Lo scadenziario fiscale 2026 dell’amministratore di condominio comprende F24 per le ritenute sui fornitori, Certificazioni Uniche, modello 770, comunicazioni delle spese per bonus edilizi e quadro AC/K. Le scadenze non sono tutte uguali: alcune riguardano il condominio come sostituto d’imposta, altre l’amministratore nella propria dichiarazione personale. Inoltre il versamento delle ritenute del 4% sugli appalti segue una soglia specifica di 500 euro, mentre le altre ritenute devono essere esaminate secondo la disciplina loro propria.
Per il 2026, le date principali sono: 16 marzo per la comunicazione delle spese condominiali agevolabili del 2025 e per numerose CU; 30 aprile per determinate CU riguardanti esclusivamente il lavoro autonomo abituale; 16 giugno e 16 dicembre per le ritenute condominiali del 4% non ancora versate per mancato raggiungimento della soglia; 2 novembre per il modello 770/2026 e il modello Redditi PF 2026, applicabili nei casi previsti. Per i singoli versamenti possono valere termini mensili anticipati e differimenti di calendario.
Questa pagina è un calendario operativo per chi amministra uno o più condomìni, con attività preparatorie, casi particolari, prove da conservare e controlli dopo la scadenza. Non sostituisce le guide specialistiche sul calcolo delle ritenute condominiali, sulla Certificazione Unica o sulla comunicazione delle spese per bonus.
Scadenziario fiscale del condominio 2026: tabella delle date principali
Il calendario seguente distingue le scadenze verificate per il 2026 dalle operazioni che dipendono dall’effettiva presenza di pagamenti, lavoratori, bonus e dichiarazioni. Le date di marzo e aprile si riferiscono generalmente a compensi o spese del 2025, mentre quelle dei versamenti ricorrenti possono riferirsi ai pagamenti eseguiti nel 2026. Una data indicata non significa che l’adempimento sia obbligatorio per ogni condominio.
| Data 2026 | Adempimento | Chi deve verificarlo |
|---|---|---|
| 16 marzo | Trasmissione dati delle spese 2025 per interventi agevolati sulle parti comuni | Amministratore dei condomìni interessati |
| 16 marzo | Consegna CU 2026 agli interessati e trasmissione delle CU soggette al termine ordinario | Condominio sostituto d’imposta, se obbligato |
| 30 aprile | Invio CU 2026 contenenti esclusivamente determinati redditi di lavoro autonomo abituale o provvigioni | Sostituto d’imposta nelle fattispecie previste |
| 16 giugno | Versamento ritenute 4% del periodo gennaio–maggio non ancora versate secondo la soglia di 500 € | Condominio con ritenute dell’art. 25-ter |
| 30 settembre | Termine 730/2026, se l’amministratore utilizza questo modello | Amministratore come contribuente personale |
| 16 ottobre | Versamenti delle ritenute per cui il termine mensile cade in questa data | Condominio che ha effettivamente operato ritenute |
| 2 novembre | Modello 770/2026 relativo alle ritenute 2025, quando dovuto | Condominio sostituto d’imposta |
| 2 novembre | Redditi PF 2026 e quadro AC nei casi previsti | Amministratore in carica al 31 dicembre 2025 |
| 30 novembre | Secondo o unico acconto delle imposte personali e contributi interessati, se dovuto | Amministratore nella propria posizione fiscale |
| 16 dicembre | Versamento ritenute 4% del periodo giugno–novembre rimaste sotto soglia | Condominio con ritenute dell’art. 25-ter |
Attenzione al calendario: nel 2026 il 31 ottobre cade di sabato e il termine del modello 770 e del modello Redditi PF slitta a lunedì 2 novembre. Il 30 settembre riguarda la presentazione del modello 730. I differimenti per weekend, festività, proroghe e norme speciali devono essere controllati nel calendario ufficiale dell’Agenzia delle Entrate prima dell’invio.
Quali scadenze riguardano il condominio e quali l’amministratore?
Il condominio è un soggetto fiscalmente identificato con un proprio codice fiscale e può essere sostituto d’imposta quando corrisponde somme soggette a ritenuta. L’amministratore è invece il soggetto incaricato di adempiere alle obbligazioni dello stabile e, se esercita professionalmente, può avere una propria Partita IVA e propri redditi da dichiarare. Queste posizioni devono essere gestite e monitorate separatamente, anche quando lo stesso commercialista assiste entrambi.
