La Certificazione Unica (CU) del condominio è la certificazione con cui il condominio, quando opera come sostituto d’imposta, documenta i compensi corrisposti e le ritenute fiscali secondo le regole applicabili. La CU 2026 riguarda i redditi e compensi pagati nel 2025. L’amministratore può occuparsi della predisposizione e dell’invio per il condominio, direttamente o tramite un intermediario autorizzato. Non bisogna confondere CU, versamento F24, modello 770 e quadro AC/K: sono adempimenti distinti.
Nel 2026 le scadenze sono differenziate per tipologia di reddito. La consegna della certificazione al percipiente è prevista il 16 marzo 2026; l’invio telematico, invece, è fissato al 16 marzo per le tipologie ordinarie indicate dall’Agenzia, al 30 aprile per le certificazioni contenenti esclusivamente redditi di lavoro autonomo abituale e determinate provvigioni, e al 2 novembre per alcune CU relative esclusivamente a redditi esenti o non dichiarabili mediante la precompilata. Le condizioni esatte di ciascun termine vanno verificate sulle istruzioni della CU 2026.
Che cos’è la Certificazione Unica del condominio?
La CU non è il rendiconto dell’edificio né la dichiarazione dei redditi dell’amministratore. È un modello fiscale del sostituto d’imposta utilizzato per certificare determinate somme corrisposte ai percipienti e le relative ritenute. Il condominio può essere sostituto d’imposta quando paga compensi rientranti nelle disposizioni sul lavoro dipendente, sul lavoro autonomo, su particolari appalti e servizi o in ulteriori fattispecie previste dalla legge.
La disciplina generale è contenuta nell’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate sull’articolo 25-ter del DPR 600/1973 per le ritenute del 4% del condominio. La CU segue inoltre le regole del DPR 322/1998, articolo 4, e le istruzioni del modello annuale.
Chi è il sostituto d’imposta: amministratore o condominio?
Per i pagamenti eseguiti dal condominio è il condominio, identificato dal proprio codice fiscale, a essere sostituto d’imposta nei casi stabiliti. L’amministratore è la persona che cura gli adempimenti nell’ambito del mandato, e può delegare operativamente un consulente abilitato. Il suo codice fiscale personale e la sua Partita IVA non sostituiscono il codice fiscale dell’edificio.
Un condominio senza dipendenti deve preparare la CU?
Può essere necessario. L’assenza di portieri o altri dipendenti non elimina in modo automatico gli obblighi relativi ai compensi e alle prestazioni di fornitori assoggettate alle regole di certificazione. Per decidere occorre verificare chi è stato pagato, il tipo di reddito, la ritenuta, il regime del fornitore e le istruzioni della CU applicabile, non limitarsi a controllare se esiste una busta paga.
CU 2026 condominio: quando va consegnata e trasmessa?
La scadenza di consegna della CU 2026 al percipiente è il 16 marzo 2026. L’invio all’Agenzia delle Entrate segue invece finestre differenti in base alla natura dei redditi compresi nella certificazione. Non è corretto utilizzare come scadenza generale il 31 luglio o il 31 marzo del 2022, date presenti in alcune vecchie guide online.
| Adempimento CU 2026 | Termine |
|---|---|
| Consegna della CU al percipiente | 16 marzo 2026 |
| Trasmissione per redditi di lavoro dipendente, assimilati, lavoro autonomo non abituale e altre tipologie indicate | 16 marzo 2026 |
| Trasmissione di CU contenenti esclusivamente redditi di lavoro autonomo abituale o determinate provvigioni | 30 aprile 2026 |
| Trasmissione di sole certificazioni relative a redditi esenti o non dichiarabili con precompilata, nei casi previsti | 2 novembre 2026 |
La data del 30 aprile 2026 è riportata nello scadenzario ufficiale dell’Agenzia e riguarda soltanto le certificazioni contenenti le tipologie reddituali descritte. Non costituisce una proroga indistinta per ogni CU del condominio. Se nella stessa posizione sono presenti compensi di natura differente, occorre verificare il termine proprio di ciascuna certificazione.
La consegna al fornitore può attendere il 30 aprile?
Non bisogna confondere la scadenza della trasmissione telematica con quella della consegna. Anche quando l’invio è consentito entro il 30 aprile per una specifica tipologia, la CU destinata al percipiente segue il termine generale di consegna del 16 marzo, secondo le disposizioni applicabili.
