprietario può rientrare nel mandato di property management. È diverso dal vendere direttamente un pacchetto integrato di servizi agli edifici, che può ricadere nel 81.10.00, oppure svolgere direttamente pulizie, impiantistica o manutenzioni come attività autonome.
Il confine con il facility management è particolarmente importante quando l’impresa dispone di personale proprio e si assume la responsabilità operativa dei servizi. Per approfondire puoi consultare il codice ATECO del Facility Manager. Se le attività accessorie generano ricavi autonomi, va valutato un secondo codice.
Regime forfettario e coefficiente di redditività dell’86%
Per il 68.32.01 il coefficiente di redditività di riferimento nel regime forfettario è normalmente l’86%. Con 40.000 euro di compensi, il reddito forfettario lordo è 34.400 euro prima della deduzione dei contributi previdenziali obbligatori e dell’imposta sostitutiva.
È un coefficiente elevato: il sistema riconosce solo il 14% dei ricavi come costo forfettario. Un property manager che sostiene direttamente molte spese per pulizie, manutenzioni, personale o fornitori deve quindi valutare con attenzione la convenienza del regime. Puoi approfondire il coefficiente di redditività dell’86% e il forfettario per property manager.
Previdenza: Gestione Separata o Commercianti?
I principali competitor online forniscono risposte opposte: alcuni indicano sempre la Gestione Commercianti, altri sempre la Gestione Separata. In realtà il codice ATECO non basta per decidere la previdenza. Occorre verificare se l’attività viene esercitata come professione personale oppure come impresa organizzata, l’eventuale iscrizione al Registro Imprese e il ruolo concretamente svolto dal titolare.
La Gestione Separata può essere pertinente per un’attività professionale autonoma priva di Cassa; la Gestione Commercianti può invece rilevare quando l’attività assume natura imprenditoriale e ricorrono i relativi requisiti. Società e soci lavoratori richiedono ulteriori verifiche. Per questo previdenza, forma fiscale e ATECO devono essere determinati insieme e non copiati da una tabella automatica.
Quando serve un secondo codice ATECO
Un secondo codice può diventare necessario quando il property manager svolge stabilmente una seconda attività autonoma: mediazione immobiliare, consulenza e valutazione, pulizie, manutenzioni, servizi ricettivi in proprio o altri servizi non accessori al mandato di gestione.
Non serve invece aggiungere un codice per ogni fornitore coordinato o per ogni compito amministrativo compreso nel contratto. Per gestire attività miste puoi consultare più codici ATECO con la stessa Partita IVA e il codice ATECO principale e secondario.
Errori frequenti con il codice 68.32.01
- usarlo per la gestione di immobili propri anziché per conto terzi;
- confondere il compenso di gestione con una provvigione di mediazione;
- usarlo per consulenza o valutazione immobiliare che rientra nel 68.32.09;
- usarlo per un pacchetto integrato di servizi agli edifici del 81.10.00;
- considerare Airbnb o Booking sufficienti a determinare il codice;
- far transitare tutti gli incassi del proprietario come ricavi propri senza distinguere il mandato;
- attribuire automaticamente Gestione Separata o Gestione Commercianti;
- applicare l’86% senza verificare se il forfettario è realmente conveniente e applicabile.
Domande frequenti sul codice ATECO 68.32.01
Cosa comprende il codice ATECO 68.32.01?
Comprende gestione di immobili per conto terzi, property management, amministrazione di condomini, riscossione canoni e property management turistico per soggiorni brevi conto terzi.
Il property manager usa sempre 68.32.01?
No. Se svolge mediazione, consulenza, valutazione, servizi ricettivi in proprio o facility management possono essere necessari altri codici.
68.32.01 va bene per Airbnb?
Può essere corretto quando si gestiscono per conto terzi immobili destinati a soggiorni brevi. Se l’attività ricettiva o di locazione viene svolta in proprio, il codice va rivalutato.
Qual è il coefficiente di redditività?
Il coefficiente di riferimento nel regime forfettario è normalmente l’86%, se ricorrono tutti i requisiti per applicare il regime.
La previdenza è Gestione Separata o Gestione Commercianti?
Non esiste una risposta automatica basata sul solo ATECO. L’inquadramento dipende da natura professionale o imprenditoriale dell’attività, organizzazione, iscrizione amministrativa e ruolo del soggetto.
Richiedi informazioni sui nostri servizi di apertura, contabilità e gestione fiscale della Partita IVA.
- Apertura della Partita IVA
- Gestione del regime forfettario
- Gestione della contabilità semplificata
Caterina
Servizio clienti