Ormai in quasi tutte le città fortunatamente è possibile soggiornare, non solo in bed and breakfast od alberghi, ma anche nelle così dette camere in affitto.
Questa tipologia di servizio sta diventando molto comune in modo particolare per i turisti di tutto il mondo.
Se hai deciso di avviare questa attività è probabile che ti stai chiedendo come risparmiare sul commercialista per affittacamere, ma soprattutto quali sono le principali problematiche che dovrai affrontare.
Nel contributo di oggi affrontiamo in parte questi temi sperando di poterti essere d’aiuto nell’intraprendere questa tua nuova avventura lavorativa.
In modo particolare vediamo i contributi INPS da versare, le tasse da pagare e le agevolazioni che il regime forfettario offre a chi vuole iniziare ad affittare le camere ai turisti.
Nel caso avessi qualche domanda su questo argomento, ti invitiamo a lasciare un commento alla fine dell’articolo e ti risponderemo appena possibile.
Come iniziare l’attività di affittacamere?
La prima distinzione da fare è se l’attività viene esercitata in modo professionale oppure in modo occasionale.
Se l’attività viene svolta professionalmente sarà necessario aprire la partita Iva.
Ma quanto costa la partita Iva nel Regime Forfettario?
Prima di analizzare questo aspetto, cerchiamo di capire quali sono i passi da fare per aprire un’attività di affittacamere.
Il primo passo è aprire la partita Iva entro 30 giorno dall’inizio dell’attività.
Il codice ateco da utilizzare è il 55.20.51, che corrisponde a Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti vacanze, bed and breakfast, residence.
Successivamente all’apertura della partita Iva deve essere presentata in Comune, precisamente allo sportello SUAP, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività per le aziende ricettive.
Tramite la SCIA vengono fornite al Comune dove è ubicato l’affittacamere, tutte le informazioni richieste per iniziare l’attività. Alcuni di questi sono relativi ai dati anagrafici dell’imprenditore, la planimetria del locale, l’indirizzo e molti altri.
Il passo successivo alla presentazione della SCIA è l’iscrizione in Camera di Commercio, presso il Registro Imprese.
L’iscrizione in Camera di Commercio dovrà essere effettuata telematicamente tramite il servizio ComUnica, anche se si consiglia l’ausilio di un consulente.
Tramite la ComUnica dovrà essere richiesta anche l’iscrizione alla gestione Commercianti INPS, per la regolarizzazione della posizione contributiva.
Affittacamere e regime forfettario
Se decidi di intraprendere l’attività di affittacamere ti consigliamo di valutare attentamente i vantaggi che offre il regime forfettario.
Ricordiamo che è un regime naturale e che viene applicato di default da coloro che ne rispettano i requisiti.
Se desideri ulteriori informazioni sui requisiti del regime forfettario, leggi il nostro articolo Limite volume d’affari regime forfettario.
In questo regime è prevista la tassazione del 5% per le nuove attività o del 15% per le attività già in essere.
Inoltre anche se non è possibile dedurre dal reddito imponibile i costi dell’attività, viene assegnato un coefficiente di redditività con il quale calcolare il reddito imponibile che verrà considerato per la determinazione delle tasse.
Nel seguito dell’articolo chiariremo questo aspetto con degli esempi.
Il limite di incassi percepibili in un anno solare è di 65.000 €.
Con l’applicazione del regime forfettario si è esonerati del versamento dell’Iva e da tutta la registrazione contabile.
Rimane invece invariato l’obbligo della certificazione dei compensi percepiti tramite l’emissione delle ricevute fiscali in duplice copia.
I contributi INPS per affittacamere
L’attività che stiamo analizzando in questo articolo presenta una particolarità a livello contributivo rispetto alle altre attività commerciali.
L’esercizio di affittacamere professionale prevede, come anticipato, l’iscrizione alla gestione commercianti INPS, ma al contrario delle altre attività questa non richiede il pagamento dei contributi fissi.