Che cosa significa CU 2026 relativa al 2025?
Il modello 2026 certifica i redditi corrisposti nel periodo d’imposta 2025. Una fattura datata dicembre 2025 ma pagata nel 2026 va valutata secondo il momento di corresponsione rilevante per la certificazione, distinguendolo dalla data di emissione della fattura. Questo evita di inserire somme nello stesso anno soltanto perché il fornitore ha emesso il documento prima del pagamento.
Quali pagamenti dei condomìni richiedono la CU?
La verifica parte dalla natura dei redditi pagati. Un condominio può corrispondere stipendi, parcelle a professionisti, compensi di lavoro autonomo occasionale oppure corrispettivi per appalti. Non tutte queste tipologie seguono lo stesso termine e non si può compilare un’unica certificazione generica sulla sola base dei pagamenti bancari.
Dipendenti del condominio
Se lo stabile ha un portiere o altro dipendente, l’amministratore gestisce i dati fiscali e previdenziali dei compensi, le ritenute e la certificazione, seguendo le regole della CU per lavoro dipendente. Per la CU 2026 la trasmissione relativa ai redditi del 2025 di questa categoria era prevista il 16 marzo 2026.
Professionisti abituali
Parcelle di avvocati, tecnici e altri autonomi abituali vanno classificate secondo il loro regime fiscale e la disciplina delle ritenute. Per le CU contenenti esclusivamente redditi di lavoro autonomo abituale, lo scadenzario dell’Agenzia prevede la trasmissione telematica il 30 aprile 2026, fermo il diverso termine di consegna al percipiente.
Prestazioni occasionali
Per il lavoro autonomo non esercitato abitualmente le regole differiscono da quelle del professionista abituale. In particolare, le CU 2026 relative a queste somme rientrano normalmente nella trasmissione del 16 marzo. Non basta scrivere “occasionale” in una ricevuta: è necessario verificare la natura della prestazione e il corretto trattamento fiscale.
Appalti e servizi con ritenuta del 4%
Il condominio applica nei casi previsti la ritenuta del 4% sui corrispettivi per appalti di opere e servizi eseguiti nell’esercizio d’impresa, ai sensi dell’articolo 25-ter del DPR 600/1973. La ritenuta deve essere documentata e versata utilizzando i codici appropriati. Occorre inoltre verificare la certificazione e il modello 770 relativi ai pagamenti, senza equiparare automaticamente un’impresa che esegue lavori a un libero professionista abituale.
La scheda dell’Agenzia delle Entrate per le ritenute condominiali distingue i codici 1019 e 1020 a seconda dell’imposta del percipiente. È importante controllare il soggetto, l’imponibile e la natura della prestazione prima di compilare F24 e CU, senza utilizzare un codice del fornitore precedente per semplice somiglianza.
CU 2026: esonero per fornitori in regime forfettario
Per i compensi pagati a titolari di Partita IVA in regime forfettario o di vantaggio, la legge prevede generalmente l’esonero dalla Certificazione Unica. Il comma 6-septies dell’articolo 4 del DPR 322/1998, introdotto dal D.Lgs. 1/2024, opera anche sulle somme pagate nel 2025, oggetto della CU 2026. La semplificazione è legata all’obbligo della fatturazione elettronica, già esteso a questi contribuenti.
Non bisogna però estendere indistintamente l’esonero a qualsiasi reddito o situazione particolare. Le istruzioni e il commento aggiornato al 2026 richiamano eccezioni per prestazioni escluse dal circuito della fatturazione elettronica obbligatoria, come particolari compensi di medici convenzionati. Per il normale fornitore condominiale in regime forfettario è opportuno conservare la sua fattura elettronica e le dichiarazioni previste, verificando che la prestazione rientri effettivamente nella disciplina.
Il condominio deve trattenere il 4% al forfettario?
Il regime forfettario comporta normalmente il non assoggettamento dei compensi alle ordinarie ritenute d’acconto, previa dichiarazione nelle modalità di legge. Non basta leggere “fattura senza IVA” per stabilire un esonero: occorre verificare il regime fiscale effettivo del fornitore. Per l’applicazione delle norme sulla ritenuta del 4% consulta la guida alle fatture dei fornitori forfettari al condominio.
