Un forfettario che fattura a un condominio non subisce normalmente la ritenuta d’acconto del 4%. Il comma 67 dell’articolo 1 della legge 190/2014 esclude dalle ritenute ordinarie i ricavi e compensi assoggettati all’imposta sostitutiva del regime forfettario. Il fornitore deve rilasciare al condominio un’apposita dichiarazione che documenti l’applicazione del regime.
Esiste tuttavia una distinzione fondamentale: se il condominio paga mediante bonifico parlante per lavori edilizi agevolati, la banca può applicare una ritenuta dell’11% nel 2026. Questa non è la ritenuta del 4% a carico del condominio, ma un prelievo distinto operato dall’intermediario finanziario. La guida chiarisce fattura elettronica, bollo, dichiarazione, incasso e gestione degli errori, senza sovrapporsi alla guida generale alle ritenute condominiali.
Il quesito di Antonio di Modena
Ho una piccola attività in regime forfettario e devo fatturare un lavoro a un condominio. L’amministratore mi dice che deve trattenere il 4%. È corretto?
Antonio – Modena
La risposta dell’esperto ad Antonio
Buongiorno Antonio, grazie per averci scritto. Se il lavoro è effettivamente svolto nell’ambito della tua attività in regime forfettario, l’amministratore non deve operare la ritenuta ordinaria del 4% sul relativo corrispettivo. Occorre dichiarare che si tratta di ricavi o compensi soggetti a imposta sostitutiva, possibilmente già nella fattura e prima che il pagamento venga disposto.
Una fattura per pulizie, manutenzione, giardinaggio o lavori edili può essere soggetta al 4% quando proviene da un’impresa ordinaria. Non si può però estendere automaticamente tale regola alla persona fisica che opera legittimamente in forfettario. Chiedi inoltre se il condominio intende utilizzare un bonifico ordinario o quello previsto per eventuali detrazioni edilizie: nel secondo caso la banca segue regole speciali.
Perché il condominio applica di solito la ritenuta del 4%?
L’articolo 25-ter del DPR 600/1973, applicabile nel 2026, prevede che il condominio, come sostituto d’imposta, operi una ritenuta del 4% sui corrispettivi di determinati appalti di opere o servizi resi nell’esercizio d’impresa. La ritenuta è un acconto sull’imposta dovuta dal fornitore, non uno sconto sul lavoro e nemmeno una somma aggiuntiva pagata dal condominio.
Il 4% vale per qualsiasi fattura del condominio?
No. Occorre identificare prestazione, natura del fornitore e trattamento fiscale. Una fattura per un servizio d’impresa può avere una disciplina diversa da una parcella professionale, da una semplice cessione di beni o dal corrispettivo di un contribuente forfettario. La percentuale non si sceglie in base al nome del fornitore o alla sola dicitura «lavori condominiali».
Il condominio può applicare il 4% per prudenza?
Non quando dispone della documentazione che attesta correttamente l’esonero. Le ritenute si applicano nei casi previsti dalla legge, non a discrezione dell’amministratore. Un prelievo improprio può richiedere rettifiche contabili e fiscali, oltre a lasciare il fornitore con un incasso inferiore a quello dovuto.
La norma speciale del forfettario: articolo 1, comma 67
Il comma 67 della legge 190/2014 stabilisce che i ricavi e i compensi relativi al reddito oggetto del regime forfettario non sono assoggettati a ritenuta d’acconto da parte del sostituto. Richiede che il contribuente rilasci una dichiarazione dalla quale risulti che le somme sono assoggettate a imposta sostitutiva.
La regola vale sia per compensi professionali sia per ricavi d’impresa che rientrano nel regime. Un artigiano forfettario che fattura una manutenzione può quindi non subire il 4%, così come un professionista forfettario non subisce la normale ritenuta professionale del 20% su compensi del regime.
Vale anche per ditte di pulizie e artigiani?
Sì, se il percettore è una persona fisica che applica legittimamente il forfettario all’attività e il pagamento rientra nel relativo reddito. La norma non si limita agli studi professionali. Un’impresa societaria ordinaria, invece, non può dichiararsi forfettaria soltanto perché fattura un importo modesto.
L’assenza di IVA dimostra il forfettario?
No. Una fattura può non riportare IVA per motivi diversi, e non tutti comportano l’esonero dalle ritenute. L’amministratore deve controllare una dichiarazione pertinente al regime, non dedurre il trattamento fiscale soltanto dal codice natura o dall’assenza dell’imposta.