Infatti vengono versati in base ai compensi percepiti con l’aliquota del 24,09%, direttamente in sede di dichiarazione dei redditi, così come avviene per le imposte. (Circolare INPS n°25 del 13/02/2019)
Calcolo tasse regime forfettario
Approfondiamo come vengono calcolate le tasse ed i contributi per l’attività di Affittacamere.
Come anticipato applicando il regime forfettario si avrà un limite di incassi di 65.000 € all’anno.
Il coefficiente di redditività per le attività ricettive è del 40%.
Vediamo di seguito come vengono determinate le tasse per un affittacamere di nuova costituzione, con aliquota al 5%, che ha incassato 45.000€.
Totale incassi: 45.000 €
Coefficiente: 40%
Aliquota: 5%
Il reddito imponibile sarà pari a: 45.000 € x 40% = 18.000 €
Il saldo dell’imposta sostitutiva sarà pari a: 18.000 € x 5% = 900 €
Il saldo dei contributi INPS sarà pari a: 18.000 € x 24,09% = 4.336,20 €
Ricordiamo che sia per l’imposta sostitutiva che per i contributi oltre al saldo devono essere versati gli acconti per l’anno successivo.
Gli stessi saranno recuperati nella dichiarazione dei redditi successiva.
Affittacamere occasionale
Colui che decide di svolgere l’attività di affittacamere occasionalmente non è tenuto all’apertura della partita Iva e tanto meno all’iscrizione presso il Registro Imprese.
L’unico obbligo informativo è quello della presentazione delle SCIA al comune dove viene avviata l’attività.
L’attività deve essere svolta nella residenza o nel domicilio del titolare.
I compensi percepiti devono essere dichiarati tramite modello UNICO o 730, indicandoli nella sezione redditi diversi.
Chi svolge l’attività in modo occasionale dovrà certificare i compensi tramite l’emissione di ricevute non fiscali, la cui finalità sarà unicamente quella dichiarativa.
Anche su queste ricevute sarà necessario applicare una marca da bollo di 2 € se l’importo della ricevuta supera i 77,47 €.
Il rigo corretto del Modello Unico dove indicare i guadagni percepiti è il RL14 Compensi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente.
La normativa degli affittacamere
La Legge 217 del 1983 definisce l’attività di affittacamere come:
“strutture composte da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari”.
Le disposizioni legislative però sono di norma completate separatamente da ogni regione.
Infine le camere devono garantire:
- la fornitura energetica;
- un letto;
- una scrivania;
- un cestino per i rifiuti;
- un armadio;
- un bagno per i disabili ed uno ogni tre camere.
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Salve,
svolgo attività di affittacamere in regime forfettario.
Trovo l’esempio di calcolo dell’ imponibile, dell’imposta sostitutiva e dei contributi inps molto utile.
1 chiarimento: la riduzione del 35% dei contributi Inps non si applica in quanto gli affittacamere sono tenuti a contributi “proporzionali” senza alcun riferimento ai cosiddetti minimali?
E questa “proporzionalità” a prescindere configura già un’agevolazione?
Grazie, Danilo
Buonasera Danilo, al contrario, la riduzione del 35% si applica anche per i contributi degli affittacamere.
La riduzione avrà effetto sul totale dei contributi da versare in sede di dichiarazione dei redditi.
Cordiali saluti
Vorrei gestire un affittacamere di proprietà di un amico. Come posso essere inquadrata per essere pagata in regola? Il primo esempio è che tutti e due fossimo inquadrati come persone fisiche (senza partita iva), il secondo esempio, essendo tutti e due già titolari di partita iva per altri lavori, come ditta individuale come da vostro esempio (il titolare della casa dovrebbe aprire una partita iva con codice ATECO 55.20.51. Io potrei emettere fattura per i servizi di ricerca/promozione/accoglienza degli ospiti? Che codici ATECO dovrei aggiungere alla mia partita IVA?
Grazie
Buonasera Simonetta, a nostro avviso la soluzione migliore è quella di aggiungere un codice Ateco alle vostre partite Iva.
Nel tuo caso potresti usare codici per le Ricerche di mercato o la conduzione di campagne di marketing.