Scadenze del singolo stabile
F24 per le ritenute dei fornitori, CU, modello 770 e comunicazioni delle spese edilizie sono riferiti ai pagamenti e ai dati del condominio. Ogni edificio amministrato ha un codice fiscale distinto e richiede proprie verifiche. Non si può fare un solo F24 per più condomìni sommando indistintamente le ritenute di tutti gli stabili.
Scadenze personali dell’amministratore
Redditi PF, eventuale dichiarazione IVA, saldo e acconti delle imposte, contributi INPS e scelta del regime forfettario o ordinario riguardano la Partita IVA personale. Il quadro AC o K, benché inserito nella dichiarazione dell’amministratore, comunica invece informazioni su condomìni e fornitori in base alla sua carica. Per previdenza e contributi consulta i contributi INPS dell’amministratore.
Se amministro dieci condomìni devo creare dieci calendari?
È consigliabile avere un calendario centrale con una scheda per ciascun codice fiscale del condominio. Un evento può avere la stessa data per tutti, ma le condizioni di obbligo, gli importi, i percipienti e l’esito della trasmissione possono essere differenti. La scheda deve rendere visibili le scadenze mancanti, quelle non applicabili e quelle già completate con relativa ricevuta.
F24 condominiali: ritenuta del 4% e soglia di 500 euro
L’articolo 25-ter DPR 600/1973 disciplina la ritenuta del 4% su determinati corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi resi nell’esercizio d’impresa. Il versamento è regolato dalla soglia complessiva di 500 euro: l’obbligo di versamento si attiva entro il 16 del mese successivo a quello in cui le ritenute complessivamente operate raggiungono la soglia, con termini fissi a giugno e dicembre quando essa non viene raggiunta.
Lo scadenzario dell’Agenzia distingue i pagamenti sui corrispettivi del periodo gennaio–maggio, da versare comunque entro il 16 giugno, e quelli di giugno–novembre, da versare comunque entro il 16 dicembre, quando il cumulo non abbia raggiunto prima i 500 euro. Le ritenute effettuate su pagamenti di dicembre seguono il termine del mese successivo.
Esempio: ritenute di 70, 90 e 110 euro
Un condominio accumula ritenute del 4% di 70 euro a febbraio, 90 euro a marzo e 110 euro ad aprile. Il totale è di 270 euro, quindi non ha raggiunto la soglia di 500 euro. Se non ci sono ulteriori ritenute che facciano superare la soglia nel periodo, gli importi sono da versare con il termine fisso di giugno, insieme a quelli eventualmente operati sui pagamenti di maggio. Non si possono semplicemente lasciare in sospeso senza una scadenza.
Esempio: il cumulato supera 500 euro ad agosto
Un altro stabile ha 290 euro di ritenute del 4% già accumulate e ne opera altre per 250 euro nel mese di agosto. Il totale raggiunge 540 euro e il versamento è dovuto, secondo le regole e gli eventuali differimenti, al termine mensile di settembre. L’amministratore non deve attendere il termine di dicembre dopo aver già raggiunto la soglia.
Dicembre è compreso nella rata del 16 dicembre?
No, non per i pagamenti ancora da effettuare nel mese di dicembre. Il termine di dicembre chiude il semestre pertinente e comprende le ritenute sui compensi di novembre; le ritenute operate sui pagamenti di dicembre seguono le regole del 16 gennaio dell’anno successivo, con eventuale differimento se non è giorno lavorativo. Non vanno anticipate o omesse solo per la chiusura dell’anno solare.
Codici F24 per ritenute: 1019, 1020 e 1040
Il codice tributo non dipende soltanto dal fatto che il cliente sia un condominio. 1019 e 1020 sono usati per le ritenute del 4% sugli appalti, rispettivamente riferite a percipienti IRPEF e IRES secondo la disciplina; il codice 1040 è usato per determinate ritenute sui compensi di lavoro autonomo. Lo scadenzario del 16 ottobre 2026 riporta i codici rilevanti nelle schede per i condomìni.
La soglia dei 500 euro vale anche per la ritenuta del 20%?
No. La soglia speciale riguarda le ritenute del 4% disciplinate dall’articolo 25-ter e non deve essere applicata automaticamente ai compensi professionali con ritenuta del 20%. Per questi ultimi si verifica il termine ordinario di versamento del mese successivo, gli eventuali differimenti e la classificazione corretta del rapporto. Una scadenza posticipata indebitamente può richiedere ravvedimento.
