Codice ATECO property manager 2026: 68.32.01 e differenze con mediazione

Il codice ATECO per property manager nel 2026 è 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi quando l’attività prevalente consiste nella gestione continuativa di immobili appartenenti ad altri soggetti. ATECO 2025 include espressamente il property management, anche in ambito turistico per soggiorni di breve durata. Va distinto dalla mediazione immobiliare 68.31.00, dagli affitti brevi svolti in proprio e dai servizi integrati agli edifici.

68.32.01: cosa comprende ISTAT

Le note ufficiali ISTAT ATECO 2025 comprendono nel 68.32.01 la gestione di beni immobili per conto terzi, la gestione di alloggi in comproprietà o multiproprietà, la riscossione di canoni e il property management in ambito turistico per soggiorni inferiori a un anno.

Property management turistico e affitti brevi

Quando il property manager gestisce appartamenti di proprietari terzi, anche pubblicandoli su piattaforme per soggiorni brevi, il 68.32.01 è il riferimento specifico. Se invece il soggetto concede in locazione o gestisce direttamente immobili propri o detenuti in proprio nome, il quadro può ricadere nei codici dell’alloggio o della locazione. Non bisogna quindi scegliere il codice soltanto perché si lavora con Airbnb o Booking.

68.31.00: la mediazione immobiliare è un’altra attività

Il 68.31.00 – Attività di intermediazione per servizi immobiliari riguarda chi mette in contatto le parti per vendita, acquisto o locazione e percepisce una provvigione per l’affare concluso. Gestire l’immobile dopo la stipula non equivale a mediare. Se il property manager procura clienti, negozia per conto delle parti o percepisce provvigioni di mediazione, deve verificare requisiti e classificazione specifici.

Commissione di gestione e provvigione non sono la stessa cosa

Una percentuale sugli incassi dell’immobile può rappresentare il compenso per la gestione continuativa e restare nel 68.32.01. La provvigione per aver messo in relazione proprietario e conduttore o compratore è invece tipica della mediazione. Contratto, fattura e attività realmente svolta devono rendere chiara questa differenza.

Mandato, incassi e somme del proprietario

Il mandato di gestione dovrebbe chiarire se il property manager può riscuotere canoni o prenotazioni per conto del proprietario, quali somme trattiene come compenso e quali deve riversare. Questa distinzione non cambia il codice ATECO, ma è fondamentale per separare il ricavo proprio dai flussi amministrati per conto terzi e per mantenere coerenti contratto, fatture e rendicontazione.

81.10.00 per servizi integrati agli edifici

ATECO 2025 esclude dalla gestione immobiliare i servizi integrati di gestione agli edifici quando il contratto comprende un insieme di attività operative come pulizia, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, sorveglianza e portineria. Questi servizi possono ricadere nel 81.10.00. Coordinare fornitori per il proprietario non trasforma automaticamente il property manager in Facility Manager; eseguire o vendere un pacchetto integrato può invece cambiare il perimetro.

Pulizie e manutenzioni svolte direttamente

Organizzare pulizie, lavanderia o interventi tecnici per conto del proprietario può rientrare nella gestione. Svolgere direttamente queste prestazioni come attività abituale è diverso: pulizia, manutenzione, impiantistica e riparazioni hanno codici propri e possono comportare requisiti o previdenza differenti. Se queste attività generano ricavi autonomi, va valutato un secondo codice ATECO.

Amministrazione condominiale e property management

Il 68.32.01 comprende anche attività di amministrazione di condomini. Questo non significa che ogni property manager sia automaticamente amministratore condominiale: ruoli, obblighi e requisiti dipendono dalla funzione effettivamente svolta. Se si assumono incarichi formali di amministrazione condominiale, il contratto e gli adempimenti devono essere coerenti con tale ruolo.

PMS, channel manager e OTA non cambiano da soli l’ATECO

L’utilizzo di PMS, channel manager, Airbnb, Booking o altri strumenti di distribuzione non determina il codice ATECO. Sono strumenti attraverso cui può essere svolta la gestione. Il punto decisivo resta chi possiede o detiene l’immobile, chi vende il soggiorno e quale servizio viene fatturato dal property manager al proprietario.

Coefficiente di redditività dell’86%

Il 68.32.01 rientra tra le attività immobiliari con coefficiente di redditività dell’86%. Con 40.000 euro di compensi il reddito lordo forfettario è 34.400 euro. Il coefficiente è molto elevato: solo il 14% dei ricavi viene riconosciuto come costo presunto. Se il property manager sostiene direttamente molte spese per fornitori, il forfettario può risultare poco rappresentativo del margine reale.

Previdenza: il codice non decide da solo

Una posizione personale di lavoro autonomo può richiedere la verifica della Gestione Separata; una ditta individuale organizzata e iscritta al Registro Imprese può invece ricadere nella Gestione Commercianti. La natura concreta dell’attività, l’organizzazione e l’iscrizione amministrativa devono essere definiti prima di applicare un calcolo contributivo.

Quando aggiungere un secondo codice

Un secondo codice può diventare necessario se il property manager svolge stabilmente mediazione, pulizie, manutenzioni, servizi ricettivi in proprio o consulenza immobiliare distinta. Non serve moltiplicare i codici per ogni attività accessoria svolta dentro il mandato di gestione: conta l’autonomia economica della seconda linea di ricavi.

Sette casi pratici

• gestione appartamenti di proprietari terzi: 68.32.01;
• gestione turistica per soggiorni brevi conto terzi: 68.32.01;
• riscossione canoni e rendicontazione per il proprietario: 68.32.01;
• mediazione per concludere una locazione: verificare 68.31.00;
• pacchetto integrato pulizia/manutenzione/portineria: verificare 81.10.00;
• affitti brevi gestiti in proprio: verificare i codici dell’alloggio;
• pulizie o manutenzioni fatturate direttamente: usare i codici specifici quando attività autonome.

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