Regime forfettario property manager 2026: ATECO 68.32.01, 86% e INPS

Il regime forfettario per property manager nel 2026 può essere applicato quando l’attività consiste nella gestione di immobili per conto terzi e sono rispettati i requisiti del regime. ATECO 2025 individua un codice molto preciso: 68.32.01 – Gestione di beni immobili per conto terzi. Le note ISTAT includono espressamente il property management, anche in ambito turistico per soggiorni di breve durata. Il coefficiente di redditività è pari all’86%.

ATECO 68.32.01: il codice specifico del property manager

Le note ufficiali ISTAT ATECO 2025 comprendono nel 68.32.01 la gestione di beni immobili o alloggi per conto terzi su base remunerativa o contrattuale. Sono inclusi anche amministrazione di condomini, riscossione di canoni e property management in ambito turistico per soggiorni inferiori a un anno.

Property management e mediazione immobiliare sono attività diverse

Il 68.31.00 riguarda l’intermediazione nell’acquisto, nella vendita e nella locazione di immobili: mettere in contatto le parti in cambio di una commissione è attività diversa dalla gestione continuativa dell’immobile. Un property manager che amministra prenotazioni, fornitori, canoni e rapporto operativo con proprietario e ospiti non diventa automaticamente agente immobiliare; se svolge anche mediazione, quella componente va classificata e verificata separatamente.

Affitti brevi propri e immobili di terzi: non confonderli

Gestire per conto di proprietari terzi appartamenti destinati a soggiorni brevi rientra espressamente nel 68.32.01. È diverso dall’esercitare in proprio un’attività ricettiva o di locazione breve con immobili propri o detenuti direttamente: in quel caso possono diventare pertinenti i codici dell’alloggio, già approfonditi nella guida sul regime forfettario per affitti brevi.

Property manager e Facility Manager non sono la stessa figura

ATECO 2025 esclude dalla famiglia 68.32 i servizi integrati di gestione agli edifici che combinano pulizia, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, portineria e sorveglianza. Questi servizi possono ricadere nel 81.10.00. Il property manager coordina la gestione immobiliare per conto del proprietario; il Facility Manager può invece gestire un insieme integrato di servizi tecnici e operativi dell’edificio.

Coefficiente di redditività dell’86%

Nel regime forfettario il 68.32.01 rientra nelle attività immobiliari con coefficiente di redditività dell’86%. Con 40.000 euro di compensi, il reddito lordo forfettario è quindi 34.400 euro. Solo il 14% dei ricavi viene riconosciuto come quota forfettaria di costi: software, trasferte, assistenza agli ospiti, collaboratori, fotografie, lavanderia e altri costi sostenuti direttamente non vengono dedotti analiticamente.

Perché il modello dei fornitori incide sulla convenienza

Un property manager che fattura soltanto il proprio compenso e lascia pulizie, lavanderia e manutenzione direttamente a carico del proprietario può avere costi reali contenuti. Se invece acquista questi servizi in proprio e li rifattura all’interno di un pacchetto, il margine effettivo può essere molto inferiore all’86% presunto. Prima di scegliere il forfettario bisogna quindi analizzare chi contratta e paga i fornitori.

Gestione Separata o Gestione Commercianti?

L’inquadramento previdenziale non va deciso soltanto dal codice ATECO. Un’attività personale di gestione immobiliare svolta come lavoro autonomo può richiedere la verifica della Gestione Separata; una ditta individuale iscritta al Registro Imprese e organizzata come attività commerciale può invece rientrare nella Gestione Commercianti. È un punto da definire prima dell’apertura, perché contributi e scadenze cambiano in modo significativo.

Gestione Separata 2026: aliquote dell’ipotesi professionale

Nell’ipotesi in cui sia corretta la Gestione Separata, la Circolare INPS n. 8/2026 prevede il 26,07% per i professionisti senza altra previdenza obbligatoria e il 24% per pensionati o soggetti già assicurati altrove. Queste aliquote non vanno usate se la posizione reale è iscritta alla Gestione Commercianti.

Gestione Commercianti 2026

Per gli esercenti attività commerciali, la Circolare INPS n. 14/2026 indica aliquota ordinaria del 24,48% e reddito minimale di 18.808 euro. Il contributo annuale sul minimale per titolari e coadiuvanti è pari a 4.611,64 euro. Per i forfettari iscritti a questa gestione può inoltre essere rilevante il regime contributivo agevolato del 35%, quando richiesto e spettante.

Mandato di gestione e poteri del property manager

Il contratto con il proprietario dovrebbe chiarire quali attività sono affidate: gestione annunci, prenotazioni, check-in, rapporti con ospiti, riscossione canoni, coordinamento fornitori, rendicontazione e gestione di eventuali somme per conto del proprietario. La distinzione tra compenso del property manager e denaro che appartiene al proprietario è essenziale anche per una corretta gestione amministrativa e fiscale.

Commissione percentuale o compenso fisso

Il compenso può essere fisso, mensile, per immobile oppure percentuale sugli incassi generati. Qualunque formula venga scelta, contratto e fattura devono distinguere il corrispettivo del property manager dagli importi incassati o anticipati per conto del proprietario. Una commissione percentuale sulla gestione non coincide automaticamente con una provvigione di mediazione immobiliare.

Piattaforme, OTA e clienti esteri

Airbnb, Booking e altre piattaforme possono intervenire nei flussi di prenotazione e pagamento. Il property manager deve capire chi è il soggetto che incassa, chi emette la documentazione e quali somme costituiscono il proprio compenso. Anche software PMS, channel manager e servizi acquistati da fornitori esteri possono generare adempimenti IVA che il regime forfettario non elimina.

Manutenzione e piccole riparazioni

Coordinare un idraulico, un elettricista o un’impresa di pulizie per conto del proprietario è diverso dall’eseguire direttamente lavori di manutenzione. Se il property manager svolge personalmente riparazioni, pulizie o servizi tecnici come linea abituale di ricavo, può essere necessario aggiungere il codice specifico dell’attività materiale e verificare un diverso inquadramento previdenziale.

Esempio con 40.000 euro di compensi

Con 40.000 euro di compensi e coefficiente 86%, il reddito lordo forfettario è 34.400 euro. Nell’ipotesi professionale di Gestione Separata al 26,07%, i contributi teorici sono circa 8.968,08 euro. I contributi obbligatori effettivamente deducibili riducono poi la base dell’imposta sostitutiva del 15% o, quando spettante, del 5%.

Guide collegate

Approfondisci come aprire la Partita IVA da property manager, il codice ATECO property manager, il calcolo di tasse e contributi e la pagina sul commercialista per property manager.