Fattura del forfettario: devo predisporre il codice 1019?
Non per il solo fatto che il fornitore è un’impresa. Il contribuente che applica legittimamente il regime forfettario, per i ricavi del regime, beneficia dell’esclusione dalle ordinarie ritenute d’acconto previa dichiarazione, mentre un bonifico parlante per lavori agevolati può comportare una diversa ritenuta eseguita dalla banca. Per questa distinzione vedi forfettario e fattura al condominio.
Quali prove servono per considerare pagato un F24?
Il file preparato o la delega scaricata non equivalgono alla prova del versamento. Conservare ricevuta telematica, eventuale addebito sul conto del condominio ed esito non scartato. L’archivio deve consentire di ricondurre l’F24 al codice fiscale dello stabile, al codice tributo, al periodo e alle fatture effettivamente pagate.
Marzo 2026: Certificazione Unica e bonus condominiali
Il 16 marzo 2026 era una data centrale per gli amministratori: lo scadenzario ufficiale prevedeva la trasmissione dei dati delle spese 2025 per recupero edilizio e risparmio energetico sulle parti comuni, ove dovuta. Inoltre erano previste la consegna delle CU 2026 agli interessati e la trasmissione delle certificazioni soggette alla scadenza ordinaria.
Quali CU devono essere controllate per prime?
La tipologia di reddito del percipiente conta per la scadenza. Per il 16 marzo sono comprese le certificazioni con redditi da lavoro dipendente e assimilati e altre categorie previste dalla disciplina, fra cui lavoro autonomo non abituale nelle condizioni indicate. Occorre verificare quali dati siano stati effettivamente corrisposti dal condominio nel 2025 e la loro classificazione, senza considerare obbligatoria una CU per ogni fattura ricevuta.
Quando serviva la comunicazione delle spese bonus?
Entro il 16 marzo 2026, per i condomìni interessati da interventi agevolati con spese sostenute nel 2025. La comunicazione contiene quote imputate ai singoli soggetti e informazioni richieste dalla specifica annualità. Per le spese effettuate nel 2026 si applicherà il calendario e il tracciato della campagna successiva; questa pagina non anticipa una scadenza 2027 ancora da verificare. Leggi la guida alla trasmissione dei bonus condominiali.
Il condominio senza lavori deve inviare comunque un file vuoto?
Non si deve assumere l’obbligo di trasmettere una comunicazione bonus se non esistono operazioni rilevanti per il flusso e la relativa disciplina non richiede quell’adempimento. È comunque opportuno documentare il motivo per cui la scadenza risulta non applicabile, evitando che l’assenza di ricevuta venga interpretata come un’omissione.
Aprile 2026: Certificazioni Uniche dei professionisti
Il 30 aprile 2026 era il termine per la trasmissione delle CU 2026 contenenti esclusivamente redditi di lavoro autonomo abituale o determinate provvigioni, secondo lo scadenzario dell’Agenzia delle Entrate. Questo termine non sostituisce quello di marzo per le altre categorie e non significa che la consegna delle certificazioni agli interessati sia differita automaticamente.
Fattura di un avvocato o di un commercialista
Il condominio può aver pagato nel 2025 compensi professionali soggetti a ritenuta. In quel caso occorre verificare la CU e il termine pertinente, distinguendo lavoro autonomo abituale da altre forme di reddito. La fattura deve essere riconciliata con data del pagamento e importi delle ritenute. Non basta guardare la professione scritta nel nome del file.
Il compenso di un contribuente forfettario richiede CU?
Dal periodo d’imposta 2024 esiste uno specifico esonero dalla CU per i compensi corrisposti ai contribuenti che applicano il regime forfettario o quello di vantaggio nelle condizioni di legge. Non bisogna includerli automaticamente nella trasmissione solo perché in passato veniva compilata una certificazione, né estendere l’esonero a tutti gli altri percipienti dello stabile. Consulta Certificazione Unica del condominio per il dettaglio.
E se la CU è stata scartata?
Le ricevute telematiche devono essere lette e archiviate; un file scartato richiede le operazioni correttive previste e non costituisce necessariamente una certificazione acquisita. Nel calendario operativo è utile associare a ogni invio non soltanto la data di preparazione ma esito e identificativo della ricevuta.