La dichiarazione da consegnare all’amministratore
Il documento deve identificare il fornitore e dichiarare che i compensi o ricavi oggetto del pagamento sono soggetti all’imposta sostitutiva prevista dalla legge 190/2014. È utile inserire la dichiarazione direttamente nel documento fiscale e, per rapporti continuativi o importi rilevanti, conservarne anche una copia specifica nel fascicolo del fornitore.
Esempio di dicitura
Operazione effettuata da contribuente in regime forfettario ai sensi dell’articolo 1, commi 54-89, legge 190/2014. I ricavi o compensi della presente fattura, soggetti a imposta sostitutiva, non sono assoggettati a ritenuta d’acconto ai sensi dell’articolo 1, comma 67, della stessa legge.
È una formulazione orientativa da adattare all’operazione concreta. La dichiarazione deve riflettere la realtà: se il contribuente cambia regime, deve informare il committente e correggere il trattamento dei pagamenti successivi.
Quando va consegnata?
Idealmente prima del pagamento. Se la contabilità del condominio applica automaticamente le ritenute ai fornitori, una dichiarazione ricevuta dopo il bonifico e dopo l’F24 può non essere sufficiente a evitare l’errore. Una breve comunicazione preventiva riduce il rischio di trattare il compenso come un normale appalto soggetto al 4%.
Come compilare la fattura elettronica nel 2026
I contribuenti forfettari sono normalmente tenuti a emettere fattura elettronica tramite Sistema di Interscambio, salvo specifiche eccezioni previste per particolari operazioni. Per un lavoro ordinario del regime, non si addebita IVA e si utilizza normalmente il codice natura N2.2. La fattura identifica il condominio tramite il suo codice fiscale, senza inventare una partita IVA che lo stabile potrebbe non possedere.
Quali dati riportare?
Verifica: dati del fornitore e della partita IVA, codice fiscale del condominio, indirizzo, descrizione del lavoro, importo, codice natura appropriato, dichiarazione di non assoggettamento a ritenuta, imposta di bollo quando dovuta e corretto canale di recapito elettronico. Controlla poi la ricevuta dello SdI. Una fattura inviata ma scartata deve essere gestita secondo la procedura prevista.
La guida dell’Agenzia delle Entrate illustra anche l’uso del codice destinatario 0000000 quando il cliente non ha comunicato un canale telematico. In questa situazione il fornitore dovrebbe assicurarsi che il condominio possa ottenere una copia leggibile e accedere all’originale elettronico nei termini previsti.
Devo inserire una ritenuta del 20% al posto del 4%?
No, se il compenso rientra effettivamente nel regime forfettario. Il 20% è il trattamento ordinario applicabile a determinati redditi di lavoro autonomo, non un’alternativa alla regola speciale del comma 67. Non si può decidere di applicarlo perché il condominio preferisce vedere una ritenuta in fattura.
Il bollo di 2 euro sulla fattura forfettaria
Se l’operazione non è soggetta a IVA e supera 77,47 euro, è generalmente dovuta un’imposta di bollo di 2 euro, secondo le condizioni applicabili. Nel file XML della fattura elettronica si valorizza il campo previsto per il bollo virtuale. La guida ufficiale dell’Agenzia illustra controlli, elenchi e modalità di versamento.
Il condominio può pagare anche i 2 euro?
Le parti possono prevedere che il bollo sia addebitato al cliente. Se viene addebitato, occorre considerare il suo corretto trattamento fiscale in capo al forfettario; non è una trattenuta d’acconto. È utile chiarire già nel preventivo se il totale richiesto include o meno tale importo.
Una fattura da 60 euro deve avere il bollo?
In generale no, se l’importo non soggetto a IVA rilevante non supera la soglia prevista e non emergono altri presupposti particolari. Rimangono però gli obblighi ordinari di emissione e corretta compilazione del documento.
Esempi pratici: quanto paga il condominio al forfettario?
Impresa di pulizie: fattura da 1.000 euro
Un’impresa individuale in forfettario esegue pulizie straordinarie delle scale per 1.000 euro. Non espone IVA né la ritenuta del 4%. Se il bollo da 2 euro è addebitato al condominio, il totale è 1.002 euro; se il bollo resta a carico dell’emittente, il totale richiesto è 1.000 euro. Un amministratore non deve trattenere 40 euro solo perché un’impresa ordinaria, nello stesso rapporto, potrebbe aver subito il 4%.
Manutenzione ordinaria: fattura da 2.500 euro
Un artigiano forfettario fattura una manutenzione per 2.500 euro, senza IVA. La ritenuta condominiale ordinaria di 100 euro, pari al 4%, non viene operata se il pagamento è relativo al reddito agevolato e il fornitore ha rilasciato la dichiarazione prevista. Il condominio versa il corrispettivo pattuito, tenendo separati bollo e accessori eventualmente legittimi.
