Il codice ATECO 68.11.00 identifica la compravendita di beni immobili effettuata su beni propri. È il codice ATECO 2025 da verificare quando l’attività consiste nell’acquistare e vendere immobili di proprietà dell’impresa o dell’operatore economico, e non nel fare mediazione per conto di clienti.
Rientrano nel perimetro edifici residenziali e non residenziali, uffici, immobili industriali, magazzini, alberghi considerati come beni immobili, negozi, centri commerciali, data center, terreni e immobili in multiproprietà. La distinzione decisiva è tra compravendita di beni propri, sviluppo immobiliare, locazione e servizi svolti per conto terzi.
| Dato | Indicazione |
|---|---|
| Codice ATECO | 68.11.00 |
| Denominazione | Compravendita di beni immobili effettuata su beni propri |
| ATECO precedente | 68.10.00 |
| Attività tipica | Acquisto e vendita di immobili propri |
| Coefficiente forfettario | 86%, finché si applica il raccordo previsto dalla normativa vigente |
| Previdenza | Da verificare in base a forma giuridica e partecipazione personale al lavoro aziendale |
| Da distinguere | Sviluppo immobiliare, locazione, mediazione, gestione immobili conto terzi |
Cosa comprende il codice ATECO 68.11.00
Le note ufficiali ISTAT ATECO 2025 includono nel 68.11.00 l’acquisto e la vendita di beni immobili di proprietà. Il codice appartiene alle attività immobiliari su beni propri e descrive un’attività economica in cui il soggetto compra e rivende immobili assumendo direttamente il rischio dell’operazione.
Il punto da non confondere è il ruolo svolto. Chi compra un immobile per poi rivenderlo per proprio conto opera su un bene proprio; chi mette in relazione venditore e acquirente, invece, svolge mediazione immobiliare. Allo stesso modo, chi amministra immobili di altri non sta facendo compravendita di beni propri.
Quali immobili possono rientrare nel 68.11.00
ISTAT indica un perimetro ampio: edifici e alloggi residenziali, uffici, edifici industriali, magazzini, alberghi e altri immobili destinati al tempo libero, sale espositive, self-storage, negozi e centri commerciali. Sono compresi anche data center e terreni, quando l’attività economica è la loro compravendita in proprio.
Rientra inoltre l’acquisto e la vendita di beni immobili in multiproprietà. Non è quindi corretto limitare il 68.11.00 alle sole abitazioni: ciò che conta è che il bene sia proprio e che la prestazione economica consista nella compravendita.
Dal vecchio 68.10.00 al nuovo 68.11.00. Con ATECO 2025 la compravendita di immobili propri passa al 68.11.00; il riferimento precedente era il 68.10.00 e il raccordo è totale. Chi ha già una posizione aperta deve comunque verificare il codice attribuito e la coerenza con l’attività effettiva.
68.11.00 o 68.12.00: compravendita e sviluppo immobiliare non sono la stessa cosa
La distinzione più importante è con il 68.12, dedicato allo sviluppo di progetti immobiliari. Il 68.11.00 copre l’acquisto e la vendita di immobili propri; il 68.12 riguarda invece attività di sviluppo immobiliare finalizzate alla successiva vendita, quando l’operazione assume il carattere di progetto di sviluppo.
Per esempio, comprare un immobile già esistente e rivenderlo come bene proprio non equivale automaticamente a sviluppare un progetto immobiliare. Se però l’operazione comprende urbanizzazione, sviluppo del terreno o un progetto edilizio strutturato per la vendita, il 68.11.00 può non essere il codice corretto.
Lottizzazione di terreni: quando resta nel 68.11.00
ATECO 2025 include nel 68.11.00 la suddivisione di beni immobili in lotti quando non è connessa al miglioramento dei terreni e non comporta urbanizzazione. Questa precisazione è importante perché la parola “lottizzazione” da sola può far pensare a qualsiasi operazione di sviluppo.
Se alla suddivisione dei terreni si aggiungono opere di urbanizzazione o attività volte a rendere il terreno edificabile e commercialmente sviluppato, bisogna verificare il 68.12 e, a seconda dei lavori effettivamente svolti, anche i codici del settore costruzioni.
Compravendita, locazione e gestione di immobili: tre attività diverse
Il 68.11.00 non è un codice generico per chiunque lavori con immobili. La locazione di immobili propri ha una classificazione diversa; la gestione di immobili per conto terzi ricade in un altro perimetro; l’attività di property management non coincide con la compravendita.
Per la gestione conto terzi puoi confrontare la guida al codice ATECO del property manager. Se l’impresa compra immobili propri, ne gestisce alcuni in locazione e svolge anche servizi per terzi, può essere necessario registrare più attività e individuare correttamente quella prevalente.
68.11.00 o agente immobiliare: bene proprio contro mediazione
Un agente immobiliare non compra e vende necessariamente immobili propri: normalmente mette in relazione le parti e percepisce una provvigione. Per questo la mediazione ha una classificazione distinta. Puoi confrontare il codice ATECO per agenti immobiliari e la guida su come aprire Partita IVA come agente immobiliare.
Se il ricavo deriva dalla vendita di un immobile posseduto dal soggetto, siamo nell’area della compravendita in proprio; se deriva da commissioni o provvigioni per aver mediato l’affare di altri, siamo nell’area della mediazione. Le due attività possono convivere, ma vanno classificate separatamente quando autonome.
Acquisto, ristrutturazione e rivendita dell’immobile
Le operazioni “compro, ristrutturo e rivendo” richiedono particolare attenzione. La mera compravendita di un immobile proprio resta nel perimetro 68.11.00, ma ISTAT esclude le attività di ristrutturazione completa o rinnovamento di edifici esistenti che comportano diversi lavori specializzati di costruzione, rinviando alla divisione 41.