Giugno 2026: ritenute del 4% e controllo di metà anno
Il 16 giugno 2026 rappresenta il termine fisso per il versamento delle ritenute del 4% operate nei mesi da gennaio a maggio che non abbiano già fatto scattare il versamento al raggiungimento della soglia. Lo scadenzario dell’Agenzia richiama espressamente i periodi e la soglia.
Cosa riconciliare entro il termine?
Elencare tutte le fatture di appalto pagate nei mesi interessati, ritenute operate, codice fiscale del fornitore, codici tributo e somme non ancora versate. Verificare che non si siano accumulate ritenute già dovute a un termine mensile precedente, poiché in tal caso l’attesa fino a giugno non sanerebbe il ritardo.
Ritenuta del 20% pagata a maggio
Non si deve automaticamente cumulare con le ritenute del 4% per utilizzare la soglia dei 500 euro. La ritenuta su una parcella professionale può seguire il termine mensile ordinario applicabile. Occorre predisporre una registrazione distinta, anche quando il pagamento è stato effettuato dallo stesso conto condominiale e lo stesso giorno.
Settembre 2026: modello 730 e quadro K
Il 30 settembre 2026 era la scadenza di presentazione del modello 730/2026, come indicato nel calendario della dichiarazione precompilata. Se l’amministratore deve compilare il quadro K nel 730, occorre verificare che siano incluse le informazioni sui condomìni e i fornitori interessati secondo le istruzioni del modello.
Le istruzioni ufficiali sul quadro K spiegano che i dati riguardano la posizione dell’amministratore in carica alla data di riferimento e che, in presenza di più condomìni amministrati, si compilano distinti quadri. Non si può sostituire il quadro K con un 770 dello stabile, poiché le finalità sono diverse.
Chi è esonerato dalla propria dichiarazione?
L’amministratore esonerato dalla dichiarazione dei redditi che deve comunque effettuare la comunicazione condominiale deve valutare l’obbligo di presentare il quadro AC con il frontespizio del modello Redditi PF, nei modi e termini indicati dall’Agenzia. L’esonero dal pagamento di imposte personali non implica automaticamente l’esonero dall’adempimento informativo relativo ai condomìni.
Più condomìni significa un unico quadro K?
No. Le istruzioni prevedono moduli distinti per i diversi condomìni, con numerazione progressiva nei casi previsti. È opportuno predisporre preventivamente un prospetto dei fornitori e degli acquisti rilevanti, evitando di accorgersi soltanto a ridosso della presentazione che mancano fatture o dati anagrafici.
Ottobre e novembre 2026: modello 770 e quadro AC
Il termine ordinario del modello 770/2026 cade al 31 ottobre ma, essendo sabato nel 2026, la scadenza di presentazione slitta a lunedì 2 novembre 2026. La dichiarazione riguarda i dati delle ritenute e dei versamenti del 2025 nelle condizioni previste. Il commento tecnico del Sole 24 Ore del 24 settembre 2026 ricostruisce l’approvazione dell’Agenzia con provvedimento 72221/2026, il termine e le informazioni da presentare.
Cosa deve contenere il fascicolo del 770?
Occorre riconciliare ritenute operate nel 2025, modelli F24 effettivamente versati, eventuali compensazioni, CU collegate, crediti e correzioni. Il dato non deve essere derivato soltanto da una tabella nel software; per ciascun versamento devono esistere documenti e ricevute che ne provino l’esito. La guida alla gestione fiscale del condominio chiarisce il rapporto tra CU, 770 e ritenute.
Quando presentare il quadro AC?
Le istruzioni al quadro AC del modello Redditi PF 2026 riguardano gli amministratori in carica al 31 dicembre 2025 nei casi previsti, indicando informazioni catastali e sui fornitori. Se l’adempimento segue il modello Redditi PF 2026, il termine generale è il 2 novembre 2026. Il quadro AC deve essere trattato come una comunicazione propria dell’amministratore, non come un allegato del 770.
La dichiarazione Redditi PF dell’amministratore è il 770?
No. Redditi PF contiene il reddito personale, imposte e altri quadri pertinenti; il 770 riguarda il sostituto d’imposta e le ritenute da esso operate. Se lo stesso professionista gestisce più stabili e lavora con Partita IVA, possono esserci una dichiarazione personale e più 770 dei diversi condomìni, ove dovuti. È opportuno utilizzare una lista delle dichiarazioni per codice fiscale.