Lavoro da 60 euro
Per una prestazione di 60 euro in regime forfettario non è prevista la normale ritenuta d’acconto. In assenza di altre particolarità non è dovuto neppure il bollo se non si supera la soglia di 77,47 euro. L’importo ridotto non significa però che si possa ignorare la fatturazione elettronica.
Bonifico parlante: perché la banca può trattenere l’11%
Quando il pagamento è eseguito mediante bonifico parlante per interventi edilizi agevolati, la banca o l’intermediario effettua, nei casi previsti, una ritenuta propria sull’accredito al fornitore. L’aliquota è dell’11% dal 1° marzo 2024, ai sensi dell’articolo 1, comma 88, legge 213/2023.
Questa ritenuta non è applicata dal condominio e non corrisponde al 4% previsto per gli appalti ordinari. Può interessare anche i bonifici verso un contribuente forfettario, nonostante l’esonero ordinario dalla ritenuta previsto dalla legge 190/2014. È quindi essenziale che il fornitore conosca la modalità di pagamento prima di interpretare un accredito ridotto come un errore dell’amministratore.
Il forfettario deve indicare l’11% in fattura?
No. La fattura non deve mostrare una ritenuta del condominio dell’11%. Il prelievo è effettuato dall’intermediario sul bonifico agevolato, con una propria base di calcolo e una documentazione specifica. Il fornitore deve riconciliare importo fatturato, somma inviata dal committente, netto accreditato e ritenuta documentata dalla banca.
Come si recupera una ritenuta bancaria subita?
Il contribuente deve conservare certificazioni e documenti della banca e verificare col proprio commercialista la procedura fiscale applicabile per utilizzare o recuperare il prelievo. Non conviene presumere che la dichiarazione di esonero consegnata all’amministratore impedisca automaticamente alla banca di applicare l’11%, né compensare importi senza un controllo preventivo.
Va aggiunto anche il 4% al bonifico parlante?
Non automaticamente. I pagamenti soggetti alla speciale ritenuta bancaria seguono regole che evitano la duplicazione delle ritenute ordinarie sul medesimo corrispettivo. Per individuare il trattamento corretto occorre considerare il tipo di bonifico e l’effettivo regime del fornitore. Per i lavori condominiali è disponibile la guida ai contratti d’appalto.
Se il condominio ha già trattenuto il 4% per errore
Occorre distinguere tre casi: la ritenuta è stata soltanto predisposta ma non è ancora stato effettuato il pagamento; il condominio ha pagato il netto ma non ha ancora versato la trattenuta; oppure la ritenuta è già stata versata con F24. Le correzioni non sono uguali in tutte le situazioni.
Errore scoperto prima del pagamento
È sufficiente ricostruire il regime del fornitore, acquisire la dichiarazione e correggere le istruzioni di liquidazione. La fattura deve riportare le diciture corrette e non esporre la ritenuta ordinaria non dovuta. È utile conservare la conferma scritta.
Pagamento già effettuato per 960 euro anziché 1.000
Se sono stati erroneamente trattenuti 40 euro, prima di decidere un rimborso occorre verificare se il condominio abbia già versato quella somma all’Erario e con quale codice tributo. Non si devono alterare unilateralmente pagamenti, F24 e certificazioni. Fornitore e amministratore devono coordinarsi, preferibilmente con il consulente fiscale.
F24 già versato: si può compensare subito?
Non senza ricostruire le somme e valutare la procedura fiscale di regolarizzazione. Devono essere conservati fattura, dichiarazione del regime, bonifico, F24 e relative ricevute. La guida sulla ritenuta applicata per errore al forfettario approfondisce le rettifiche, mantenendo questa pagina concentrata sul pagamento da parte del condominio.
Certificazione Unica, 770 e quadro AC: cosa cambia?
L’articolo 3 del D.Lgs. 1/2024 ha previsto, a decorrere dal periodo d’imposta 2024, un esonero dalla Certificazione Unica per i compensi corrisposti ai soggetti che applicano il regime forfettario o quello di vantaggio nelle condizioni previste. Una fattura ordinaria del 2026 emessa al condominio da un forfettario non determina quindi da sola l’obbligo di rilascio della CU.
Il condominio è esonerato anche dal modello 770?
Non automaticamente. Il 770 può essere dovuto per altre ritenute operate dal condominio su compensi e rapporti differenti. L’esonero relativo al pagamento del forfettario non significa che tutti gli obblighi dichiarativi del condominio siano cancellati. Per distinguere i documenti consulta la guida alla CU condominiale e al condominio sostituto d’imposta.