Non basta quindi guardare al momento finale della vendita. Bisogna capire quale sia l’attività organizzata realmente svolta: semplice valorizzazione e rivendita del bene, sviluppo immobiliare, costruzione/ristrutturazione come attività economica oppure combinazione di più attività. Nei casi misti è utile definire il codice ATECO principale e secondario.
Regime forfettario e coefficiente di redditività dell’86%
Per le attività immobiliari della divisione 68 il coefficiente di redditività di riferimento del regime forfettario è l’86%. Il D.Lgs. 81/2025 stabilisce che, fino all’approvazione dei nuovi coefficienti basati su ATECO 2025, si continuano a utilizzare i coefficienti dell’allegato 4 della legge 190/2014 individuati tramite il codice corrispondente ATECO 2007.
Nel caso del 68.11.00 il raccordo con il precedente 68.10.00 conduce quindi al coefficiente dell’86%. Con 50.000 euro di ricavi, il reddito lordo forfettario sarebbe 43.000 euro prima delle deduzioni ammesse. Per il meccanismo generale puoi leggere la guida al coefficiente di redditività dell’86% e la guida al regime forfettario.
Il forfettario è davvero utilizzabile nella compravendita immobiliare?
Il coefficiente non significa che ogni attività immobiliare possa automaticamente usare il regime forfettario. Il regime è destinato alle persone fisiche che esercitano attività d’impresa, arti o professioni e richiede il rispetto dei requisiti e delle cause di esclusione previste dalla legge.
Una società di capitali che acquista e vende immobili non applica il regime forfettario delle persone fisiche. Anche per una ditta individuale bisogna verificare limiti, partecipazioni societarie, rapporti con precedenti datori di lavoro e ogni altra condizione vigente. La verifica va fatta prima di basare il piano economico sull’imposta sostitutiva.
Previdenza INPS: la Gestione Commercianti non dipende solo dal codice
Il codice ATECO non determina da solo l’iscrizione previdenziale. L’INPS, per la Gestione Commercianti, richiede tra gli elementi rilevanti la partecipazione personale al lavoro aziendale con carattere di abitualità e prevalenza.
Per questo non è corretto trasformare “68.11.00” in “Gestione Commercianti sempre obbligatoria”. La risposta cambia in base a forma giuridica, ruolo del titolare o dei soci, organizzazione dell’impresa e attività personale concretamente svolta.
Più attività immobiliari: quando servono codici aggiuntivi
Un operatore può acquistare e vendere immobili propri, locarli, amministrare immobili di terzi o svolgere mediazione. Se queste attività sono autonome e abituali, un solo codice può non rappresentare correttamente l’impresa.
La guida su più codici ATECO con la stessa Partita IVA spiega come distinguere attività principale e secondarie. Per chi svolge anche mediazione è utile separare i ricavi da provvigioni da quelli derivanti dalla cessione di beni propri; per chi opera tramite società può essere utile confrontare anche le differenze tra cessione di quote e cessione d’azienda, che sono operazioni diverse dalla vendita dell’immobile posseduto dalla società.
Errori frequenti con il codice ATECO 68.11.00
- Usarlo per l’attività di agente immobiliare o mediatore.
- Considerarlo un codice generico per locazione e amministrazione di immobili.
- Confondere la semplice suddivisione in lotti con urbanizzazione e sviluppo immobiliare.
- Usarlo senza verificare il 68.12 quando esiste un vero progetto di sviluppo destinato alla vendita.
- Ignorare i codici delle costruzioni quando l’attività organizzata consiste nella ristrutturazione completa degli edifici.
- Applicare automaticamente il coefficiente dell’86% senza verificare l’effettiva accessibilità al forfettario.
- Attribuire automaticamente la Gestione Commercianti dal solo codice ATECO.
- Usare un unico codice quando compravendita, locazione, gestione e mediazione sono attività autonome.
Domande frequenti sul codice ATECO 68.11.00
Qual è il codice ATECO 2025 per comprare e vendere immobili propri?
Il riferimento è il 68.11.00 quando l’attività consiste nella compravendita di beni immobili di proprietà del soggetto che effettua l’operazione.
Il 68.11.00 può essere usato da un agente immobiliare?
Non per la mediazione svolta per conto di terzi. L’agente immobiliare opera su un diverso codice perché il suo ricavo tipico deriva da provvigioni, non dalla vendita di immobili propri.
La lottizzazione di un terreno rientra nel 68.11.00?
Può rientrare la suddivisione in lotti non connessa al miglioramento o all’urbanizzazione del terreno. Se esiste sviluppo o urbanizzazione va verificato il 68.12 e l’eventuale attività di costruzione.
Qual è il coefficiente di redditività nel forfettario?
Il coefficiente di riferimento è l’86% tramite il raccordo con la classificazione precedente, finché restano applicabili le regole transitorie previste dal D.Lgs. 81/2025.
Con il 68.11.00 l’INPS Commercianti è sempre obbligatoria?
No. L’inquadramento previdenziale dipende anche dalla forma dell’attività e dalla partecipazione personale abituale e prevalente al lavoro aziendale; il codice ATECO da solo non basta.
In sintesi: il 68.11.00 è il codice ATECO 2025 da verificare per l’acquisto e la vendita di immobili propri. Va tenuto distinto dallo sviluppo immobiliare, dalla locazione, dalla gestione conto terzi e dalla mediazione. La corretta classificazione dipende soprattutto da come l’attività produce ricavi e da quali operazioni vengono svolte in modo effettivo e abituale.