Dicembre 2026: chiusura delle ritenute e raccolta dati
Il 16 dicembre 2026 rappresenta il termine fisso del secondo periodo per le ritenute del 4% non ancora versate per mancato raggiungimento della soglia, relative ai compensi dei mesi da giugno a novembre nei casi previsti. Se la soglia di 500 euro è stata raggiunta prima, i versamenti relativi al relativo cumulo dovevano già essere effettuati al termine mensile applicabile.
Cosa preparare prima del 31 dicembre?
Archiviare le fatture dei fornitori, verificare le quote e i bonifici dei lavori agevolati, controllare i versamenti dei condòmini, sistemare codici fiscali e dati catastali e recuperare eventuali dichiarazioni sulla destinazione dell’abitazione principale. Il 31 dicembre è un riferimento per fotografie contabili e informazioni richieste da specifiche comunicazioni, non necessariamente un giorno di invio telematico.
Le spese bonus 2026 si comunicano già a dicembre?
Non nell’ordinario meccanismo della comunicazione annuale per la precompilata: nel 2026 si raccolgono i dati delle spese dell’anno e le relative quote; la trasmissione riferita al 2026 avverrà secondo il calendario e il tracciato dell’annualità successiva, da verificare. Non bisogna trasformare una data di raccolta documentale in una scadenza di invio inesistente.
Come trattare il pagamento di un fornitore il 29 dicembre?
Occorre distinguere la data della fattura da quella del pagamento e il tipo di ritenuta eventualmente dovuta. Un appalto soggetto al 4% pagato a dicembre genera l’adempimento secondo il termine del mese successivo; se si tratta invece di lavori agevolati con bonifico parlante possono applicarsi regole differenti per la ritenuta bancaria. È bene non chiudere il fascicolo annuale prima di aver registrato questi movimenti.
Scadenze personali dell’amministratore con Partita IVA
Gli amministratori che svolgono abitualmente l’attività con Partita IVA devono programmare anche la propria posizione tributaria e previdenziale, separata da quelle dei condomìni. Nel regime forfettario possono essere dovuti saldo e acconti dell’imposta sostitutiva e della Gestione Separata INPS; nel regime ordinario possono esserci inoltre adempimenti IVA e altre scadenze.
Secondo acconto del 30 novembre 2026
Il calendario della dichiarazione precompilata 2026 indica il 30 novembre 2026 per il versamento del secondo o unico acconto, quando dovuto, dei contribuenti che presentano Redditi o 730 senza sostituto. La composizione dell’F24 e la misura degli acconti dipendono dal regime e dalla dichiarazione del contribuente, non dai codici fiscali dei condomìni amministrati.
Saldo e primo acconto: come scegliere la data corretta?
Nel corso del 2026 vi sono state diverse scadenze e proroghe per saldo e primo acconto, con discipline differenti per specifiche categorie. Non è prudente scrivere un’unica data applicabile a tutti gli amministratori indipendentemente dal regime, dall’eventuale proroga e dall’anno di riferimento. Il commercialista deve verificare la situazione personale e gli F24 dovuti, tenendo conto della scelta di rateizzazione e delle eventuali maggiorazioni.
Forfettario e INPS: gli F24 si pagano al condominio?
No. Gli F24 personali dell’amministratore per imposta sostitutiva e contributi INPS devono essere gestiti nella sua posizione fiscale. I contributi INPS dell’amministratore non sono ritenute operate dal condominio sui propri fornitori. Confondere questi flussi può generare errori anche quando lo stesso studio professionale prepara entrambe le deleghe.
Scadenziario 2026 mese per mese: cosa controllare
Un calendario pratico deve indicare sia gli adempimenti con termine prestabilito sia i controlli che devono essere eseguiti anche nei mesi in cui un condominio non ha alcun invio da fare. L’assenza di un pagamento in un mese può rendere non applicabile un F24, ma non elimina gli obblighi documentali e la necessità di verificare il periodo successivo.
