Condomini e Sisma bonus

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Sei un amministratore di condominio e cerchi informazioni sul sisma bonus? Per soddisfare le numerose richieste che ci sono arrivate, abbiamo dedicato una serie di articoli dove cerchiamo di approfondire gli argomenti fiscali più complessi che riguardano la tua attività.

Oggi ci occupiamo di condomini e sisma bonus ed analizziamo insieme tutte le novità normative più rilevanti in materia. La prima cosa che devi sapere riguardo le agevolazioni sulle misure anti-sismiche è che vengono disciplinate dall’articolo 16-bis del testo unico sui redditi, lo stesso articolo che tratta i bonus fiscale della ristrutturazione.

Per capire le potenzialità del sisma bonus dobbiamo iniziare a trattare il quadro legislativo relativo alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie. Come di consueto, per approfondimenti ti rimandiamo ai commenti, buona lettura.

Le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie

Entriamo nel vivo della nostra analisi sui condomini e sisma bonus ed occupiamoci in primis delle detrazioni fiscali previste per le ristrutturazioni edilizie. Dal primo gennaio 2012 l’agevolazione fiscale riguardante gli interventi di ristrutturazione, è diventata permanente ed inserita stabilmente tra gli oneri detraibili dall’Irpef.

Negli ultimi anni, a fianco del tradizionale bonus ristrutturazione, sono esplosi altri bonus fiscali legati al mondo dell’edilizia.
Alcuni di questi, cosiddetti minori, sono l’ecobonus, il sisma bonus, il bonus sicurezza fino ad arrivare al più importante, il superbonus 110%.

La detrazione per tutti i bonus di ristrutturazione edilizia era originariamente pari al 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.
Da molti anni il legislatore, con misure temporanee, ha sempre esteso l’agevolazione al 50% delle spese sostenute con soglia massima di spesa consentita pari a 96.000 euro per unità immobiliare.
Ad oggi dunque se approcci ad una ristrutturazione edilizia sappi che il beneficio fiscale è il seguente:

• Detrazione fiscale 50% fino a 96.000 € per unità immobiliare;
• Detrazione fiscale da usufruire in 10 rate.

Condomini e Sisma bonus

Una premessa, le spese edilizie di messa in sicurezza statica degli edifici possono essere oggetto di detrazione se sostenute dal 2017 al 2021.

La prima informazione che vogliamo darti è che il sisma bonus può comprendere interventi su costruzioni adibite ad abitazione o ad attività produttive.
Non tutto il territorio italiano è interessato nel medesimo modo dal sisma-bonus ma le regole cambiano in relazione al fatto che gli edifici siano ubicati in zone sismiche a bassa od alta pericolosità.

La mappature delle zone a rischio sismico può essere rilevata dal DPCM nr. 3274 del 20 Marzo 2003 e dai suoi allegati tecnici, che suddividono il territorio italiano in 4 zone:

1. zona 1: rischio di fortissimi terremoti;
2. zona 2: rischio di forti terremoti;
3. zona 3: rischio di forti terremoti ma rari;
4. zona 4: rischio sismico molto basso.

Opportunità sisma bonus

Vediamo quali sono le opportunità che si possono cogliere con il sisma bonus in relazione alla zona di rischiosità sismica dove è collocato l’immobile.

Se il tuo immobile si trova in una zona sismica di classe 4, potrai usufruire del sisma bonus soltanto per interventi relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio.
In tale circostanza potrai usufruire della detrazione Irpef 50% fino ad una soglia di 96.000 euro per unità abitativa di ripartire in 10 anni.

Se il tuo immobile si trova in una zona sismica di classe 1, 2 o 3 potrai usufruire del sisma bonus potenziato per le stesse misure che ti abbiamo descritto sopra per gli immobili in zona 4.

In questo caso però, puoi ottenere una detrazione speciale, sempre con limite di 96.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 5 anni del 50% oppure del 70% o 80% se la riduzione del rischio sismico è rispettivamente di 1 o di almeno 2 classi.

Il beneficio è ulteriormente potenziato se le misure sono realizzate su parti comuni di edifici condominiali dove si può giungere al 75% oppure all’85%.
Riassumiamo di seguito le caratteristiche del sisma-bonus:

• zona 4 – detrazione ripartita in 10 anni e soltanto le tipologie abitative
• zona 1 / zona 2 / zona 3 – detrazione ripartita in 5 anni e tutte le tipologie di immobili

Se l’intervento edilizio in zona 1, 2 e 3 coinvolge le parti comuni degli edifici e comporta una riduzione del rischio sismico a una classe di rischio inferiore, la detrazione è pari al 75%.
Invece è pari all’85% se sono due le classi di rischio inferiori migliorative.

Se l’intervento è eseguito su singole unità abitative la detrazione spetta rispettivamente nella misura del 70% e dell’80%.
Ma sino a quando non sarà approvato il decreto delle Infrastrutture che permetterà il censimento sismico, purtroppo non sarà possibile ottenere queste detrazioni maggiorate.

Sisma bonus acquisti

Concludiamo la nostra disamina sui condomini e sisma bonus, occupandoci del sisma bonus acquisti. Difatti, tra le spese detraibili rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e verifica sismica. Oltre alle misure sopra citate, il legislatore ha disciplinato anche il sisma bonus acquisti.

Si tratta di un beneficio fiscale per l’acquisto di unità immobiliari, soggette alle misure antisismiche, indicate all’articolo 16-bis del tuir realizzate da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare mediante la demolizione e la ricostruzione di interi edifici.
Ovviamente, tutto questo a patto che l’acquisto avvenga entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori e che le unità immobiliari acquistate siano adibite ad abitazione e ad attività produttive dagli acquirenti.

Anche il sisma bonus acquisti, si applica soltanto per gli immobili situati nelle zone sismiche 1, 2, 3 con ripartizione in 5 anni.
Il beneficio fiscale viene calcolato sul prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro.

Anche in questo caso il beneficio fiscale può essere del 50% o del 75% o addirittura del 85% nel caso in cui rispettivamente la riduzione del rischio sismico sia di zero, una o due classi di rischio.

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