Un forfettario deve essere indicato nel quadro AC/K?
Il quadro AC/K segue regole informative proprie, diverse dalle ritenute. Un pagamento esente dalla ritenuta ordinaria non è necessariamente escluso da tutti gli obblighi informativi sui fornitori. Per valutare comunicazione, soglie ed esclusioni occorre esaminare le istruzioni annuali e la guida ai quadri AC e K.
Controlli da fare prima di pagare un forfettario
- Identificare la persona fisica titolare della partita IVA e il regime effettivamente applicato.
- Verificare che la prestazione rientri nei ricavi o compensi agevolati.
- Acquisire la dichiarazione relativa al comma 67.
- Controllare la fattura elettronica, codice fiscale del condominio e codice natura IVA.
- Verificare la correttezza del bollo e di eventuali voci previdenziali.
- Accertare se il pagamento avverrà con bonifico ordinario o parlante.
- Non predisporre l’F24 del 4% quando la ritenuta condominiale non è dovuta.
- Conservare fattura, dichiarazione, disposizione di pagamento e ricevute.
- Se il netto accreditato è diverso, identificare chi abbia effettuato il prelievo.
- Registrare eventuali anomalie e coordinare le rettifiche prima di dichiarare chiuso il pagamento.
Domande frequenti sulla fattura forfettaria al condominio
Un forfettario subisce il 4% per le pulizie condominiali?
No, se il compenso rientra legittimamente nel regime forfettario ed è stata resa la dichiarazione prevista.
Devo emettere la fattura con IVA al 22%?
No, per le normali operazioni del regime forfettario si applica la disciplina di non addebito IVA con codice natura appropriato, normalmente N2.2.
Il bollo è sempre dovuto?
Si applica nelle condizioni previste, normalmente per fatture senza IVA con importo rilevante superiore a 77,47 euro, per 2 euro.
È obbligatoria la fattura elettronica al condominio?
Normalmente sì, nel 2026, per il contribuente forfettario; verificare le specifiche esclusioni applicabili a certe operazioni.
Il condominio può scegliere di trattenere il 4% comunque?
No. La ritenuta è imposta nei casi di legge, non per scelta dell’amministratore.
Il forfettario professionista deve subire il 20%?
No, sui compensi del regime si applica il medesimo esonero previsto dal comma 67.
Perché la banca ha trattenuto l’11%?
Può essere stata applicata la ritenuta propria dei bonifici per interventi edilizi agevolati, distinta dal 4% del condominio.
Per la fattura al forfettario serve la CU?
Dal periodo d’imposta 2024 è previsto lo specifico esonero introdotto dall’articolo 3 del D.Lgs. 1/2024.
Se il 4% è stato trattenuto per errore, che cosa faccio?
Verificare se è stato anche versato, raccogliere documenti e definire con il consulente la correzione appropriata.
Il limite di 500 euro del condominio cambia la fattura forfettaria?
No. La soglia riguarda il calendario di versamento di alcune ritenute effettivamente operate; non rende dovuta una ritenuta da cui il forfettario è esonerato.
Fonti normative ufficiali aggiornate
La regola fondamentale è nel comma 67, articolo 1 della legge 190/2014; la ritenuta ordinaria sugli appalti condominiali è nell’articolo 25-ter del DPR 600/1973. Per la fattura e il bollo si vedano le guide dell’Agenzia delle Entrate alla fatturazione elettronica e all’imposta di bollo.
La ritenuta bancaria dell’11% discende dall’articolo 1, comma 88, legge 213/2023, mentre l’esonero dalla CU si fonda sull’articolo 3 del D.Lgs. 1/2024. Il riordino dei versamenti del D.Lgs. 33/2025 non deve essere presentato come già pienamente sostitutivo nel 2026: l’Agenzia delle Entrate-Riscossione segnala il differimento dell’applicazione dei nuovi testi unici al 2027.
In sintesi: la soluzione per Antonio
Antonio, se operi legittimamente in regime forfettario e il lavoro fatturato ricade nei relativi ricavi, il condominio non deve applicarti il 4%. Consegna la dichiarazione richiesta dalla legge, compila correttamente fattura elettronica e bollo e controlla la modalità di pagamento. Se si usa un bonifico parlante, distingui la possibile ritenuta della banca dell’11% dalla trattenuta ordinaria del condominio; se il condominio ha già trattenuto erroneamente il 4%, concorda una regolarizzazione documentata.
Per una valutazione degli obblighi della gestione fiscale condominiale e delle fatture dei fornitori, consulta anche la guida al commercialista dell’amministratore di condominio.
Cordiali saluti
Lo Staff di regimeminimi.com
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