| Mese | Controllo operativo |
|---|---|
| Gennaio | Ritenute sui pagamenti di dicembre precedente; avvio riconciliazione CU e 770 |
| Febbraio | F24 mensili quando dovuti; anagrafiche percipienti, certificazioni e bonus |
| Marzo | CU ordinaria e comunicazioni bonus del 2025 entro i termini previsti |
| Aprile | CU esclusivamente relative a specifici redditi di lavoro autonomo abituale |
| Maggio | Monitor ritenute 4% e preparazione del termine fisso di giugno |
| Giugno | F24 delle ritenute sotto soglia del primo periodo; dichiarazioni personali |
| Luglio | Pagamenti e ritenute mensili; verifica eventuali rate dei tributi personali |
| Agosto | Controllo dei differimenti estivi del calendario fiscale |
| Settembre | 730/2026 e quadro K; organizzazione del 770 |
| Ottobre | Preparazione del 770 e del quadro AC; F24 delle ritenute dovute |
| Novembre | 770 e Redditi PF entro il 2 novembre; eventuale secondo acconto personale |
| Dicembre | F24 delle ritenute 4% sotto soglia; raccolta documentale per l’anno successivo |
Questo prospetto è una traccia di lavoro e non sostituisce l’esame dello scadenzario ufficiale mese per mese. La scelta corretta dipende sempre dal singolo condominio, dall’anno dei pagamenti, dal tipo di ritenuta e dalle eventuali norme speciali.
Come organizzare un calendario fiscale per dieci condomìni
La soluzione più efficace è un registro centrale con una riga per codice fiscale, adempimento e periodo, collegato alle prove documentali. Una sola lista generica «inviare CU a marzo» è poco utile se non permette di sapere quale stabile ha pagato un professionista, quali CU sono dovute e quali invii risultano scartati.
Campi consigliati per il registro
Inserire: condominio, codice fiscale, attività, anno di imposta, mese di riferimento, data ordinaria, eventuale differimento, importo dovuto, persona incaricata, stato «da preparare/inviato/acquisito/scartato/non applicabile» e riferimento alla ricevuta. Le evidenze si possono conservare in una cartella documentale con permessi limitati ai soggetti autorizzati.
Come evitare doppi invii?
È utile collegare ogni dichiarazione al suo identificativo di trasmissione e all’esito dell’Agenzia. Se il file è stato acquisito, una nuova trasmissione deve essere valutata come eventuale sostituzione o rettifica, non inviata alla cieca. Lo stesso vale per un F24 già pagato: il mancato aggiornamento del gestionale non giustifica un secondo addebito.
Monitor automatico e responsabilità
Un gestionale o un foglio di lavoro può generare promemoria, ma non deve considerare «completato» un adempimento prima di avere registrato la ricevuta. La persona responsabile del controllo finale dovrebbe essere identificata. Quando interviene un intermediario, il suo incarico e la sua attività devono essere coordinati con l’amministratore per evitare che ognuno presuma che l’altro abbia inviato la dichiarazione.
Documenti da raccogliere per non perdere le scadenze
Gli invii annuali vengono preparati più facilmente quando durante l’anno sono stati registrati pagamenti, ritenute, fatture, anagrafiche e dati dei lavori agevolati con criteri coerenti. L’amministratore dovrebbe evitare di accumulare documenti non classificati fino al mese della dichiarazione.
Per gli F24
Conservare copia delle fatture dei fornitori, data effettiva del pagamento, base della ritenuta, percentuale applicata, codice tributo e ricevuta del modello F24. Separare le ritenute del 4% da quelle professionali e dai versamenti collegati ad altri rapporti, compresi eventuali lavoratori dipendenti.
Per CU e modello 770
Preparare anagrafica dei percipienti, CU interessate, riepiloghi delle ritenute, F24, compensazioni e correzioni. L’archivio deve consentire di dimostrare perché una CU è stata presentata a marzo, aprile o con un altro termine previsto, e di spiegare le differenze fra importi certificati e versamenti effettivi.
Per comunicazioni bonus
Archiviare lavori, delibere, fatture, bonifici, riparti, quote dei condòmini e informazioni sulla titolarità e sull’abitazione principale quando rilevanti. Il file telematico deve usare il tracciato corretto per l’anno di spesa; non bisogna riutilizzare meccanicamente il software di una campagna precedente.
Per quadro AC/K
Occorrono i codici fiscali dei condomìni amministrati alla data pertinente, dati catastali nelle ipotesi richieste e informazioni sui fornitori e sugli acquisti secondo le istruzioni. Le istruzioni del quadro K precisano anche regole di esclusione e la necessità di moduli distinti per i diversi edifici.
Che cosa fare quando cambia l’amministratore durante l’anno?