CU, modello 770 e F24: tre adempimenti diversi
La Certificazione Unica documenta compensi e ritenute riferiti ai percipienti. Il modello F24 serve a versare le ritenute effettivamente operate; il modello 770 è la dichiarazione annuale del sostituto d’imposta, con quadri e dati previsti dalle istruzioni. Il condominio può essere chiamato ad assolvere tutti questi obblighi, ma l’esecuzione di uno non sostituisce automaticamente gli altri.
| Documento | Funzione | Verifica |
|---|---|---|
| CU | Certificare determinate somme corrisposte e ritenute | Tipologia di reddito, percipiente, scadenza corretta |
| F24 | Versare le ritenute quando dovute | Codice 1019, 1020, 1040 o altro pertinente |
| 770 | Dichiarare i dati del sostituto d’imposta | Ritenute operate, versamenti e altri dati previsti |
| Quadro AC/K | Comunicazione di dati condominiali e fornitori dell’amministratore | Acquisti e operazioni con esclusioni specifiche |
Per i versamenti delle ritenute sui contratti d’appalto e servizi d’impresa, il 1019 si riferisce al 4% a titolo di acconto IRPEF e il 1020 al 4% a titolo di acconto IRES. Il codice 1040 riguarda invece compensi di lavoro autonomo nei relativi casi. La guida alla gestione fiscale del condominio approfondisce questi codici e le scadenze F24. Non bisogna scegliere automaticamente il codice 1040 per qualsiasi fattura, né usare il 1019 quando il percipiente richiede un trattamento differente.
Il condominio deve sempre fare il 770 se emette una CU?
La presenza di somme certificate richiede una verifica dei presupposti della dichiarazione del sostituto d’imposta, secondo il modello e le regole annuali. Non è corretto presumere che la CU esoneri dal 770 o che un F24 pagato completi tutte le comunicazioni. Il professionista incaricato deve riconciliare i dati dei documenti e le ricevute telematiche.
Il quadro AC o K sostituisce la CU?
No. Il quadro AC di Redditi PF o K del 730, utilizzato dall’amministratore secondo le istruzioni, comunica determinati dati dei condomìni, dei fornitori e degli interventi edilizi. La CU risponde a un obbligo diverso del condominio sostituto d’imposta. Alcuni servizi soggetti a ritenuta non sono da riportare anche nella sezione fornitori dell’AC/K nelle condizioni dell’esclusione prevista. Per il confronto vedi dichiarazione redditi amministratore e quadri AC/K.
Come predisporre la CU per i condomìni amministrati
Un amministratore che segue più stabili deve conservare un fascicolo fiscale distinto per ciascun condominio. I pagamenti di due edifici non possono essere accorpati come se fossero operazioni dello stesso sostituto d’imposta: ogni condominio utilizza il proprio codice fiscale, i propri documenti e, quando dovuto, il proprio flusso dichiarativo.
- Elencare le somme corrisposte nell’anno, per ciascun condominio e percipiente.
- Identificare la natura delle prestazioni e il regime del percettore.
- Verificare l’obbligo di ritenuta e di certificazione, incluse le esenzioni.
- Riconciliare fatture, date dei pagamenti, imponibili e ritenute operate.
- Verificare le scadenze telematiche corrette per ciascun tipo di CU.
- Predisporre la CU utilizzando i software e i controlli previsti dall’Agenzia.
- Trasmettere il file direttamente o tramite intermediario abilitato e conservare la ricevuta.
- Consegnare la certificazione al percipiente e verificare gli ulteriori adempimenti 770.
Il condominio deve disporre di documentazione sufficiente a dimostrare quali pagamenti sono stati effettuati. Una fattura emessa nel 2025 ma pagata nel 2026 non deve essere attribuita automaticamente al 2025 nella certificazione basata sui compensi effettivamente corrisposti. Quando si rilevano documenti senza un corrispondente pagamento, è necessario esaminare la fattispecie prima di inserirli nella CU.