Cordiali saluti
Buonasera,
i contributi INPS di un dipendente part-time (30 ore) che esercita l’attività di affittacamere con partita Iva devono essere versati sempre in misura del 23,64% sul reddito prodotto? Nessuna esenzione è prevista in questo caso? Grazie.
Buonasera Roberta,
a nostro avviso, se l’attività da dipendente rimane prevalente rispetto all’attività da lavoro autonomo si può godere dell’esenzione dal versamento dei contributi INPS.
Cordiali saluti
Salve, volendo iniziare un attivita di affittacamere a reg forfettario ed essendo però da anni un pensionato , potrei godere di una riduzione sul versamento INPS previsto? Grazie Raffaele
Buongiorno Raffaele, se ha più di 65 anni, può godere della riduzione al 50% dei contributi dovuti per l’attività d’impresa.
In alternativa potrà godere della riduzione del 35% prevista per coloro che applicano il regime forfettario.
Cordiali saluti
Grazie. Quindi dovrò sottrarre il 35% dal 23,64% in caso di regime forfettario? Ė corretto?
Buonasera Raffaele, l’importo ottenuto applicando la percentuale del 23,64%, sarà ridotto del 35%.
Cordiali saluti
Buongiorno, trovo il vostro articolo molto completo. Ho un quesito a cui non riesco a trovare risposta. Con codice 55.20.51 si può fare contemporaneamente attività di affittacamere (max 6 stanze) e affittare case vacanze (miniappartamenti) ricavate o nella stessa struttura dove si effettua attività di affittacamere o in altre strutture limitrofe. Grazie.
Buonasera Nunzio, a nostro avviso non ci sono normative che ostacolano l’esercizio di entrambe le attività.
Cordiali saluti
Buongiorno,
avrei una domanda da porvi.
Risulta chiaro, dalla circolare n.27/2018 emessa dall’ INPS all’inizio del 2018 che il versamento dei contributi per gli affittacamere segue un regime contributivo diverso rispetto alla categoria generica dei commercianti. Di seguito riporto quanto scritto nella circolare: ” Coloro che esercitano l’attività di affittacamere e i produttori di terzo e quarto gruppo iscritti alla Gestione dei commercianti non sono assoggettati al minimale annuo di reddito.
Pertanto, essi sono tenuti al solo versamento dei contributi a percentuale Ivs calcolati sull’effettivo reddito “.
Poichè nella circolare si fa menzione solo degli affittacamere ma gli affittacamere rientrano nel codice ATECO 55.20.51, il quale comprende anche case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, ecc.; tale disciplina previdenziale eccezionale è estendibile anche ai bed and breakfast e alle case vacanze ovviamente gestite in forma imprenditoriale? Io credo per logica di sì e ritengo che l’INPS abbia citato i soli affittacamere in quanto solo per loro c’è l’obbligo di apertura della partita iva ma persone come me che hanno deciso di aprire la partita iva con la gestione di un bed and breakfast e di una casa vacanza possano rientrare nei destinatari della circolare. Inoltre la definizione di affittacamere data dall’INPS è quasi identica a quella di un bed and breakfast per cui non ci sarebbe veramente motivo di una esclusione delle altre strutture appartenenti al codice ateco 55.20.51 dal regime previdenziale di favore.
Grazie
Buongiorno Armando, anche a nostro avviso la normativa INPS deve essere considerata estesa anche alle altre categorie rientranti nel codice Ateco degli affittacamere.
Cordiali saluti
Salve, io vorrei aprire un affittacamere, ho già la partita iva (regime forfettario) pero come libero professionista (Geometra).
In questo caso aprendone una nuova per attività di affittacamere posso usufruire del regime forfettario ?
Buongiorno, non è necessario aprire un’altra partita Iva (fra l’altro cosa impossibile), è sufficiente aggiungere un codice Ateco all’attuale partita Iva ed iscriversi in camera di commercio per l’attività di affittacamere.
Potrai continuare ad applicare il regime forfettario per entrambe le attività.
Ricorda però, che sarai soggetto a doppia contribuzione previdenziale: cassa geometri per l’attività da libero professionista e Commercianti INPS per l’attività di affittacamere.