Il passaggio di incarico non cancella le scadenze fiscali del condominio. Il nuovo amministratore dovrebbe acquisire elenco delle dichiarazioni già inviate, modelli F24 versati, CU emesse, scarti, deleghe e comunicazioni ancora da preparare, oltre alle ricevute. Il semplice possesso di fatture non basta per dimostrare che l’adempimento fiscale sia stato svolto.
Il quadro AC riguarda l’amministratore uscente o entrante?
Le istruzioni di Redditi PF 2026 si riferiscono agli amministratori in carica al 31 dicembre 2025 per i dati relativi a quell’anno. Una successione avvenuta nel 2026 non deve indurre a riscrivere automaticamente il soggetto obbligato per il periodo precedente. Occorre leggere le istruzioni dell’annualità e la concreta situazione al termine dell’anno interessato.
F24 eseguito dal precedente amministratore: come provarlo?
Richiedere ricevuta ed evidenza dell’addebito, con data, periodo e codice fiscale del condominio. Se il documento non è reperibile, verificare la posizione tramite i canali e le deleghe legittimamente disponibili. Non si deve pagare nuovamente una ritenuta soltanto perché manca una stampa nel fascicolo.
Come trasferire le scadenze future?
Prevedere un verbale di consegna con incaricati, scadenze imminenti, documenti mancanti, accessi e attività non completate. I documenti originali e le prove delle trasmissioni rimangono riferiti al condominio. Per la procedura completa si veda passaggio di consegne dell’amministratore.
Scadenza saltata o dichiarazione scartata: come intervenire
Non tutte le omissioni si risolvono nello stesso modo. Per un F24 versato in ritardo possono applicarsi regole di ravvedimento con sanzioni e interessi; per un modello 770 tardivo, una CU errata o una comunicazione bonus con dati inesatti, occorre invece verificare le norme speciali e i termini di correzione. Non è corretto applicare meccanicamente lo stesso ravvedimento a qualsiasi file fiscale.
Ritardo nel versamento di una ritenuta
Il consulente deve ricostruire l’imposta, il periodo, il termine effettivo, la data del pagamento e l’eventuale possibilità di ravvedimento secondo la disciplina vigente. La documentazione del ritardo va mantenuta nel fascicolo e rappresentata correttamente nelle successive dichiarazioni.
Comunicazione bonus con codice fiscale sbagliato
La disciplina delle comunicazioni utilizzate per la dichiarazione precompilata prevede specifiche sanzioni e termini di correzione. Nei casi regolati dall’articolo 3, comma 5-bis, D.Lgs. 175/2014, la correzione dei dati errati nei cinque giorni indicati dalla norma può evitare la sanzione, mentre altre regole disciplinano la corretta trasmissione entro sessanta giorni. Per la procedura specifica vedi comunicazione bonus condominiali: errori e rettifiche.
Modello 770 presentato in ritardo
La possibilità e gli effetti della dichiarazione tardiva dipendono dalle norme sulle dichiarazioni dei sostituti d’imposta e dai tempi trascorsi dalla scadenza. Il Sole 24 Ore, il 24 settembre 2026, approfondisce il regime sanzionatorio con riferimento al termine del 2 novembre 2026. Prima di calcolare una sanzione è opportuno verificare la fattispecie concreta e il testo normativo applicabile.
Errori frequenti nel calendario fiscale dei condomìni
- Usare lo stesso calendario per ogni condominio: le condizioni di obbligo differiscono.
- Confondere le spese del 2025 con quelle del 2026: le comunicazioni si riferiscono a periodi di imposta specifici.
- Aspettare dicembre anche dopo aver superato 500 euro: la soglia attiva il versamento mensile delle ritenute del 4%.
- Applicare il limite di 500 euro alla ritenuta del 20%: la disciplina del 1040 è differente.
- Considerare ogni forfettario soggetto al 4%: verificare gli esoneri.
- Trattare tutte le CU come se scadessero il 30 aprile: distinguere categorie di reddito.
- Dimenticare il quadro AC/K: non è lo stesso del 770.
- Considerare inviato un file scartato: serve controllare l’esito.
- Pagare due volte un F24: prima verificare ricevute e addebiti.
- Ignorare il differimento del 31 ottobre 2026: il termine 770 è il 2 novembre.
- Presentare il 30 novembre come scadenza del condominio per qualsiasi imposta: è tipicamente rilevante per determinati acconti personali.
- Non trasferire il calendario al nuovo amministratore: le scadenze del condominio continuano dopo l’avvicendamento.