Esempio pratico di Certificazione Unica per un condominio
Un condominio paga nel 2025 diverse prestazioni: il compenso di un tecnico in regime ordinario, quello di un professionista forfettario e una fattura di un’impresa di pulizie assoggettata, quando prevista, alla ritenuta del 4%. La preparazione della CU 2026 non consiste nel sommare tutte le fatture: per ogni caso si devono verificare il reddito del percipiente, l’eventuale ritenuta e l’applicabilità della certificazione.
| Pagamento ipotetico | Controllo da svolgere |
|---|---|
| Parcella professionista abituale in regime ordinario | Trattamento della ritenuta e CU per redditi di lavoro autonomo abituale |
| Fattura professionista forfettario | Verifica dell’esonero CU ex art. 4, comma 6-septies, DPR 322/1998 |
| Servizio di pulizie svolto da impresa | Applicazione del 4% e relative certificazioni/dichiarazioni secondo la tipologia |
| Pagamento utenze elettriche | Verifica della natura del rapporto; non è un compenso professionale da certificare automaticamente |
Per la prestazione d’impresa, se l’imponibile soggetto a ritenuta è 2.000 euro e si applica il 4%, la ritenuta teorica è di 80 euro. L’eventuale IVA esposta nel documento segue regole proprie e non va confusa con la base della ritenuta. L’amministratore deve collegare i pagamenti alla fattura e all’F24 corretto prima di predisporre i dati della certificazione.
La fattura del 2025 viene pagata nel 2026
La CU 2026 riguarda i redditi corrisposti nel 2025: se un compenso risulta fatturato nel dicembre 2025 ma è pagato nel gennaio 2026, occorre verificare il principio di corresponsione e la natura del reddito. Non va automaticamente certificato nel 2025 perché la fattura porta quella data. La riconciliazione fra date di fatturazione e date di pagamento è un controllo essenziale.
Un unico fornitore presta servizi a tre condomìni
La stessa impresa può prestare pulizie in più edifici. Ciascun condominio è un sostituto d’imposta distinto, con un proprio codice fiscale e proprie ritenute. Non è corretto creare una sola CU attribuendo a un edificio tutti i pagamenti che il fornitore ha ricevuto da tre condomìni amministrati dallo stesso professionista. I fascicoli e gli eventuali modelli devono essere riconciliati separatamente.
Come trasmettere la CU: amministratore o commercialista?
La trasmissione deve avvenire con i canali telematici abilitati dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando gli strumenti e le istruzioni aggiornate. L’amministratore può procedere direttamente se dispone delle abilitazioni necessarie oppure incaricare un intermediario abilitato. In ogni caso è importante conservare l’impegno alla trasmissione quando previsto, la copia del modello inviato e la ricevuta telematica che attesta l’esito.
La sola consegna di un file al commercialista non dimostra che la CU sia stata acquisita dall’Agenzia. Il controllo deve distinguere flusso predisposto, trasmissione effettuata e invio effettivamente accettato, verificando l’eventuale presenza di scarti. Il consulente può occuparsi delle correzioni, ma le responsabilità e le prestazioni devono essere definite nell’incarico.
Che cosa fare quando una CU viene scartata?
Uno scarto telematico non equivale a presentazione correttamente completata. Occorre leggere il messaggio di errore, individuare i dati che hanno determinato lo scarto e procedere secondo la disciplina delle trasmissioni correttive e dei termini applicabili. Anche gli errori scoperti dopo un’accettazione richiedono l’uso delle modalità di annullamento o sostituzione previste dall’Agenzia: non basta sovrascrivere localmente il file conservato.
Conservazione e accesso ai documenti
Documentazione contabile, certificazioni e ricevute devono essere conservate per i termini di legge applicabili. Le ricevute CU vanno collegate al condominio e ai percipienti corretti; i registri e giustificativi condominiali seguono anche le prescrizioni del Codice civile. La guida ai registri contabili del condominio spiega come tenere documenti e scritture. Non è prudente applicare indiscriminatamente un unico termine di conservazione a ogni documento fiscale o condominiale senza considerare le norme pertinenti.
Errori da evitare nella Certificazione Unica del condominio
- Usare le scadenze di vecchi modelli: per la CU 2026 i termini vanno individuati secondo la tipologia di reddito, distinguendo invio e consegna.
- Attribuire al condominio il codice fiscale dell’amministratore: ogni edificio mantiene la propria identità fiscale.
- Certificare tutte le fatture indiscriminatamente: occorre verificare la natura del reddito e le condizioni che rendono obbligatoria la CU.
- Non considerare l’esonero dei forfettari: dal 2024 le regole sono cambiate per le prestazioni coperte dall’esonero previsto dalla legge.
- Confondere prestazione occasionale e lavoro autonomo abituale: nel 2026 sono previste scadenze telematiche differenti.