Cordiali saluti
Buonasera, sono una dipendente bancaria part-time, con 25 ore settimanali. Da un anno, con regolare SCIA gestisco una Casa Vacanze in maniera non imprenditoriale, su suggerimento del mio commercialista, il quale, mi aveva sottolineato la possibilità di usufruire della cedolare secca sugli affitti, poichè la gestione della casa era prevalentemente estiva e appunto non imprenditoriale. Leggendo tra i vari forum mi sono sorti dubbi, nello specifico tra la distinzione di Casa vacanze non imprenditoriali e locazioni brevi, locazioni brevi dove è inequivocabilmente prevista la cedolare secca come specificato dalla 50/2017. Con questo atroce dubbio mi sono posta il problema della fiscalità che, nel mio caso, gioca un ruolo determinante se applicata con scaglioni IRPEF. Mi chiedo dunque se le mie intuizioni sono reali, ovvero della dubbia applicabilità della cedolare secca per le case vacanze non imprenditoriali, non sarebbe il caso di aprire una P. IVA ? E se lo facessi, dovrei pagare anche i contributi ? Grazie 🙂
Buongiorno Simona, aprire partita Iva con regime forfettario, quindi senza aliquote a scaglioni IRPEF e con un reddito che rimarrebbe tassato separatamente da quello da dipendente, può essere una soluzione da valutare a prescindere dall’applicazione o meno della cedolare secca.
Per quanto riguarda i contributi INPS, la situazione è un pò più complessa, potresti comunque provare a dimostrare che il tuo lavoro da dipendente è prevalente in termini di impegno (a maggior ragione essendo, quella con partita Iva, un’attività prevalentemente stagionale) in modo da avere l’esenzione per quanto riguarda l’attività di casa vacanze.
Cordiali saluti
Buongiorno,
vorrei aprire un’attività di affittacamere rientrando nel regime forfettario e mi chiedo se questa forma sia compatibile con la gestione separata INPS (aliquota 23,64%) e pagamento del minimale ridotto del 35%.
Infatti è prevista la possibilità, per i forfettari di adottare il regime Inps agevolato, che
prevede il minimale ridotto del 35% da pagare in tre rate trimestrale. La comunicazione
per la riduzione dei contributi Inps dovrà essere effettuata entro il 28 febbraio o subito
dopo aver aperto la partita IVA.
Volendo fare un esempio:
– totale incassi: 45.000 €
– coefficiente: 40%
– aliquota per imposte: 5%
– aliquota INPS per regime agevolato pari a 23,64% x (1-35%) = 15,37%
Il reddito imponibile sarà pari a: 45.000 € x 40% = 18.000 €
Il saldo dell’imposta sostitutiva sarà pari a: 18.000 € x 5% = 900 €
Il saldo dei contributi INPS sarà pari a: 18.000 € x 15,37% = 2.766,60 €
E’ corretta questa mia supposizione e quindi il calcolo su indicato?
Grazie e buona giornata
Buonasera Sergio, il calcolo è corretto, deve essere solamente aggiornata l’aliquota per i contributi INPS commercianti al 24,09% anziché 23,64%.
Cordiali saluti
Buonasera vorrei fare questa domanda: ho gestito per anni un bed and breakfast senza partita iva ora ho ampliato la struttura e mi sono trasformato in affittacamere: posso usufruite dell’aliquota al 5% oppure la mia attivitá è considerata una prosecuzione dell’attivitá precedente anche se la precedente era senza partita Iva ed era un bed and breakfast. Ho letto una circolare dell’agenzia delle entrate che mi negherebbe questa possibilità perché la mia non sarebbe una nuova attivitá ma una prosecuzione della preecedente essendo l immobile lo stesso e anche la clientela.
Grazie per l’eventuale risposta.
Cordial saluti
Antonio
Buonasera Antonio, a nostro avviso non può essere applicato il 5%.
Se vuole chiedere un parere anche all’Agenzia delle Entrate può sfruttare il loro servizio gratuito tramite SMS.
Cordiali saluti