Domande frequenti sulle scadenze fiscali dei condomìni nel 2026
Qual è la scadenza fiscale principale per i condomìni a marzo 2026?
Il 16 marzo 2026, per la comunicazione delle spese 2025 relative a lavori agevolabili sulle parti comuni e per numerosi adempimenti CU, nei casi previsti.
Quando si inviano le CU per i professionisti abituali?
Per le CU 2026 contenenti esclusivamente determinati redditi da lavoro autonomo abituale o provvigioni la scadenza di invio era il 30 aprile 2026.
Quando scadono le ritenute del 4% sotto i 500 euro?
Per i due periodi disciplinati dall’articolo 25-ter, il 16 giugno e il 16 dicembre, salvo il superamento anticipato della soglia che fa sorgere il termine mensile pertinente.
Il codice 1040 segue la soglia dei 500 euro?
No. La semplificazione della soglia riguarda la ritenuta condominiale del 4% e non deve essere estesa automaticamente ai compensi professionali.
Quando scade il 770/2026?
Il termine del modello 770/2026, relativo ai dati dell’anno d’imposta 2025, è il 2 novembre 2026 perché il 31 ottobre cade di sabato.
Quando scade il modello Redditi PF 2026?
Il 2 novembre 2026 secondo il calendario della dichiarazione precompilata. Il quadro AC, quando dovuto con tale modello, segue il relativo termine di presentazione.
Il quadro K è obbligatorio anche senza nove condòmini?
Le istruzioni dell’Agenzia prevedono la comunicazione in presenza dei relativi presupposti anche se l’incarico è conferito in un edificio con non più di otto condòmini. Non bisogna confondere l’obbligo civilistico di nominare un amministratore con gli obblighi informativi del soggetto nominato.
Il condominio senza lavoratori dipendenti presenta sempre il 770?
Non è sufficiente guardare alla presenza di dipendenti: possono esserci ritenute e dati dichiarativi collegati ai fornitori e ai professionisti. L’obbligo concreto va verificato in base ai pagamenti.
Qual è la scadenza della comunicazione bonus per le spese 2026?
Si riferirà alla campagna successiva. Il termine esatto deve essere verificato sul calendario ufficiale e nei provvedimenti applicabili al 2027; non va copiato automaticamente dal 2026.
Come sapere se una scadenza è già stata rispettata?
Conservando esito della trasmissione, ricevuta di acquisizione e, per i pagamenti F24, anche la prova dell’addebito corretto.
Un commercialista può occuparsi di tutte queste scadenze?
Sì, se l’incarico comprende le attività pertinenti. Serve però definire chi prepara i dati, chi trasmette e chi verifica gli esiti per ogni condominio.
Fonti ufficiali per aggiornare il calendario
Per il termine degli adempimenti di ogni condominio consultare periodicamente lo scadenzario fiscale dell’Agenzia delle Entrate. Sono particolarmente pertinenti: la scheda di marzo 2026 per comunicazioni bonus e CU; la CU al 30 aprile 2026; le ritenute condominiali di giugno e quelle di ottobre 2026.
Per i modelli personali dell’amministratore verificare il calendario delle dichiarazioni 2026 e le istruzioni specifiche del quadro AC e del quadro K. Il modello 770/2026 segue il termine del 2 novembre. Qualsiasi data può essere interessata da proroghe o discipline particolari: la versione aggiornata del calendario ufficiale prevale su tabelle e promemoria di siti terzi.
In sintesi: calendario separato per ogni codice fiscale
Lo scadenziario fiscale dell’amministratore non deve essere una lista di date identica per tutti gli stabili. Occorre identificare, per ogni condominio, se esistano ritenute da versare, CU e 770 da inviare e comunicazioni relative a lavori agevolati, distinguendo questi obblighi dal quadro AC/K e dagli F24 personali dell’amministratore. Le date essenziali del 2026 includono 16 marzo, 30 aprile, 16 giugno, 30 settembre, 2 novembre e 16 dicembre, quando applicabili.
Un metodo efficace consiste nel registrare soggetto, periodo, scadenza, responsabile, documento, prova di invio e conferma del pagamento, segnalando esplicitamente gli adempimenti non applicabili. Per la gestione fiscale quotidiana degli stabili consulta commercialista per condomìni: servizi e adempimenti e, per la fiscalità personale, commercialista per amministratore di condominio.
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Caterina
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