- Considerare una CU predisposta come già inviata: servono trasmissione ed esito telematico.
- Non riconciliare i dati con F24 e 770: le ritenute indicate devono corrispondere alla situazione fiscale reale.
- Accorpare più condomìni: i dati dei diversi sostituti d’imposta devono restare separati.
Domande frequenti sulla CU 2026 condominiale
Il condominio deve fare ogni anno la Certificazione Unica?
Non in modo automatico per il solo fatto di esistere. È necessario verificare se nell’anno siano state corrisposte somme che richiedono la certificazione e se ricorrano esenzioni o altre disposizioni specifiche. Un condominio senza dipendenti può comunque essere coinvolto dall’obbligo per alcuni pagamenti a fornitori.
Qual è la scadenza della CU 2026 per il condominio?
La consegna ai percipienti segue il 16 marzo 2026. Per l’invio telematico il termine dipende dal reddito certificato: il 16 marzo per varie tipologie, il 30 aprile per certificazioni contenenti esclusivamente lavoro autonomo abituale e determinate provvigioni, e un ulteriore termine per alcune certificazioni particolari. Va sempre verificata la casistica del modello.
Un fornitore forfettario deve ricevere la CU?
Per i compensi corrisposti ai contribuenti forfettari e nel regime di vantaggio è previsto in generale un esonero CU, fatte salve le eccezioni e le particolarità normative. Il condominio deve verificare la corretta natura del fornitore e della prestazione.
Chi firma o presenta la CU del condominio?
Il condominio è il sostituto d’imposta nei casi previsti. L’amministratore cura gli adempimenti o incarica un intermediario abilitato secondo le regole applicabili. Devono essere conservate le attestazioni dell’invio e dell’esito della trasmissione.
La CU riguarda anche la ritenuta del 4%?
I pagamenti dei servizi e degli appalti condominiali soggetti al 4% devono essere correttamente documentati e vanno verificati rispetto agli obblighi di certificazione e dichiarazione previsti. La scadenza e la compilazione seguono la tipologia del reddito e del percipiente; non è corretto attribuire indiscriminatamente la stessa scadenza a ogni appalto.
La CU sostituisce il modello 770?
No. La CU, i versamenti F24 e il modello 770 hanno funzioni differenti. Per valutare tutti gli adempimenti è disponibile la guida a condominio e sostituto d’imposta, oltre a quella sulle ritenute fiscali del condominio.
Checklist finale per l’amministratore
Prima di considerare completato l’adempimento, è opportuno effettuare un controllo distinto per ogni condominio. La qualità della certificazione dipende dalla correttezza dei dati di partenza, dalla loro riconciliazione e dall’esito della trasmissione, non soltanto dalla compilazione dei campi nel software.
- Conferma il codice fiscale dello stabile che ha effettuato i pagamenti.
- Ricostruisci i compensi corrisposti nell’anno di riferimento e i percipienti effettivi.
- Classifica ogni pagamento: dipendente, autonomo abituale, occasionale, impresa o altra tipologia.
- Individua l’eventuale esonero CU per le prestazioni rese da contribuenti forfettari.
- Riconcilia importi, ritenute e versamenti F24, verificando i codici tributo utilizzati.
- Applica la scadenza corretta di consegna e trasmissione in base al reddito certificato.
- Conserva la certificazione, le ricevute di acquisizione e gli eventuali file correttivi.
- Verifica in modo separato modello 770, quadro AC/K e adempimenti fiscali ulteriori.
In sintesi
La CU del condominio non è un documento identico per tutte le fatture. L’amministratore deve individuare la natura del pagamento, il soggetto percettore, le ritenute e gli eventuali esoneri. Per la CU 2026 relativa al 2025 è fondamentale distinguere il 16 marzo per la consegna dal termine telematico applicabile al singolo reddito; per alcune certificazioni di lavoro autonomo abituale è previsto il 30 aprile. La certificazione va inoltre collegata ai versamenti F24 e al modello 770 quando dovuto.
Per affidare correttamente questi adempimenti a un consulente è utile definire quali condomìni e quali prestazioni sono inclusi. La guida al commercialista per condomìni distingue dichiarazioni, certificazioni e servizi fiscali, mentre la guida alla gestione fiscale condominiale dettaglia versamenti e controlli operativi.
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Caterina
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